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La cour d’appel de Bordeaux, statuant le 9 juillet 2015, a confirmé un jugement d’expropriation fixant l’indemnité principale. Le bien, un terrain à bâtir de 1180 m² occupé par une station de lavage, était loué depuis 1988. La juridiction devait choisir entre la méthode par comparaison et la méthode par la rentabilité pour évaluer le préjudice. La cour a confirmé le choix de la méthode du revenu, capitalisant le loyer ancien à un taux de 5%, tout en validant l’application de deux abattements.
La confirmation de la méthode d’évaluation par le revenu
Le rejet de la méthode par comparaison au profit de la rentabilité
La cour écarte la méthode par comparaison proposée par la collectivité expropriante. Les termes de comparaison avancés portent sur des parcelles de surface bien inférieure. Ils ne présentent pas les mêmes caractéristiques exceptionnelles d’accès, élément crucial pour une station de lavage. « les termes de comparaison proposés portent sur des parcelles qui représentent le tiers du tènement étudié et qui n’ont pas les mêmes caractéristiques exceptionnelles d’accès » (Motif 11). La méthode par le revenu est donc jugée plus fidèle à la réalité économique du bien exproprié.
La consécration du loyer ancien comme base du calcul
La cour retient le loyer issu d’un bail de 1988, fixé à 33 625 euros annuels, comme assiette de l’indemnisation. Elle rejette l’argument visant à utiliser la valeur locative fiscale. La pérennité de la location depuis trente-sept ans démontre un préjudice certain. « le préjudice direct, matériel et certain est bien la privation du revenu qu’il tire directement de la location de ce bien » (Motif 12). Ce loyer, capitalisé au taux de 5%, fonde une indemnité jugée directe, matérielle et certaine.
La modulation de l’indemnité par des abattements appropriés
La nécessité de pondérer la valeur par des corrections spécifiques
La cour valide l’application de deux abattements sur la valeur vénale déterminée par la méthode du revenu. Un abattement pour occupation commerciale et un pour encombrement sont justifiés. Le terrain est entièrement bitumé et supporte des équipements lourds et une construction. Cette situation affecte sa valeur en tant que terrain à bâtir nu. La décision tempère ainsi le résultat de la méthode du revenu par des considérations physiques objectives.
L’articulation avec la jurisprudence sur les abattements
La solution s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle admettant les abattements pour occupation. Un arrêt récent de la cour d’appel de Versailles a appliqué un abattement de 15% pour occupation commerciale. « un abattement pour occupation commerciale sera appliqué, de 15 % » (Cour d’appel de Versailles, le 26 mars 2024, n°22/06611). La présente décision va plus loin en cumulant deux abattements distincts, pour occupation et pour encombrement. Elle précise ainsi les modalités de calcul de l’indemnité en cas d’occupation complexe du bien.
La portée de l’arrêt est significative en droit de l’expropriation. Il affirme la primauté de la méthode du revenu pour les biens générant un revenu locatif ancien et pérenne. Il encadre strictement l’usage de la méthode par comparaison, exigeant une réelle similitude. Ensuite, il systématise la pratique des abattements pour occupation et encombrement. Cette approche garantit une indemnisation équilibrée, reflétant à la fois la perte de revenu et l’état réel du bien.
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