Cour d’appel de Bordeaux, le 28 octobre 2024, n°24/05366

La Cour d’appel de Bordeaux, 31 juillet 2025, quatrième chambre civile, statue sur l’appel d’une ordonnance de référé rendue le 28 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux. Le litige naît d’un bail commercial conclu en janvier 2019 pour neuf ans, portant sur un local exploité par une locataire commerçante. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré le 4 janvier 2024, suivi d’une assignation en référé. Le premier juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, condamne la locataire à une provision au titre des loyers impayés, fixe une indemnité d’occupation et ordonne l’expulsion, tout en déboutant le bailleur de certaines prétentions.

En cause d’appel, la locataire critique l’ordonnance, invoquant des contestations sérieuses: identité du débiteur, incohérences du décompte, indexation anticipée, prescription partielle, et dysfonctionnements du local. Le bailleur sollicite la confirmation, explique la migration comptable, l’imputation des paiements et la communication par lettres recommandées revenues « pli avisé et non réclamé ». La question de droit porte sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour constater la clause résolutoire au regard d’éventuelles contestations sérieuses, sur la preuve des arriérés et sur le régime de prescription des loyers commerciaux. La cour confirme la décision, retenant l’absence de contestations sérieuses, la cohérence du décompte (après correction de l’indexation), la prescription quinquennale pour les échéances antérieures au 22 mars 2019 et l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que l’indemnité d’occupation au loyer courant augmenté des provisions.

I. Le contrôle des contestations en référé et la preuve des arriérés

A. Identification du débiteur et imputation des paiements

La cour écarte la contestation relative à l’identité du débiteur, relevant des versements effectués par un tiers pour le compte de la locataire, versés en numéraire et pris en compte. Elle juge ainsi que « Cet argument n’a dès lors pas le caractère d’une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile ». Le raisonnement repose ensuite sur l’imputation des paiements, déterminante lorsque les règlements sont irréguliers et non affectés. La décision rappelle le texte applicable: « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. » Cette référence écarte l’invocation erronée d’un régime propre aux prêts à intérêts, inapte aux dettes locatives.

La cour confronte ensuite les quittances produites et le compte locataire, en vérifiant la concordance des crédits, y compris les versements partiels et tardifs. Elle souligne l’obligation contractuelle de paiement d’avance au premier de chaque mois, et constate un écart significatif entre les sommes justifiées et les sommes exigibles sur la période considérée. Le grief tiré de l’imputation fautive ou d’une confusion des paiements avec ceux d’un tiers n’est pas établi. Le caractère sérieux de la contestation s’en trouve disqualifié, ce qui autorise la juridiction de référé à statuer.

B. Cohérence du décompte et portée en référé de la clause résolutoire

La locataire alléguait l’incohérence formelle du décompte après un changement de logiciel de gestion. La cour écarte ce moyen en des termes nets: « L’argument selon lequel les mentions du décompte produit par la bailleresse seraient incohérentes est donc inopérant ». Elle relève surtout la consolidation des données entre logiciels et la précision des postes appelés, dont loyers, provisions sur charges et taxes. Elle valide le retrait de l’indexation anticipée et en apprécie l’effet probatoire: « Le décompte produit aux débats, purgé de l’application de l’indexation triennale entre l’année 2022 et l’année 2025, est contractuellement étayé ».

Sur cette base, les contestations demeurent insuffisantes à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. La cour retient que « les contestations sérieuses alléguées par l’appelante ne sont pas établies ». Dès lors, la condition d’application de la clause résolutoire prévue à l’article L. 145-41 du code de commerce se trouve remplie, faute de purge du commandement dans le délai. La confirmation s’impose « en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail ». L’indemnité d’occupation est fixée au loyer courant augmenté des provisions, sans majoration contractuelle, la décision précisant que la majoration « dont le caractère de clause pénale n’entre pas dans les pouvoirs d’appréciation du juge des référés ». Le cadre du référé est ainsi strictement respecté.

II. Prescription, pouvoirs du juge des référés et portée pratique

A. Prescription quinquennale des loyers et actes interruptifs

La cour précise le point de départ de la prescription en matière de loyers commerciaux, selon une formule générale et claire: « Il est constant en droit que la prescription de la demande en paiement du loyer commercial, qui relève de l’application de l’article 2224 du code civil et non de la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce, court à compter de chaque échéance ». La solution retient ensuite les effets interruptifs, rappelés avec exactitude: « Il est également constant que, par application des dispositions des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil, la prescription est interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, par la demande en justice, même en référé, et par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée ».

La cour tranche un point fréquemment discuté, en alignement avec le droit positif. Elle énonce que « En conséquence, un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui n’est pas un acte d’exécution forcé ou une mesure conservatoire, ne peut interrompre la prescription quinquennale, laquelle a été interrompue en l’espèce par la délivrance de l’assignation en référé le 22 mars 2024, de sorte que les loyers dus antérieurement au 22 mars 2019 encourent la prescription, ainsi que l’a retenu à juste titre le juge des référés ». La portée pratique est nette: seul l’acte interruptif pertinent est retenu, avec un effet calibré au jour de l’assignation, ce qui discipline la gestion contentieuse des arriérés.

B. Portée et conséquences pour la gestion des baux

L’arrêt offre un mode d’emploi probatoire pour les bailleurs confrontés à des règlements fractionnés, tardifs ou faits par des tiers. La cour exige un suivi comptable traçable, y compris lors d’une migration logicielle, et admet une imputation conforme au droit commun. Elle refuse de voir dans l’irrégularité formelle un motif suffisant de contestation, dès lors que la chaîne des écritures se révèle fidèle et intelligible. La prudence affichée sur la clause pénale en référé évite toute anticipation sur le fond, préservant l’économie de l’office du juge des mesures urgentes.

L’enseignement est double pour les locataires. D’une part, l’invocation d’une contestation sérieuse suppose des éléments précis et concordants, au-delà de simples allégations. D’autre part, l’absence de retrait des correspondances en recommandé n’affecte pas l’exigibilité des loyers contractuels payables d’avance. La solution conduit à une confirmation mesurée: clause résolutoire acquise, indemnité d’occupation au loyer courant avec provisions, sans majoration assimilable à une clause pénale. Elle consolide un référé centré sur l’évidence de la dette, tout en bornant avec rigueur la prescription et ses causes d’interruption.