Cour d’appel de Bordeaux, le 19 juin 2025, n°23/04380

Rendue par la Cour d’appel de Bordeaux, chambre des expropriations, le 19 juin 2025, la décision porte sur l’indemnisation d’une expropriation et la qualification du bien. Le litige oppose la personne publique expropriante aux propriétaires expropriés, indivisaires d’un tènement situé en zone urbaine, comportant une maison, des annexes, un bâtiment en ruine et des parcelles en herbe. L’ordonnance de transfert de propriété est intervenue, après déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité, à la suite d’offres non acceptées.

Le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité principale à 2 410 000 euros et l’indemnité de remploi à 242 000 euros. Il a retenu la qualité de terrain à bâtir. La personne publique a interjeté appel, soutenant l’absence de desserte par des réseaux adaptés et sollicitant une réduction substantielle des indemnités. Les expropriés ont conclu à la confirmation de la qualification et demandé une revalorisation, à titre principal, de l’indemnité totale.

La discussion préalable a révélé une incertitude sur la date de référence, le premier juge ayant mentionné une date erronée. La cour rectifie, après avoir rappelé que « la date à prendre en considération est celle de la publicité donnée au dernier événement ayant modifié la zone dans laquelle les biens sont situés ». Elle tranche ensuite la qualification de terrain à bâtir au regard de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, en appréciant in concreto la desserte et la capacité des réseaux.

La cour rectifie la date de référence au 24 février 2017 et confirme la qualification de terrain à bâtir. Elle confirme les montants fixés en première instance, tout en allouant une somme complémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en condamnant la personne publique aux dépens d’appel. « Par application des dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle la dernière modification du Plan local d’urbanisme touchant aux emplacements réservés en cause a été rendue opposable aux tiers, soit en l’espèce le 24 février 2017. »

I. Date de référence et qualification de terrain à bâtir

A. Rectification de la date de référence

La cour procède à la correction d’une erreur matérielle affectant la motivation du premier juge, sur le fondement de l’article 462 du code de procédure civile. Elle constate l’absence de tout élément justifiant la date mentionnée et retient la date de publicité de la dernière modification pertinente du document d’urbanisme. La formule est nette et cohérente avec la lettre de l’article L.322-2, qui commande l’évaluation au jour du jugement de première instance, en tenant compte de la situation juridique résultant de la dernière modification opposable.

L’arrêt précise utilement le critère déterminant. Il rappelle que « la date à prendre en considération est celle de la publicité donnée au dernier événement ayant modifié la zone dans laquelle les biens sont situés ». La solution sécurise l’assiette temporelle de l’évaluation et ferme la voie à des dates concurrentes issues de modifications postérieures ou sans incidence sur le secteur concerné. La portée probatoire attachée aux pièces d’urbanisme est ainsi hiérarchisée avec rigueur.

B. Critères de desserte et périmètre d’appréciation

La qualification de terrain à bâtir suppose la réunion de deux conditions cumulatives, issues de l’article L.322-3 du code de l’expropriation. D’abord, un classement en zone constructible. Ensuite, une desserte effective par des réseaux, de dimensions adaptées à la capacité de construction de l’assiette retenue. La cour rappelle le principe structurant de l’unité du tènement: « Il est constant en droit qu’un même tènement immobilier doit recevoir une qualification unique ». L’examen est donc conduit au regard de la totalité de l’emprise expropriée.

Le débat portait sur le périmètre d’appréciation de la capacité des réseaux en zone AU. Le jugement cite l’article R.151-20 du code de l’urbanisme, qui précise: « Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement. »

La cour écarte l’argument d’une appréciation à l’échelle de l’ensemble de la zone, faute d’opération d’aménagement d’ensemble opposable. Elle retient, au contraire, l’échelle de l’emprise, en ces termes: « Dès lors, puisque l’emprise étudiée n’est pas située dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, au sens de la dernière partie de l’article L.322-3 2° du code de l’expropriation, elle doit être appréciée à l’aune de sa seule surface (…) pour l’examen de l’existence et de la capacité des réseaux exigés par l’article L.322-3. »

La motivation ajoute une précision d’intérêt pratique: « La cour ajoute que le code de l’expropriation n’exige pas, pour l’appréciation de la qualité de terrain à bâtir, de vérifier la présence d’un réseau d’eaux pluviales. » La position clarifie les composantes exigées: voie d’accès, électricité, eau potable et assainissement. L’appréciation factuelle retient la proximité immédiate des réseaux, un environnement pavillonnaire dense, et la présence de constructions récentes. Enfin, le certificat d’urbanisme négatif est jugé inopérant car fondé sur un cadre réglementaire postérieur: « Au demeurant, le certificat d’urbanisme négatif délivré le 6 octobre 2023 (…) soit un PLU postérieur à celui qui gouverne la situation des parcelles litigieuses. »

II. Évaluation indemnitaire et portée pratique

A. Méthode par comparaison et ajustements retenus

Les juges du fond confirment une méthode par comparaison, spécifiquement adaptée à des terrains à bâtir situés en milieu urbain. Ils relèvent que « les parties sont en accord pour l’application de la méthode par comparaison », ce qui assoit la pertinence du référentiel choisi au regard de l’article L.322-2. Les termes proposés par la personne publique, souvent anciens ou de surfaces très modestes, sont écartés. Les mutations récentes de grande superficie, rares, justifient une approche prudente, faite d’indices convergents et d’ajustements qualitatifs.

La motivation expose les facteurs correctifs opérés. La situation centrale, la desserte par les équipements, et l’attractivité urbaine constituent des atouts valorisés. À l’inverse, la présence d’un bâtiment en ruine et le squat avéré d’une maison emportent des coûts de remise en état et d’expulsion, réduisant la valeur vénale. Cette pondération, fondée sur les éléments concrets, soutient le maintien de l’indemnité globale déjà retenue par le premier juge. La cour confirme ainsi l’indemnité principale de 2 410 000 euros et l’indemnité de remploi de 242 000 euros, après un contrôle de cohérence.

La démarche, pragmatique, s’inscrit dans le cadre légal, sans survaloriser des comparables inadéquats. Elle illustre une appréciation globale et motivée de la valeur vénale, conforme aux règles de l’expropriation, en évitant toute mécanique de barème. L’équilibre retenu, entre puissance des facteurs de situation et coûts liés aux désordres et occupations, demeure convaincant.

B. Enseignements sur l’aménagement d’ensemble et les réseaux

L’arrêt apporte une clarification utile en zone AU. En l’absence d’opération d’aménagement d’ensemble expressément définie et opposable, l’exigence de dimensionnement des réseaux ne se cale pas sur l’intégralité du secteur de développement. Elle s’apprécie au regard de l’emprise à évaluer, en lien avec la capacité des réseaux existants en périphérie immédiate. La solution est conforme à la lettre du code de l’urbanisme et à la finalité de l’article L.322-3, centré sur la constructibilité effective.

Le refus de prendre en considération un certificat d’urbanisme postérieur consolide l’exigence de stabilité temporelle des normes mobilisées. L’évaluation ne peut se voir contaminée par des exigences plus récentes, étrangères à la date de référence. Cette rigueur renforce la prévisibilité des évaluations et limite les effets d’opportunité liés à des documents en évolution.

La précision selon laquelle le réseau d’eaux pluviales ne figure pas parmi les réseaux exigés pour la qualification de terrain à bâtir importe en pratique. Elle évite d’étendre la liste légale, et recentre l’analyse sur les réseaux essentiels à l’édification, ce qui réduit les contentieux sur des carences techniques périphériques. Cette ligne a vocation à s’appliquer dans les contextes urbains comparables, où la proximité des réseaux structurants et la densité bâtie constituent des indices forts de capacité suffisante.

Enfin, l’unité de qualification du tènement, affirmée avec netteté, prévient des segmentations artificielles destinées à minorer la valeur. Le recours à une échelle d’appréciation cohérente avec l’emprise expropriée stabilise la méthode et aligne la qualification sur la réalité économique du site. Cette cohérence entre qualification et évaluation concourt à la sécurité juridique des opérations d’expropriation et à un traitement équitable des expropriés comme de la personne publique.