Cour d’appel de Bordeaux, le 26 juin 2025, n°22/01448

Par un arrêt du 26 juin 2025, la Cour d’appel de Bordeaux statue sur l’exigibilité accélérée de charges de copropriété et les demandes accessoires. Le différend naît d’impayés persistants affectant deux lots au sein d’une résidence, révélés par des mises en demeure restées vaines et des appels de provisions approuvés en assemblée.

Un jugement du 10 février 2022 a condamné l’appelante au paiement du principal, des intérêts légaux, d’une indemnité et des frais recouvrables. En appel, l’appelante demande une fixation actualisée de la créance, le rejet des dommages-intérêts, ainsi que des délais de paiement. L’intimé sollicite la confirmation intégrale du jugement et l’allocation d’une indemnité procédurale.

La question posée concerne les conditions d’activation du mécanisme d’exigibilité immédiate des provisions impayées prévu par la loi de 1965, la portée de l’approbation des comptes et l’office du juge face aux paiements postérieurs. La Cour confirme la condamnation au principal et ses accessoires, refuse l’actualisation médiate, retient la mauvaise foi pour allouer des dommages-intérêts distincts et écarte tout délai de paiement.

I. L’exigibilité anticipée des charges et le contrôle exercé en appel

A. Les conditions légales et leur vérification

La décision vise le mécanisme d’accélération prévu par la loi de 1965: « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » La Cour rappelle encore: « Le tribunal judiciaire, après avoir constaté l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Les pièces versées aux débats établissent l’approbation des budgets et comptes, la mise en demeure restée infructueuse, et la défaillance persistante. La conséquence s’impose, ainsi formulée: « Le jugement sera donc confirmé sur le montant des charges de copropriété et les intérêts au taux légal qui ont été fixés. » L’arrêt consolide ainsi la logique automatique du dispositif, après contrôle concret des conditions et du quantum appelable.

B. Portée de l’approbation des comptes et refus d’actualisation

La motivation précise utilement la distinction entre approbation collective et situation individuelle: « En application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. » Le texte confirme que l’approbation n’interdit pas les contestations ciblées, à charge pour l’intéressé d’articuler griefs pertinents et pièces probantes.

Or, « la cour constate que l’appelante ne critique pas utilement le jugement entrepris » dès lors qu’aucune objection technique sur la répartition, la clé de charges, ou l’assiette n’est étayée. S’agissant des paiements postérieurs, la solution est nette: « En toute hypothèse, il n’y a pas lieu d’actualiser le montant des charges de copropriété » pour tenir compte des règlements intervenus en cours d’exécution. Le juge d’appel circonscrit son office au litige tel qu’il a été tranché, sans recomposition dynamique de la dette déjà prise en charge dans la phase d’exécution.

II. Dommages-intérêts pour mauvaise foi et délais de paiement

A. Les exigences probatoires de l’article 1231-6 et leur application

Le cadre légal est rappelé dans des termes précis: « Selon les dispositions de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. » La Cour constate l’absence d’élément justificatif sur la situation personnelle de l’appelante et retient la réitération fautive des impayés au détriment du collectif.

Elle en déduit que « le syndicat des copropriétaires démontre suffisamment la mauvaise foi de l’appelante » en relevant la régularité du défaut et l’atteinte corrélative aux copropriétaires. La caractérisation demeure sobre, fondée sur la persistance d’un comportement insusceptible d’excuse, appréciée au regard de l’équilibre financier de l’immeuble. La motivation relie la faute distincte au préjudice collectif, même si l’énoncé du lien causal reste succinct.

B. Le rejet des délais de paiement au regard de l’article 1343-5

Le texte général permet l’octroi de délais modulés: « Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, applicables en toutes matières, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Encore faut-il des éléments objectifs sur la solvabilité et la capacité d’apurement.

Ici, la Cour relève l’absence totale de justificatifs: « L’appelante ne verse aux débats aucune pièce sur sa situation financière. » La demande est donc rejetée, faute d’assise probatoire et au regard des nécessités de trésorerie de la collectivité. Cette solution ménage la sécurité du recouvrement des charges communes, et confirme accessoirement l’allocation d’une indemnité procédurale et les dépens, dans une logique de responsabilisation du débiteur défaillant.