Rendue par la Cour d’appel de Bordeaux, chambre de l’expropriation, le 17 juillet 2025, la décision commentée tranche un litige d’évaluation indemnitaire en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, dans le cadre d’une opération d’aménagement en centre ancien. L’immeuble concerné, édifié sur une parcelle de 82 m² et développé sur deux niveaux, se trouvait à l’abandon et présentait des désordres significatifs affectant la couverture, les planchers et l’étanchéité générale.
Après refus d’une offre amiable, une ordonnance d’expropriation est intervenue. Saisi pour fixer les indemnités, le juge de l’expropriation a, par jugement du 27 avril 2023, alloqué une indemnité principale de 91 872 euros et une indemnité de remploi de 10 200 euros. L’expropriée a interjeté appel, sollicitant une réévaluation substantielle sur le fondement de termes de comparaison résidentiels et d’une réduction limitée de l’abattement. L’expropriant a conclu à la confirmation, soutenant la pertinence de comparables dégradés et d’un abattement élevé au regard de l’état du bien.
La question de droit portait, d’une part, sur la détermination de la date de référence au sens du code de l’expropriation, compte tenu des évolutions successives du document d’urbanisme, et, d’autre part, sur la sélection des termes de comparaison et l’ampleur d’un abattement spécifique justifié par un immeuble non habitable, en état d’abandon avancé. La cour confirme la date de référence au 31 mars 2022 et retient des comparables non résidentiels, fortement dégradés, avant d’appliquer un « abattement pour encombrement à hauteur de 70 % », confirmant les indemnités fixées en première instance.
I. Détermination de la date de référence et cadre méthodologique de l’évaluation
A. La confirmation de la date de référence au 31 mars 2022
La juridiction d’appel ancre son raisonnement dans la chronologie opposable des documents d’urbanisme. Elle relève qu’« une modification dite ‘de droit commun’, approuvée le 24 mars 2022, de cette zone UA a été affichée en préfecture le 31 mars 2022 ». L’articulation entre révisions et modifications successives justifie que la dernière modification rendue opposable aux tiers gouverne la date de référence, conformément à la logique de l’article L. 322-2, orienté vers la neutralité des variations exogènes de valeur.
La solution, posée avec sobriété, se lit sans ambiguïté dans l’énoncé selon lequel « la date de référence retenue par le juge de l’expropriation sera donc confirmée ». Elle écarte l’option antérieure soutenue par l’expropriant, sans méconnaître pour autant les révisions intervenues en 2021, lesquelles ne disposaient pas du même effet de publicité et d’opposabilité à la date pertinente.
Cette mise au point évite de faire dépendre l’évaluation d’une oscillation documentaire et sécurise le cadre temporel du calcul indemnitaire. La date de référence ainsi arrêtée prévient la captation d’une partie de la valorisation liée au projet, ce que commande l’économie du texte régissant l’évaluation des biens expropriés.
B. L’encadrement des comparables et la neutralisation des effets du projet
La cour rappelle d’abord que les comparaisons doivent porter sur des biens pertinents au regard de la consistance et de l’usage effectif, en intégrant l’insalubrité et la non-habitabilité. S’agissant des propositions adverses, elle constate que « les éléments de comparaison proposés par l’appelante sont relatifs à des immeubles habitables » et qu’un courriel d’offre « ne peut être pris en considération » dès lors qu’il émane d’une personne non identifiée, présente un caractère hypothétique et vise un programme d’une ampleur incompatible avec l’espèce.
À l’inverse, les comparables retenus se situent dans le centre urbain et concernent des locaux d’affectation non résidentielle, dégradés, à des dates proches de la référence. La cour souligne qu’« il s’agit dans les trois cas de mutations réalisées en 2020 et 2021, à des dates proches de la date de référence », pour un « prix moyen de ces ventes » fixé à « 458,33 euros ». Elle rejette un terme postérieur à la date de référence, relevant qu’« il ne peut être exclu que l’annonce de l’opération (…) ait eu une influence (…) au sens de l’article L. 322-2 ».
La méthode est classique, mais sa mise en œuvre est précise. La sélection élimine les effets d’aubaine et les biais d’usage. Elle attache une importance décisive à l’état du bien et à son non-usage résidentiel, conditions de comparabilité dont dépend la justesse de la valeur vénale retenue.
II. Appréciation de l’état du bien et justification d’un abattement d’encombrement
A. Constatations techniques et usage effectif du bâtiment
La visite des lieux a permis une description circonstanciée de la consistance, qui structure l’appréciation. Le jugement de première instance, approuvé sur ce point, relève que « l’immeuble en pierre, situé [Adresse 4], est en rez-de-chaussée avec un étage (…) La toiture avec tuiles manquantes est en mauvais état (…) l’intérieur (…) est à l’abandon ». Ces éléments factuels, directement observés, établissent l’insalubrité et le défaut d’habitabilité.
Ce diagnostic est confirmé par des constatations techniques, antérieures à une éventuelle décision de mise en sécurité. Il est ainsi noté que « les intérieurs sont très sombres (…) le sol est jonché de terre, de gravats et de fientes d’oiseaux ; les locaux sont insalubres », tandis que « l’étanchéité de l’immeuble n’est plus assurée ». La charpente et les planchers présentent des faiblesses structurelles, l’accès à l’étage étant rendu impossible dans des conditions de sécurité satisfaisantes.
Dans ce contexte, il était cohérent d’écarter des termes de comparaison comprenant des appartements occupés. La cour le dit expressément : « Les autres comparables sont relatifs à des immeubles à usage mixte dont les appartements sont occupés, ce qui doit conduire à les écarter. » Le périmètre pertinent se limite à des volumes non habitables, affectés par des pathologies lourdes, en cœur de ville.
B. Le taux d’abattement retenu et sa portée
L’état d’abandon avancé conduit la cour à retenir une réduction substantielle de la valeur unitaire, destinée à refléter le coût de libération du foncier et l’ampleur des travaux nécessaires. Elle affirme qu’« il convient donc d’appliquer en l’espèce un abattement pour encombrement à hauteur de 70 % ». Dans la logique indemnitaire, l’encombrement vise ici la présence d’un bâti obsolète, impropre à l’usage, dont la démolition ou la réhabilitation lourde conditionne tout projet.
La motivation, brève mais ciblée, rattache ce taux à deux paramètres cumulatifs : l’insalubrité persistante et la vraisemblance d’une « rénovation d’envergure soit une démolition ». Ce double constat justifie un abattement élevé, sans qu’il soit nécessaire d’indexer mécaniquement la décote sur une grille prédéfinie. La cour privilégie une appréciation in concreto, liée à la structure, aux réseaux, à l’accessibilité et à l’étanchéité.
La critique tenant à la rareté des abattements supérieurs à 50 % n’emporte pas la conviction. D’une part, la méthode par comparaison autorise des ajustements qualitatifs importants lorsque l’état d’usage diverge radicalement. D’autre part, l’admission de comparables non résidentiels, dégradés, atténue le risque d’une double décote. La cour, en confirmant in fine « l’indemnité principale de dépossession de 91.872 euros », maintient la cohérence d’ensemble avec l’assiette ainsi corrigée et entérine l’« indemnité de remploi » en pourcentage.
La portée de la décision se lit à deux niveaux. Sur le plan temporel, la clarification de la date de référence rappelle l’importance de l’opposabilité formelle des modifications d’urbanisme et la neutralisation des effets d’annonce. Sur le plan substantiel, l’arrêt valide un faisceau de critères pour les immeubles non habitables du centre ancien, autorisant des comparables non résidentiels et un abattement d’encombrement significatif lorsque l’état des structures, des planchers et de la couverture compromet tout usage sans travaux majeurs. Cette trajectoire méthodologique, sobrement explicitée, renforce la prévisibilité des évaluations dans les opérations d’aménagement en cœur de ville.
