Cour d’appel de Caen, le 6 mai 2025, n°20/01829

Cour d’appel de Montpellier, le 6 mai 2025, n°22/02421. Le litige concerne le renouvellement d’un bail commercial pour un établissement d’hébergement. Le preneur sollicite la fixation du nouveau loyer selon les règles du statut des baux commerciaux. La cour doit déterminer la méthode de calcul applicable et fixer le montant du loyer renouvelé en tenant compte d’une clause particulière de paiement en nature.

La qualification de l’établissement comme hôtel est essentielle pour le choix de la méthode d’évaluation. Les juges relèvent que l’acte de vente et le classement officiel désignent un hôtel de tourisme. Aucune chambre ne dispose de cuisine permettant une autonomie résidentielle. Les documents publicitaires sur les résidences de tourisme ne visent pas cet immeuble. Le bailleur ne justifie pas d’avantages fiscaux spécifiques à ce régime. L’établissement doit donc être qualifié d’hôtel et non de résidence de tourisme. Cette qualification est déterminante pour l’application d’une méthode de calcul dérogatoire. Elle écarte l’application du régime juridique propre aux résidences de tourisme.

La méthode hôtelière est retenue comme mode de calcul le meilleur en l’espèce. L’article R145-10 du code de commerce prévoit une dérogation pour les locaux monovalents. « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. » La cour constate l’existence d’usages spécifiques dans cette branche. Elle rejette les méthodes de comparaison et de rendement jugées inadaptées. La méthode hôtelière s’applique donc à ce bail renouvelé pour un hôtel.

La mise en œuvre de la méthode hôtelière conduit à corriger plusieurs paramètres du calcul expertal. La cour écarte la prise en compte des recettes annexes comme les petits déjeuners. Elle retient un taux d’abattement pour segmentation de clientèle de quinze pour cent. Le pourcentage sur recette est fixé à dix-sept pour cent pour un hôtel de cette catégorie. Un abattement pour travaux est refusé en l’absence de notification régulière. « La notification des travaux prévue par l’article L 311-2 du code du tourisme est une formalité substantielle. » Le loyer numéraire annuel est finalement fixé à deux mille sept cent quatre-vingt-seize euros.

La portée de l’arrêt est significative en matière de baux commerciaux d’hôtellerie. Il rappelle la primauté de la qualification réelle sur les désignations contractuelles. Le choix de la méthode hôtelière comme usage de la branche est acté. « Or les usages observés dans la branche d’activité considérée font référence à la méthode hôtelière » (Cour d’appel de Montpellier, le 6 mai 2025, n°22/02421). L’arrêt précise aussi les limites du pouvoir du juge des loyers commerciaux. Il ne peut modifier les clauses contractuelles, comme un loyer mixte numéraire et en nature.

La valeur de la décision réside dans son interprétation stricte des formalités légales. L’omission de la notification des travaux prive de tout droit à abattement. La cour sanctionne ainsi le non-respect d’une condition substantielle. Elle réaffirme également l’ordre public du statut des baux commerciaux. Les garanties de rendement initiales ne s’imposent pas lors du renouvellement. Le loyer doit être fixé selon les critères légaux, indépendamment des engagements passés. Cet arrêt offre ainsi un cadre clair pour les renouvellements de baux hôteliers complexes.