Cour d’appel de Bordeaux, le 4 septembre 2025, n°22/00980

Par un arrêt du 4 septembre 2025, la cour d’appel de Bordeaux, deuxième chambre civile, statue sur la responsabilité notariale lors d’un avant-contrat de vente immobilière. Un vendeur a promis de céder un immeuble pour 800 000 euros, avec dépôt de garantie de 40 000 euros exigible au 15 décembre 2016. La réitération authentique était prévue au 6 mars 2017, la caducité pouvant jouer à défaut de conditions réalisées dans les délais convenus.

L’acquéreuse n’a pas versé le dépôt dans le délai, si bien que le vendeur a invoqué la caducité et assigné, notamment, les notaires intervenus. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 mars 2021, a retenu une faute du notaire du vendeur et alloué 10 000 euros au titre d’une perte de chance, rejetant la demande de réparation d’un préjudice moral. L’appel porte uniquement sur les demandes dirigées contre les notaires, l’appelant sollicitant un relèvement du préjudice économique et l’indemnisation d’un préjudice moral, ce que contestent les intimés.

La question posée tient à l’étendue du devoir d’information et de conseil du notaire lors d’un avant-contrat, et à sa répartition entre notaires. Elle concerne aussi, en creux, l’absence d’obligation générale de vérification de solvabilité en l’absence d’alerte. La cour rappelle les principes gouvernant la responsabilité délictuelle du notaire, puis circonscrit la faute à un manquement d’alerte sur le non-versement du dépôt.

I. Le sens et le fondement de la décision

A. Le devoir d’information du notaire d’avant-contrat

La cour énonce d’abord le principe directeur de la responsabilité notariale en ces termes: « Le notaire est responsable, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des manquements à son obligation d’information et de conseil et à celle qui lui incombe d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit. » La fonction de sécurisation de l’acte guide ainsi l’étendue du devoir, lequel s’exerce en amont pour prévenir l’inefficacité juridique.

Ce devoir n’équivaut pas à une garantie générale des engagements des parties. La cour le rappelle avec netteté: « Le devoir de conseil et d’information du notaire […] ne s’étend pas, en l’absence de mission particulière confiée au notaire, à la garantie des obligations souscrites par les parties qui ne relèvent que de leurs seules initiatives. » La distinction est décisive: informer et alerter sur les conditions convenues, oui; garantir l’exécution matérielle des obligations, non.

Appliquant ces principes, la cour retient qu’en présence d’un dépôt de garantie stipulé et séquestré en étude, l’obligation d’alerte devait jouer lorsque la somme n’était pas créditée au terme convenu. Le manquement résulte de l’absence d’information au vendeur à l’échéance utile, ce qui a retardé l’exercice de la faculté de faire constater la caducité. La faute est ainsi circonscrite au défaut d’alerte dans le délai contractuel pertinent.

B. Le partage des responsabilités entre notaires en présence

La décision précise la répartition des obligations lorsqu’interviennent deux notaires. L’étude dépositaire du séquestre disposait seule de l’information décisive sur la réalisation de la condition financière. La cour le souligne: « A partir du moment où le dépôt de garantie devait être séquestré sur le compte des notaires, seuls ceux-ci étaient en mesure d’informer le vendeur de l’absence de ce versement ». La vigilance utile se concentrait donc du côté du séquestre.

Corrélativement, la responsabilité du notaire de l’autre partie est écartée, faute d’obligation d’alerte à l’égard du vendeur hors mission particulière. La cour tranche en conséquence: « En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de son notaire pour avoir manqué à son devoir d’information et de conseil. » Cette solution distingue utilement les sphères d’intervention et évite une confusion des rôles.

La cour clarifie enfin le grief tiré d’un défaut de vérification de solvabilité, qu’elle rejette en l’absence d’indices contraires. Elle le formule sans ambiguïté: « S’agissant de la solvabilité de l’acquéreur, aucune faute ne peut être reprochée au notaire s’il n’est pas démontré que celui-ci était en possession d’éléments lui permettant de douter de la solvabilité de ce dernier. » Le devoir d’enquête ne naît qu’en présence d’un signal d’alerte caractérisé.

II. Valeur et portée de la solution

A. Un quantum prudent et une causalité resserrée

La faute retenue a immobilisé le bien pendant trois mois, période pendant laquelle le vendeur n’a pas réorienté utilement la commercialisation. La cour confirme l’approche en perte de chance, attachée à la seule période d’immobilisation effective, et exige la preuve d’opportunités manquées. Elle approuve le raisonnement du premier juge sur le quantum: « Aussi, le premier juge a fait une juste appréciation des faits de l’espèce en fixant à la somme de 10 000 euros la perte de chance ».

Ce choix traduit une exigence de causalité stricte entre faute d’alerte et dommage commercialement mesurable. La somme allouée reste modeste, mais cohérente avec l’absence d’offres concurrentes établies et la brièveté de la période retenue. La demande de réparation d’un préjudice moral est écartée, dans une ligne constante, faute d’atteinte extrapatrimoniale objectivée et distincte des tracas inhérents à une opération contrariée.

B. Enseignements pratiques et prévention des risques

L’arrêt consolide une ligne claire pour la pratique notariale des avant-contrats. D’une part, il consacre un devoir d’alerte proactif à la date d’exigibilité d’un dépôt stipulé et séquestré en étude, au bénéfice de la partie protégée par la clause. D’autre part, il conforte l’absence d’obligation générale de vérification de solvabilité, hors indices sérieux justifiant des diligences renforcées, conformément à ce rappel: « S’agissant de la solvabilité de l’acquéreur, aucune faute ne peut être reprochée […] ».

L’opérationnalisation de ces principes appelle des protocoles simples: contrôle systématique des échéances de dépôt, information écrite immédiate en cas de non-crédit, et traçabilité des relances. La clarification de la répartition des obligations entre notaires évite les imputations croisées, tout en responsabilisant l’étude séquestre sur l’information décisive. La distinction entre efficacité de l’acte et garantie des engagements s’en trouve utilement renforcée.