Cour d’appel de Caen, le 26 juin 2025, n°23/02901

Par un arrêt du 26 juin 2025, la Cour d’appel de Caen (2e chambre civile et commerciale, RG 23/02901) statue sur la décence d’un logement meublé loué chez l’habitant. Le locataire soutenait avoir été privé de la cuisine contractuellement prévue, remplacée par un coin cuisine sommaire en grenier, et invoquait divers troubles ainsi qu’un préjudice moral. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen avait rejeté l’ensemble des demandes. En appel, le locataire sollicitait des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et moral, tandis que le bailleur demandait confirmation, dommages-intérêts pour abus et indemnité de procédure. La question portait sur les obligations de décence et de délivrance au regard d’un équipement de cuisine supprimé, et sur l’évaluation corrélative du trouble de jouissance et des demandes accessoires. La cour infirme partiellement, retient l’indécence, indemnise la jouissance et écarte le préjudice moral, l’abus des voies de recours et plusieurs griefs techniques.

I. La qualification d’indécence du logement

A. Le cadre normatif de la décence et de la délivrance

La juridiction rappelle d’abord la règle de principe: « Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le décret de 2002 précise notamment, s’agissant des risques, que « 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; » et que « 4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; ». La cour rappelle encore l’étendue de la délivrance: « Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. » Elle rappelle enfin l’interdit de dénaturation des lieux: « L’article 1723 du code civil prévoit que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. »

B. Des constatations matérielles révélatrices d’une atteinte grave à l’usage normal

La cour retient la valeur probante des éléments contemporains. Elle constate d’abord l’engagement contractuel sur l’équipement de cuisine: « En l’espèce, il ressort des pièces produites, notamment du bail et du procès-verbal de constat établi le 11 juillet 2019 par huissier de justice, que le contrat de bail conclu entre les parties prévoyait la mise à disposition du locataire d’une cuisine équipée, que le bailleur a d’abord permis l’utilisation de la cuisine commune par le locataire puis a aménagé un coin cuisine propre au locataire. » Elle décrit ensuite, de manière circonstanciée, les caractéristiques matérielles du dispositif substitutif: « Or le constat d’huissier produit par le locataire révèle que ce coin cuisine était composé d’un petit réfrigérateur ancien, d’un réchaud comprenant deux feux gaz avec détendeur et bouteille de gaz, d’une table et d’un buffet, que le réfrigérateur était raccordé par un câble électrique passant par la fenêtre en position oscillo-battante à défaut de prise électrique installée à l’intérieur du grenier, que ce coin cuisine ne comportait pas d’évier ni accès à l’eau et qu’il était situé dans un grenier ni isolé ni chauffé, accessible par un simple escalier de meunier dont la cage d’escalier était dépourvue de garde-corps et d’éclairage. » L’ensemble traduit une privation d’un équipement promis et un abaissement des exigences de sécurité et d’hygiène, incompatible avec la décence légale. La discussion se déplace alors vers la mesure du dommage et le sort des autres prétentions.

II. La réparation du trouble de jouissance et l’encadrement des autres prétentions

A. Une méthode proportionnelle et des preuves exigées

La cour évalue le trouble de jouissance par une réduction proportionnelle du loyer, retenue à 20 % sur quatorze mois, ce qui conduit à une indemnité de 812 euros. La méthode, classique, articule la durée d’occupation, la gravité des atteintes et l’ampleur de la privation de l’équipement essentiel. Les griefs non établis sont écartés avec rigueur probatoire. S’agissant du chauffage, la cour relève: « En revanche, l’appelante échoue à rapporter la preuve de l’insuffisance du chauffage de la chambre louée, le constat produit ayant été établi le 11 juillet 2019, soit hors période de chauffe, et mentionnant la présence d’un radiateur et de fenêtres à double vitrage. » Elle tranche pareillement pour la serrure et la boîte aux lettres: « Il n’est pas discuté par le bailleur que la porte de la chambre louée était dépourvue d’une clef privative et que le locataire ne disposait pas d’une boîte aux lettres privative. » Toutefois, l’absence d’obligation légale ou contractuelle conduit au rejet: « Cependant, ni la loi ni le contrat liant les parties ne prévoit la mise à disposition de tels équipements. » L’appréciation distingue ainsi l’indécence avérée du logement et des demandes accessoires restées sans ancrage normatif ou probatoire.

B. La portée de l’arrêt sur les demandes accessoires

La cour refuse de cumuler un préjudice moral autonome avec l’atteinte déjà réparée à la jouissance, faute d’éléments spécifiques. Elle énonce: « L’appelante ne rapporte pas la preuve de la réalité d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance déjà réparé, ni de ce que le bailleur aurait fait obstacle à sa perception d’une aide personnalisée au logement. » La demande pour exercice abusif des voies de recours est également rejetée, la solution de fond ne révélant aucun détournement fautif du droit d’appel. S’agissant des frais, la charge des dépens de première instance et d’appel pèse sur le bailleur, et une indemnité est allouée au locataire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’arrêt fixe ainsi une ligne claire: qualification exigeante de l’indécence lorsque l’équipement essentiel est supprimé et remplacé par un aménagement dangereux, réparation proportionnée du trouble, et maîtrise des prétentions non étayées.