Cour d’appel de Caen, le 5 août 2025, n°22/03081

Par un arrêt de la Cour d’appel de Caen du 5 août 2025, la juridiction confirme la résolution d’une vente immobilière fondée sur la garantie des vices cachés et ajuste l’indemnisation. Le litige concerne des désordres d’humidité et de moisissures apparus très rapidement après l’acquisition d’une maison ancienne.

La vente est intervenue fin 2020. Dans les semaines suivantes, l’acquéreuse observe ruissellements, auréoles et développements fongiques, constatés par huissier puis par des intervenants techniques, avant une expertise judiciaire. Le bien, non isolé et dépourvu de ventilation, présente des remontées capillaires et de la condensation, aggravées par des fenêtres étanches dépourvues d’entrées d’air et un enduit non perspirant.

Saisie en référé, la juridiction ordonne une expertise déposée à l’été 2021. Au fond, le tribunal judiciaire prononce la résolution sur le fondement des articles 1641 et suivants, ordonne les restitutions et alloue des indemnités. Les vendeurs interjettent appel, invoquant un changement d’usage imputé à l’acquéreuse et contestant l’antériorité et le caractère caché des désordres.

Les vendeurs soutiennent l’obturation du conduit, l’usage d’un poêle à pétrole et une insuffisance de chauffage pour expliquer l’ampleur des moisissures. L’acquéreuse invoque un vice antérieur indécelable pour un profane et l’inopposabilité de la clause d’exclusion en raison de la connaissance du vice par les vendeurs.

La question porte sur la réunion des conditions du vice caché rendant le bien impropre à sa destination, la preuve de son antériorité et de son caractère caché, puis sur la connaissance imputée aux vendeurs neutralisant la clause d’exclusion. Elle commande enfin la détermination des effets restitutoires et indemnitaires de la résolution.

La Cour confirme l’existence d’un vice caché antérieur et son impropriété, retient la connaissance des vendeurs, écarte la clause, confirme la résolution et les restitutions, revalorise le préjudice de jouissance et assortit l’exécution d’une astreinte. Elle énonce notamment que « Les parties se trouvant remises en l’état antérieur à la vente, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la restitution réciproque de la maison et du prix de vente ».

I. La caractérisation du vice caché d’humidité et son antériorité

A. Les constatations techniques et le rejet des causes imputées à l’usage
La Cour ancre son analyse dans un faisceau d’éléments probants. Elle rappelle d’abord un principe directeur de la preuve: « Il est de principe que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable réalisée à la demande d’une partie sauf à ce qu’elle soit corroborée par d’autres éléments de preuve ». Les dires et la note technique produits à l’appui de l’appel ne suffisent donc pas, faute de corroboration.

Le raisonnement s’appuie ensuite sur la matérialité des désordres retenue par l’expertise judiciaire. La motivation retient que « Il n’est pas contesté que la structure même de l’immeuble construit au 19ème siècle génère par des remontées capillaires de l’humidité à l’intérieur et à l’extérieur de la maison ainsi qu’une condensation au contact des murs froids et mal isolés ». Ce constat ancre l’antériorité dans le mode constructif, indépendamment des modalités d’occupation postérieures.

La Cour écarte les explications tirées d’un chauffage insuffisant, d’un appareil produisant de la vapeur d’eau ou de l’obturation d’un conduit. Elle insiste sur la dynamique physique des phénomènes, leur rapidité de réactivation et l’impossibilité d’expliquer la propagation par la seule inoccupation temporaire. Le noyau causal tient aux remontées capillaires et à la condensation sur parois froides, dont l’ampleur a été aggravée par des travaux d’étanchéification non accompagnés d’une ventilation adaptée.

B. Le caractère caché et la non-décelabilité pour un profane
Le caractère caché ressort de deux séries d’indices convergents. D’une part, la Cour relève que « Les vendeurs comme l’acheteuse ou l’agent immobilier s’accordent pour dire qu’aucune moisissure ou ruissellement sur les murs n’était visible lors des visites précédant l’acquisition ». L’absence de manifestations visibles lors des visites exclut une défaillance d’attention imputable à l’acquéreuse.

D’autre part, l’expert judiciaire a établi l’imperceptibilité du vice pour un non‑spécialiste: « L’expert judiciaire a précisé que ces désordres n’étaient pas décelables lors de la visite préalable de l’immeuble par un profane de la construction car seule une analyse thermique du bien permettait d’en présager le caractère vicié ». Le vice dépasse ainsi les capacités normales de détection de l’acquéreur, conditionnant la mise en œuvre de l’article 1641.

L’articulation de ces éléments produit un effet probatoire net. Le vice est antérieur, structurel quant à sa source, aggravé par des choix techniques inadaptés, et demeurait caché lors de la formation du consentement. La qualification d’impropriété à destination ne prête plus à discussion eu égard à l’insalubrité constatée et à l’ampleur des développements fongiques.

II. La mise en œuvre de la garantie et ses effets

A. Connaissance des vendeurs et inopposabilité de la clause d’exclusion
La Cour opère une mise au point utile sur la portée d’une présomption parfois invoquée. Elle rappelle que « Mais la garantie ne peut jouer que pour les défauts cachés des travaux qu’ils ont réalisés ». Autrement dit, la réalisation par un vendeur non professionnel de travaux n’emporte pas, par elle‑même, connaissance présumée pour tout vice, mais seulement pour ceux qui procèdent de ces travaux.

Pour autant, la motivation retient la connaissance au vu d’un ensemble d’indices: occupation prolongée des lieux, conscience de la mauvaise isolation, tentatives d’étanchéification et d’optimisation du chauffage, et nécessité anormale d’adopter des habitudes contraignantes pour éviter les moisissures. La Cour en déduit, de manière décisive, que « C’est donc à juste titre que tirant les conclusions des avis techniques, des conclusions de l’expertise judiciaire, de l’état de la maison début 2021, les premiers juges ont considéré que les vendeurs ne pouvaient qu’avoir connaissance des vices affectant la maison rendant celle-ci insalubre de sorte qu’ils ne pouvaient se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente ».

La solution est cohérente avec la finalité de la garantie et l’économie contractuelle. L’acquéreur n’a pas à se conformer à un mode d’occupation spécifique pour éviter l’apparition de désordres latents. La charge d’un réglage d’usage atypique pour pallier un défaut structurel excède la tolérance normale et confirme l’impropriété.

B. Résolution, restitutions, indemnités et astreinte
Les effets de la résolution sont mis en ordre avec rigueur. La Cour affirme que « Les parties se trouvant remises en l’état antérieur à la vente, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la restitution réciproque de la maison et du prix de vente ». L’égalité restitutoire est préservée, sans difficulté quant à l’assiette ni à la charge.

Sur l’indemnisation, l’évaluation du préjudice de jouissance est rehaussée à 12 000 euros pour la période d’occupation litigieuse, ce qui reflète l’impossibilité d’habiter décemment les lieux. Les frais exposés nécessaires à l’opération et à la défense sont retenus dans une mesure justifiée par les preuves fournies, tandis que les postes non justifiés sont écartés. L’exécution est encadrée par une astreinte proportionnée afin de prévenir toute résistance fautive au paiement.

La solution concilie sécurité des transactions et protection de l’acheteur contre les défauts structurels d’un immeuble ancien. Elle rappelle la solidité des critères du vice caché d’humidité, l’exigence probatoire applicable aux expertises amiables et la portée normative de l’impropriété à destination en cas d’insalubrité. Elle s’achève, dans le dispositif, par la formule claire suivante: « Rejette toute demande plus ample ou contraire aux présentes dispositions ».