Cour d’appel de Bordeaux, le 21 novembre 2024, n°24/05303

La Cour d’appel de Bordeaux, 10 juillet 2025, statue sur l’appel d’une ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de Bordeaux. Le litige naît d’un bail d’habitation, des impayés de loyers et de charges, de l’acquisition de la clause résolutoire, puis d’une condamnation provisionnelle. L’appel vise essentiellement le quantum de la dette locative, la justification des charges, l’effacement de pénalités et l’octroi de délais. La cour confirme l’essentiel, mais réduit la provision en excluant des postes non établis, notamment des charges non régularisées, et rejette les délais sollicités. Elle rappelle que « Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier. »

Les faits pertinents sont simples. Un bail d’habitation a été conclu en 2013 avec paiement mensuel du loyer et provisions sur charges, régularisées annuellement. Des impayés ayant persisté, un commandement de payer puis une assignation en référé ont conduit à une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire, ordonnant l’expulsion et fixant diverses sommes provisionnelles. L’occupante a quitté les lieux le 3 février 2025. En appel, celle-ci conteste principalement les charges, leur hausse et leur absence de régularisation récente, et sollicite des délais d’apurement. L’intimé sollicite la confirmation, les frais irrépétibles et les dépens.

La question est double. D’une part, le juge des référés peut-il allouer une provision au titre de charges contestées, en l’absence de régularisation annuelle et de mise à disposition des justificatifs. D’autre part, des pénalités contractuelles et des délais d’apurement peuvent-ils être retenus dans un contexte de bail résilié et de départ du logement, au regard des exigences de preuve et des textes applicables. La cour répond en restreignant le périmètre de l’obligation non sérieusement contestable, en écartant des pénalités mal justifiées et en refusant les délais, puis en fixant une somme provisionnelle recalibrée.

I – L’exigibilité des charges locatives devant le juge des référés

A – Référé-provision et contrôle de la contestation sérieuse

Le cadre procédural commande la prudence. Le texte de l’article 834 du code de procédure civile permet des mesures de référé en cas d’urgence. Surtout, l’article 835 autorise la provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour cite expressément le standard de contrôle et en déduit la méthode. L’examen porte sur le caractère non sérieusement contestable des sommes réclamées, poste par poste, avec un filtre strict.

Cette exigence irrigue la vérification des charges. La cour souligne que « En cas de contestation, il appartiendra au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires ci-dessus évoquées qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation. » Il s’agit d’un contrôle probatoire et normatif, adossé aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui structurent l’exigibilité, la régularisation et la mise à disposition des justificatifs.

B – Régularisation annuelle, justification et indisponibilité des pièces

L’arrêt articule utilement le régime légal des charges. Il rappelle la régularisation annuelle, la communication du décompte, du mode de répartition et la mise à disposition des pièces pendant six mois. Dès lors, l’exigibilité suppose le respect de ces formalités, particulièrement lorsque la ligne contestée a significativement varié. La cour affirme avec clarté que « Cependant, le locataire peut refuser de payer la quote-part des charges qui lui est réclamée s’il n’a pas été mis en mesure de prendre connaissance des pièces justificatives voire exiger le remboursement des provisions versées au bailleur, celles-ci étant dépourvues de cause ( 3ème Civ., 10 février 2015, n° 13-27.209). Mais dès lors que les exigences légales sont remplies, à savoir justificatifs de la régularisation des charges ou communication au locataire du mode de répartition des charges et maintien à disposition des pièces justificatives, le locataire est tenu de s’acquitter des charges locatives. »

L’analyse distingue finement les années régularisées de l’exercice non régularisé. Pour les exercices antérieurs, des décomptes détaillés et des régularisations ont été produits, parfois assortis de remboursements. Pour l’année récente, aucune régularisation n’était intervenue à la date du référé et de l’appel, ni justificatifs communiqués. La cour en tire une conséquence nette sur l’exigibilité immédiate, en rappelant que « La locataire n’est pas tenue de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition. » La provision afférente à cet exercice est donc exclue, faute d’obligation non sérieusement contestable, tandis que les postes antérieurement justifiés restent exigibles.

II – L’ajustement de la dette: pénalités, frais et délais d’apurement

A – Pénalités contractuelles et preuve de la mise en demeure

La cour contrôle ensuite les pénalités fondées sur le manquement à une obligation d’information. Le principe n’est pas discuté, mais sa mise en œuvre exige la preuve d’une mise en demeure régulière et de sa réception. Or, la décision constate l’absence de preuve probante. Elle note que « Toutefois, le bailleur ne justifie pas avoir adressé à la locataire cette mise en demeure de justifier de son avis d’imposition, ne produisant que la copie du courrier sans preuve d’un envoi par lettre recommandé ou tout autre moyen démontrant la réception du courrier. » Le défaut d’envoi régulier ou de réception prive la pénalité de fondement.

La conséquence est logique et mesurée. La cour écarte l’intégralité des sommes prélevées à ce titre, y compris pour la période la plus récente, en retenant que « Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement des pénalités afférentes à cette démarche à hauteur de 160,02 euros, non justifiée et non 129,56 euros, le bailleur ayant continué à prélever la somme mensuelle de 7,62 euros sur les 10 premiers mois de l’année 2024. » L’ajustement de la dette provisionnelle suit cette rectification, sans excéder l’office du juge des référés.

B – Délais de paiement après résiliation et départ des lieux

Le second enjeu porte sur les délais d’apurement. Le droit commun permet un aménagement dans la limite de deux années. La cour rappelle que « L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le régime spécial de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas mobilisable lorsque le bail est résilié et les lieux quittés.

Cette inapplicabilité est clairement posée. La cour juge que « L’appelante qui sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative alors que le bail a été résilié et qu’elle a quitté les lieux ne peut bénéficier du délai de 36 mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. » Elle évalue ensuite la situation financière et la bonne foi alléguée, mais retient l’absence de paiements récents sur la part non contestée. La solution est brève et ferme: « Sa demande de délais de paiement sera rejetée et l’ordonnance déférée confirmée de ce chef. » L’économie du dispositif en résulte, avec confirmation de la déduction des frais de procédure, la cour précisant que « Il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée qui a déduit la somme de 361,29 euros, correspondant à des frais de procédure dont le non paiement ne peut justifier l’acquisition de la clause résolutoire. »

La décision propose ainsi une ligne cohérente. Elle sanctuarise le rôle probatoire du bailleur sur les charges, circonscrit le champ du référé-provision, écarte les pénalités dépourvues de preuve et refuse des délais incompatibles avec le cadre légal et la situation procédurale. La provision est recalculée à un montant qui reflète uniquement l’obligation non sérieusement contestable, dépourvue de postes insuffisamment justifiés.