Le 30 avril 2026, la Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt n°22/05847, a eu à se prononcer sur le sort de l’indemnité d’immobilisation convenue dans une promesse unilatérale de vente devenue caduque pour défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt. Une promettante et une bénéficiaire avaient signé le 28 mai 2020 un compromis prévoyant une condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 15 septembre 2020. La bénéficiaire ne justifia pas de l’obtention du prêt dans ce délai. Après une mise en demeure adressée le 25 septembre 2020 par la promettante, la bénéficiaire indiqua par l’intermédiaire de son notaire, le 21 octobre 2020, qu’elle n’avait aucune nouvelle de la banque. Le lendemain, le notaire de la promettante estima la promesse caduque. Saisi, le tribunal judiciaire constata la caducité et condamna la bénéficiaire à payer l’indemnité d’immobilisation de 33 500 euros. La bénéficiaire interjeta appel, soutenant que la caducité éteignait la convention sans indemnité, et subsidiairement qu’aucune faute ne lui était imputable. La promettante sollicita la confirmation. La question centrale était de savoir si, malgré la caducité de la promesse pour défaillance de la condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation pouvait être réclamée au bénéficiaire défaillant. La cour confirma le jugement, retenant que la défaillance de la condition était imputable à la bénéficiaire et que l’indemnité constituait le prix de l’option, dû par le bénéficiaire défaillant. Il conviendra d’examiner d’abord la confirmation de l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive (I), puis la nature de l’indemnité d’immobilisation comme prix de l’option justifiant son maintien en dépit de la caducité (II).
I. La confirmation de l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive
A. Le constat de la caducité de la promesse par les parties
La cour constate d’emblée que les parties s’accordent sur la caducité de la promesse de vente. En effet, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée dans le délai contractuellement fixé au 15 septembre 2020, et l’option n’a pas été levée. Le jugement ayant constaté cette caducité est donc confirmé sur ce point. La cour souligne que la promesse était assortie d’une clause stipulant qu’à défaut de notification de l’obtention ou de la non-obtention du prêt, le promettant pouvait mettre en demeure le bénéficiaire de justifier sous huitaine, faute de quoi la condition serait censée défaillie et la promesse caduque de plein droit. La bénéficiaire n’a pas justifié dans ce délai. Ainsi, la cour retient que la caducité est acquise. Ce constat unanime écarte toute discussion sur le maintien de la convention, mais la question demeure de savoir si l’indemnité d’immobilisation peut subsister malgré l’anéantissement rétroactif de l’obligation principale.
B. L’absence de justification de diligences suffisantes de la bénéficiaire
Pour imputer la défaillance de la condition suspensive à la bénéficiaire, la cour examine les éléments produits. La promettante verse aux débats la mise en demeure du 25 septembre 2020, le courriel du notaire de la bénéficiaire du 21 octobre 2020 indiquant l’absence de nouvelles de la banque, et le courriel du notaire de la promettante du 22 octobre 2020 déclarant la caducité. En revanche, la bénéficiaire se borne à produire un courrier de sa banque du 11 juin 2020 confirmant l’enregistrement de sa demande de financement. La cour estime que ce document ne permet d’établir ni que la bénéficiaire a sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, ni qu’elle s’est vu opposer un refus. En application de l’article 1304-3 du code civil, selon lequel » la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement « , la cour en déduit que la défaillance de la condition est imputable à la bénéficiaire. C’est donc à bon droit que la promettante a mis en demeure la bénéficiaire et exercé son droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation.
II. L’indemnité d’immobilisation comme prix de l’option, non exclue par la caducité
A. La distinction entre l’indemnité d’immobilisation et une clause pénale
La bénéficiaire soutenait que la caducité de la promesse faisait obstacle au versement de l’indemnité, celle-ci ne pouvant être due qu’en cas d’exécution. La cour rejette ce moyen en affirmant que l’indemnité d’immobilisation » constitue justement le prix dû par le bénéficiaire défaillant d’une promesse de vente, ce qui est le cas en l’espèce, pour l’exclusivité qui lui a été consentie pendant le délai d’option « . Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence qui distingue l’indemnité d’immobilisation de la clause pénale. Ainsi, la Cour d’appel de Rennes a jugé que » l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire au promettant est la contrepartie de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Il s’agit du prix de l’option. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation et ne se confond pas avec une clause pénale. Le principe est que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option « (Cour d’appel de Rennes, 21 janvier 2025, n°21/07785). L’arrêt commenté applique cette même logique : l’indemnité n’est pas une sanction de l’inexécution, mais le prix consenti pour l’exclusivité temporaire, de sorte que sa persistance n’est pas incompatible avec la caducité.
B. La justification de la solution par la fonction de l’indemnité d’immobilisation
La solution retenue se justifie par la fonction spécifique de l’indemnité d’immobilisation dans les promesses unilatérales de vente. La bénéficiaire a disposé d’un délai pour lever l’option pendant lequel la promettante s’est vue privée de la possibilité de vendre le bien à un tiers. L’indemnité constitue la contrepartie de cette immobilisation, et non une pénalité liée à l’exécution ou à l’inexécution de la vente. La défaillance de la condition suspensive imputable à la bénéficiaire ne remet pas en cause le service rendu par la promettante, qui a maintenu l’offre pendant toute la durée de l’option. En outre, la Cour d’appel de Lyon a précisé que » l’indemnité d’immobilisation n’est pas due du fait de la caducité de la promesse de la vente, qui aurait été provoquée par son absence d’information de l’impossibilité d’obtenir un permis de construire, mais en raison de son refus de lever l’option, alors que la condition était réputée accomplie « (Cour d’appel de Lyon, 7 janvier 2025, n°23/00636). En l’espèce, la bénéficiaire n’a pas levé l’option et n’a pas justifié de diligences suffisantes, de sorte que la défaillance de la condition lui est imputable. La cour confirme donc que l’indemnité d’immobilisation reste acquise à la promettante, conformément à la finalité de cette stipulation contractuelle.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 227-9-1 du Code de commerce En vigueur
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.
Article 1304-3 du Code civil En vigueur
La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.
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