Cour d’appel de Caen, le 12 juillet 2023, n°20/01847

Cour d’appel de Poitiers, le 12 juillet 2023. Un bail commercial complexe pour un établissement hôtelier, prévoyant un loyer mixte en numéraire et en séjours, arrive à son terme. Le preneur demande le renouvellement. Un désaccord sur le loyer renouvelé conduit à une action en fixation devant le juge. La cour statue sur la qualification de l’établissement et la méthode de calcul du loyer. Elle retient la qualification d’hôtel et applique la méthode hôtelière pour fixer le nouveau loyer en numéraire.

La qualification de l’établissement comme hôtel

Les critères légaux de distinction entre hôtel et résidence de tourisme. L’article D311-4 du code du tourisme définit l’hôtel comme un établissement commercial d’hébergement classé. Il offre des chambres ou appartements meublés en location à une clientèle de passage. La location s’effectue à la journée, à la semaine ou au mois sans élection de domicile. L’article D. 321-1 du même code définit la résidence de tourisme. Celle-ci est constituée de locaux d’habitation meublés regroupés en un ensemble homogène. Elle est dotée d’équipements et de services communs et gérée par une seule personne.

L’application des critères légaux aux caractéristiques concrètes des lieux. L’acte notarié de vente indique que l’ensemble immobilier est à usage d’hôtel de tourisme. Le contrat de bail est intitulé pour une activité d’exploitation en hôtel de tourisme. Aucune des chambres ne dispose de cuisine ou coin cuisine pour des séjours autonomes. L’établissement est classé dans la catégorie 4 étoiles par Atout France. Cette décision vise les articles relatifs aux hôtels du code du tourisme. « Au vu de ces éléments, l’établissement doit être qualifié d’hôtel et non de résidence de tourisme. » (Motifs, Sur la qualification de l’établissement)

La détermination de la valeur locative selon la méthode appropriée

Le choix souverain de la méthode de calcul par les juges du fond. Le statut des baux commerciaux s’applique d’ordre public au renouvellement. Le juge fixe souverainement la valeur locative selon le mode de calcul le meilleur. La méthode de comparaison est écartée faute d’éléments véritablement comparables. Les références retenues par l’expert concernaient majoritairement des résidences de tourisme. La méthode par rendement est également écartée en l’absence de références fiables. « La cour considére en conséquence que le mode de calcul le meilleur apparaît être en l’espèce la méthode hôtelière. » (Motifs, Sur la méthode applicable)

L’application concrète de la méthode hôtelière et le rejet des demandes accessoires. L’article R145-10 du code de commerce autorise le recours aux usages de la branche. La méthode hôtelière constitue un usage spécifique pour les locaux monovalents. La cour retient un taux d’abattement pour segmentation de clientèle de quinze pour cent. Elle applique un taux de dix-sept pour cent sur la recette locative corrigée. L’abattement pour travaux est refusé en l’absence de notification régulière. « La notification des travaux prévue par l’article L 311-2 du code du tourisme est une formalité substantielle. » (Motifs, Sur la méthode hôtelière) Le loyer en nature prévu au bail initial demeure inchangé. Le juge est incompétent pour modifier les clauses contractuelles des parties. « Cette clause est régie par la convention des parties. Il n’appartient donc pas à la cour de convertir le loyer en séjours en loyer fixé en numéraire. » (Motifs, Sur la fixation du loyer du bail renouvelé)

La décision affirme la primauté des critères objectifs pour la qualification des établissements. Elle rappelle la liberté du juge dans le choix de la méthode d’évaluation locative. Le refus de convertir le loyer en nature consacre l’autonomie de la volonté. La solution limite le pouvoir du juge des loyers à la seule fixation du prix. Elle protège ainsi la stabilité des conventions légalement formées entre les parties.