Cour d’appel de Bordeaux, le 23 juin 2025, n°24/05479

Par arrêt du 23 juin 2025, la Cour d’appel de Bordeaux tranche un litige locatif relatif à la validité d’un congé pour vendre.

Un bail conclu en 1990, un congé délivré le 30 août 2022 pour vente, et un maintien dans les lieux structurent l’espèce.

Après l’échec d’une demande en référé, puis un arrêt confirmatif en 2024, le tribunal de proximité a validé le congé au fond.

Les locataires ont interjeté appel, contestant la contre-exception tirée des ressources du bailleur et sollicitant des dommages liés à la décence et aux quittances.

La Cour recentre le débat sur la preuve des seuils légaux et les obligations corrélatives, avant d’examiner les griefs indemnitaires articulés au principal.

« Il n’est pas contesté que le congé pour vente a été délivré le 30 août 2022 à effet au 31 mars 2023 l’a été dans les délais, ni que les locataires bénéficient au moins pour l’un d’entre eux de revenus inférieurs au plafond légal permettant au couple de bénéficier de la protection rendant obligatoire pour l’intimée de faire des propositions de logements utiles, l’appel ne portant que sur l’appréciation des ressources de la bailleresse permettant de confirmer ou d’infirmer qu’elle se trouve en deçà du plafond légal la dispensant de ces propositions de relogement. »

I. Les exigences probatoires encadrant la contre-exception au profit du bailleur

A. Le cadre légal de la protection et son horloge d’appréciation

La Cour rappelle le mécanisme protecteur de l’article 15, fondé sur l’âge des occupants et le niveau de ressources au jour pertinent.

« L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat de bail, le montant des ressources l’étant à la date de notification du congé. »

La juridiction fixe ensuite le plafond applicable et l’ancre temporelle, en précisant: « Ce plafond était pour l’année 2021 de 21. 139 euros et pour l’année 2022 de 21.878 euros ».

La période de référence s’entend des douze mois précédant la notification, ce que le raisonnement intègre par un calcul en douzièmes corrélés.

B. La démonstration requise et le refus des présomptions hasardeuses

Au titre de la contre-exception, la charge de la preuve pèse sur le bailleur, qui doit établir des ressources inférieures au plafond applicable.

« Il ne peut être déduit du paiement de 5 taxes foncières et 2 taxes d’habitation dont une concerne le logement litigieux et l’autre un bien à [Localité 7] qu’elle percevrait d’autres revenus fonciers qu’elle ne déclarerait pas de manière frauduleuse, aucune conséquence ne pouvant être tirée de la notification aux appelants de l’avis à tiers détenteurs sur la réalité de cette fraude. »

L’arrêt précise la méthode de calcul: « Les revenus des douze mois précédant la délivrance du congé s’établissent donc en soustrayant sept douzièmes des revenus de l’année 2022 et en ajoutant sept douzièmes de l’année 2021 à la somme de 15. 047,33 euros (11.839 – 6.906,09 + 10.114,41) somme inférieure au plafond des ressources pour une personne seule l’arrêté ministériel relatif à l’attribution de logement locatif conventionné ; ».

Cette appréciation concrète s’articule avec l’exigence, rappelée par l’arrêté du 29 juillet 1987, de produire les justificatifs fiscaux pertinents, y compris étrangers le cas échéant.

Faute de justificatifs complets, notamment d’une attestation fiscale étrangère utile, la contre-exception n’est pas retenue et le congé devient irrégulier.

Cette solution emporte des effets contentieux immédiats, la Cour statuant également sur les demandes indemnitaires liées à l’exécution du bail et aux droits des locataires.

II. Les conséquences contentieuses de l’irrégularité et l’affirmation des obligations du bailleur

A. La réparation des atteintes à la jouissance et aux droits accessoires

Sur la décence et la jouissance, l’arrêt caractérise un dommage certain lié à une interruption prolongée d’alimentation en eau dans le logement.

« Les appelants justifient d’un préjudice évident en ayant été coupé de toute alimentation en eau tant pour boire que pour assurer leur hygiène intime. »

Corrélativement, la Cour rappelle l’obligation de délivrer des quittances, dont l’absence constitue une autre faute civile.

« La bailleresse ne produit pas la transmission des quittances de loyer conformément à l’obligation qui lui en est faite par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989. »

L’allocation d’une indemnité de jouissance et de frais irrépétibles traduit ainsi la prise en compte de ces manquements dans la responsabilité contractuelle.

B. Portée pratique: sécuriser le congé pour vente par une preuve complète

Au-delà de l’espèce, l’arrêt fournit une méthode probatoire stricte, fondée sur une période glissante de douze mois et sur des justificatifs officiels homogènes.

En présence de situations transfrontalières, l’exigence de pièces fiscales étrangères, traduites et converties, devient déterminante pour établir les ressources au niveau requis.

Le refus d’admettre des présomptions issues de taxes locales renforce la sécurité juridique, tout en exigeant des bailleurs une vigilance documentaire accrue et anticipée.

À défaut, la protection légale des locataires âgés et modestes demeure pleine et entière, entraînant l’irrégularité du congé et l’échec des mesures d’expulsion subséquentes.