La Cour d’appel de Caen, 11 septembre 2025, statue sur la validité d’un congé pour reprise délivré au terme d’un bail d’habitation. Le litige oppose un bailleur, société civile immobilière, à son locataire quant à l’efficacité du congé et aux conséquences de l’occupation postérieure.
Le bail d’habitation remonte à janvier 2017, pour un loyer modeste assorti de charges. Le bailleur a signifié, en juin 2022, un congé pour reprise à effet au début de janvier 2023. Une sommation de quitter les lieux a suivi en octobre 2023. Le bailleur a saisi, en référé, le juge compétent en janvier 2024, pour valider le congé, obtenir l’expulsion et une indemnité d’occupation.
Par ordonnance de mai 2024, le juge des contentieux de la protection a annulé le congé, a retenu la reconduction tacite du bail et a rejeté les demandes d’expulsion et d’indemnité. En appel, le bailleur sollicite l’infirmation, en produisant des pièces établissant le caractère familial de la société et l’éligibilité à la reprise au profit d’un associé. La question porte sur les conditions de validité d’un congé pour reprise délivré par une société civile familiale et sur l’office du juge des référés lorsque le droit invoqué n’est pas sérieusement contestable. La cour valide le congé, constate la résiliation au 2 janvier 2023, ordonne l’expulsion avec délai et alloue une indemnité d’occupation.
I. Le cadre du référé et les conditions légales du congé pour reprise
A. L’office du juge des référés en matière locative
La cour rappelle la latitude du juge des référés en citant l’article 835 du code de procédure civile. Elle souligne que « Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Cette affirmation encadre utilement la réponse apportée à la persistance d’une occupation postérieure à l’échéance.
Le juge des référés peut également ordonner l’exécution lorsque la créance n’est pas sérieusement contestable. La cour reprend la formule selon laquelle « Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Le contrôle opère donc sur la consistance du droit à reprendre, non sur un examen au fond exhaustif.
B. Les exigences textuelles du congé pour reprise par un bailleur
La décision rappelle d’abord les conditions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989. Elle cite que « En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre le logement ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » L’exigence de motivation stricte demeure au cœur du contrôle du juge.
Elle ajoute ensuite l’exigence formelle essentielle, « À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise […] ». S’y ajoute le rappel du préavis, « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Enfin, l’article 13 a) étend le bénéfice de ces dispositions à certaines sociétés, « Suivant l’article 13 a), les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de ses associés. » Le cadre normatif se trouve ainsi clairement posé.
II. La solution retenue par la cour et sa portée pratique
A. La qualification familiale de la société et la preuve rapportée
Le premier juge avait annulé le congé, faute de preuve du caractère familial de la société bailleresse. La cour relève que les pièces versées en appel, notamment statuts et justificatifs d’alliances, établissent l’exclusivité familiale requise par l’article 13 a). Le bénéficiaire de la reprise étant associé, le support juridique de la notification se trouvait régulier et le délai de six mois était respecté.
Cette appréciation entraîne l’infirmation de l’ordonnance, la cour l’énonçant nettement : « L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce sens. » La résiliation au 2 janvier 2023 s’ensuit mécaniquement, le locataire devenant occupant sans droit ni titre, ce qui justifie une mesure d’expulsion dans le cadre du référé.
B. Les conséquences contentieuses et la portée de la solution
La cour prononce l’expulsion après un délai postérieur à la signification et fixe une indemnité d’occupation égale au loyer antérieur. Elle réévalue aussi les dépens et l’indemnité de procédure à la lumière de l’issue du litige, rappelant que « Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées. » L’économie du dispositif consacre ainsi l’effectivité de la reprise.
La portée de la décision tient à la sécurité des congés délivrés par des sociétés civiles familiales, lorsque la preuve de la composition est rapportée, y compris en appel. Elle confirme une ligne jurisprudentielle attentive à l’exigence de motivation stricte du congé, tout en permettant au juge des référés d’ordonner l’expulsion si l’obligation n’est pas sérieusement contestable et que l’occupation est dépourvue de titre.
