Cour d’appel de Bordeaux, le 9 juillet 2024, n°24/04947

La Cour d’appel de Bordeaux, 10 juillet 2025, se prononce sur l’expulsion en référé d’occupants sans droit ni titre d’un ensemble de six logements, propriété d’une personne publique et confié à un concessionnaire pour réhabilitation. Des intrusions signalées fin juin 2024 ont entraîné une saisine en urgence, après une précédente évacuation intervenue en 2023 et la délivrance d’une déclaration préalable de travaux le 9 juillet 2024.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté l’occupation sans titre, ordonné l’expulsion immédiate, écarté les délais des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution et refusé une provision au titre d’une indemnité d’occupation. Appel a été relevé le 12 novembre 2024. L’exécution est intervenue le 28 février 2025. Les appelants invoquaient l’article 8 de la Convention et sollicitaient des délais, l’intimée demandait une indemnité d’occupation.

La question portait sur l’articulation du droit de propriété et du droit au respect du domicile dans le cadre de l’office du juge des référés en présence d’un trouble manifestement illicite, ainsi que sur les accessoires de l’expulsion. La cour confirme l’expulsion, circonscrit le contrôle de proportionnalité aux modalités, déclare sans objet les demandes de délais et refuse l’indemnité provisionnelle.

I. Le raisonnement de confirmation de l’expulsion en référé

A. Le cadre de l’urgence et du trouble manifestement illicite

La cour rappelle l’office du juge des référés en matière d’urgence et de remise en état. Elle cite d’abord les textes qui autorisent l’intervention immédiate pour faire cesser une atteinte grave au droit. « A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

L’occupation sans titre d’un bien appartenant à autrui constitue classiquement un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état par l’expulsion. La cour rattache ce constat à la protection du droit de propriété, en tant que liberté fondamentale et norme de référence du contrôle. « Ce droit fondamental de valeur constitutionnelle et protégé par la Convention Européenne des Droits de l’Homme a un caractère absolu conduisant à ce que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui soit considéré comme un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé, en application de l’article 809 1 alinéa du code de procédure civile l’expulsion des occupants sans qu’il soit imposé audits propriétaires de démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui résidant dans l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, et sans que puisse leur être opposée la légitimé du but poursuivi d’atteindre l’objectif de valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent ; la nécessité de satisfaire à cet objectif étant opposable, non pas aux particuliers, mais à la personne publique. »

Le raisonnement s’inscrit dans la logique d’une atteinte objective au droit, indépendante des considérations subjectives des occupants. L’appréciation de l’urgence et du trouble ressort des circonstances, ici l’intrusion récente, la sécurisation des lieux, et l’affectation du site à un service d’intérêt général après réhabilitation.

B. La portée du contrôle de proportionnalité et la mesure de remise en état

La cour réaffirme que la mesure d’expulsion, en présence d’un trouble manifeste, est la seule apte à rétablir l’exercice plein et entier du droit. Elle précise les rapports entre l’article 8 de la Convention et l’article 544 du code civil. « L ‘expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. Le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une vérification plus approfondie sur les conditions de précarité des occupants. »

La conciliation des droits s’opère au stade des modalités de l’exécution, non au stade du principe de la remise en état. La cour l’énonce explicitement, en adoptant les motifs du premier juge. « C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a dit que le contrôle de proportionnalité que le juge effectue entre le droit de propriété d’une part et celui de l’atteinte au domicile ou au respect de la vie privée et familiale des occupants d’autre part ne concernait pas le principe de l’expulsion mais seulement ses modalités, puisqu’en cas contraire, cela aurait pour effet de priver le propriétaire du droit de jouir de son bien par la seule volonté de l’occupant sans droit ni titre. »

Ce cantonnement du contrôle garantit la lisibilité de l’office du juge des référés et évite que l’examen des situations personnelles ne neutralise la cessation immédiate du trouble.

II. L’appréciation de la solution et ses incidences pratiques

A. Une conciliation assumée: principe d’expulsion et modalités d’exécution

La solution conforte une ligne stable qui réserve la balance des intérêts à l’aménagement de l’exécution forcée. Elle choisit une articulation claire entre la protection conventionnelle du domicile et la protection, d’égale valeur, du droit de propriété. En qualifiant l’expulsion de seule mesure apte à restaurer l’ordre juridique, la cour évite un contrôle individualisé au stade des référés qui diluerait la notion de trouble manifeste.

Ce positionnement n’exclut pas une appréciation concrète ultérieure des modalités, par exemple sur les délais ou la trêve, lorsque les conditions légales l’autorisent. Il préserve ainsi l’exigence de proportionnalité sans désarmer la prévention des occupations illicites, particulièrement lorsque le bien est destiné à une affectation d’intérêt général après travaux.

B. Les accessoires de l’expulsion: délais, trêve hivernale et indemnité d’occupation

L’exécution intervenue en cours d’instance a privé d’objet les demandes de délais, ce que la cour constate en des termes dépourvus d’ambiguïté. « La cour constate que l’ensemble des occupants a été expulsé le 28 février 2025, rendant sans objet les demandes de délai pour quitter les lieux. » Cette solution illustre la finalité du sursis et des délais, attachés à l’exécution à venir, et non à une situation déjà réalisée.

Le refus d’allouer une provision au titre de l’indemnité d’occupation repose sur l’absence d’éléments démontrant un préjudice indemnisable dans le cadre du référé. La non-conformité aux normes d’habitabilité, relevée par les juges du fond, privait le bien de toute valorisation locative immédiate et rendait contestable, à ce stade, l’évaluation d’un gain manqué. La décision s’inscrit dans une conception prudente de la provision, qui exige une obligation non sérieusement contestable quant à son principe et à son quantum.

En définitive, l’arrêt confirme l’expulsion sur le fondement du trouble manifestement illicite et ordonne une conciliation des droits recentrée sur les modalités d’exécution, tout en écartant des accessoires devenus sans objet ou insuffisamment établis.