Cour d’appel de Caen, le 12 mai 2022, n°20/01832

Cour d’appel de Rennes, le 12 mai 2022, statue sur un litige relatif au renouvellement d’un bail commercial. Le preneur exploitait un hôtel dont les locaux étaient détenus par de multiples investisseurs. Le désaccord portait sur la fixation du loyer renouvelé et la qualification de l’établissement. La cour admet l’intervention volontaire d’une héritière et se prononce sur le fond.

La qualification juridique de l’établissement

La détermination de la nature des lieux est un préalable essentiel. Le preneur soutenait la qualification d’hôtel, tandis que les bailleurs invoquaient celle de résidence de tourisme. La cour analyse les éléments contractuels et réglementaires pour trancher cette question préjudicielle. L’acte de vente et le bail mentionnaient un usage d’hôtel de tourisme. L’extrait Kbis et le classement par Atout France confirmaient cette destination. Aucune chambre ne disposait de cuisine permettant une autonomie caractéristique d’un logement. Les documents publicitaires relatifs à des résidences de tourisme ne visaient pas cet établissement précis. La cour en déduit que l’établissement doit être qualifié d’hôtel. Cette qualification est déterminante car elle influence directement la méthode de fixation du loyer applicable. Elle écarte l’argumentation des bailleurs fondée sur un régime fiscal spécifique.

La portée de cette analyse est significative pour les investissements en hôtellerie. Elle rappelle que la qualification dépend des caractéristiques objectives des lieux et de leur exploitation. Les mentions contractuelles et les classements administratifs priment sur l’intention fiscale des investisseurs. Cette décision protège le preneur contre un changement unilatéral de la nature de son fonds. Elle sécurise ainsi la destination des lieux, élément central du bail commercial. La cour affirme la primauté des faits et du droit sur les allégations des parties.

La fixation du loyer renouvelé et la méthode de calcul

La cour écarte d’abord toute modification des clauses contractuelles. Elle rappelle que le juge des loyers ne peut modifier les stipulations du bail. La clause prévoyant un loyer partiellement payé en séjours demeure donc inchangée. « Il n’appartient donc pas à la cour de convertir le loyer en séjours en loyer fixé en numéraire » (Motifs). La fixation ne porte que sur la partie numéraire du loyer. La cour rejette ensuite la méthode de comparaison proposée par l’expert. Les références citées concernaient majoritairement des résidences de tourisme, non comparables. Elle écarte également la méthode par rendement, faute d’éléments suffisants.

La cour retient finalement la méthode hôtelière comme la plus adaptée. Elle s’appuie sur l’article R145-10 du code de commerce. « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée » (Motifs). La cour corrige plusieurs paramètres du calcul expertal. Elle exclut les recettes annexes des petits déjeuners et du parking de l’assiette. Elle retient un taux d’abattement pour segmentation de clientèle de quinze pour cent. Elle applique un taux de dix-sept pour cent sur la recette, conforme aux usages hôteliers. Elle refuse tout abattement pour travaux faute de notification régulière au bailleur.

La valeur de cet arrêt réside dans l’encadrement strict du pouvoir d’expertise. La cour rappelle que les juges du fond fixent souverainement la valeur locative. Ils ne sont pas liés par les conclusions de l’expert et doivent vérifier la pertinence des méthodes. La décision précise les usages de la branche hôtelière pour le calcul du loyer. Elle renforce la sécurité juridique en imposant une méthode éprouvée pour les locaux monovalents. Enfin, elle sanctionne le non-respect des formalités légales pour les travaux. Elle rappelle ainsi l’importance du strict respect des procédures légales par le preneur.