Cour d’appel de Caen, le 6 mai 2025, n°20/01844

Cour d’appel de Montpellier, le 6 mai 2025, n°22/02420, statue sur le renouvellement d’un bail commercial complexe. L’établissement, géré par un preneur unique, est composé de lots appartenant à divers bailleurs. Le litige porte sur la qualification de l’établissement et la méthode de fixation du loyer renouvelé, incluant une fraction payable en séjours. La cour qualifie l’établissement d’hôtel et retient la méthode hôtelière pour calculer le loyer numéraire, rejetant la conversion de la partie en nature.

La qualification hôtelière fondée sur les éléments contractuels et réglementaires

La cour écarte la qualification de résidence de tourisme pour retenir celle d’hôtel. Elle s’appuie sur une analyse combinée des documents contractuels et des caractéristiques objectives des lieux. L’acte de vente et le bail désignent l’usage d’hôtel de tourisme, confirmé par le classement officiel. La cour relève que « l’extrait Kbis de la société HDS [Localité 16] mentionne une activité d’hôtel ». Elle constate aussi l’absence d’équipements de cuisine dans les chambres, contrairement aux logements d’une résidence. Cette analyse stricte des éléments de fait et de droit permet une qualification précise, essentielle pour déterminer le régime juridique applicable. La décision rappelle que l’appellation commerciale ne prévaut pas sur la réalité des caractéristiques physiques et de l’exploitation.

La portée de cette analyse est de fixer un critère clair pour distinguer hôtel et résidence. Elle limite le recours à des arguments fiscaux ou publicitaires pour influencer la qualification juridique. La cour écarte ainsi la référence à des documents non contractuels ou à des régimes fiscaux. Cette approche renforce la sécurité juridique en ancrant la qualification dans des éléments vérifiables et objectifs. Elle prévient les requalifications opportunistes fondées sur la seule dénomination commerciale utilisée par l’exploitant.

Le rejet de la modification contractuelle et le choix de la méthode hôtelière

La cour refuse de modifier la clause de loyer mixte, rappelant les limites de son office. Elle estime que « cette clause est régie par la convention des parties ». Le juge du renouvellement ne peut transformer un loyer en nature en équivalent numéraire. Concernant la méthode de fixation, la cour retient la méthode hôtelière pour les locaux monovalents. Elle applique l’article R145-10 du code de commerce, autorisant le recours aux usages de la branche. La cour constate « qu’il existe des usages spécifiques dans cette branche d’activité, en l’occurrence la méthode hôtelière ». Elle écarte les méthodes de comparaison et de rendement jugées inadaptées.

La valeur de cette solution réside dans l’affirmation du caractère dérogatoire de l’article R. 145-10. La méthode hôtelière est présentée comme l’outil adapté aux spécificités du secteur. Cette jurisprudence rejoint une solution antérieure. Une cour avait déjà jugé que « le prix du bail renouvelé sera déterminé conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce en fonction des usages observés dans la branche d’activité » (Cour d’appel de Montpellier, le 6 mai 2025, n°22/02420). La décision renforce ainsi la cohérence jurisprudentielle sur ce point.

La mise en œuvre concrète des paramètres de la méthode hôtelière

La cour procède à un réexamen détaillé des paramètres de calcul retenus par l’expert. Elle corrige plusieurs éléments pour aboutir au loyer définitif. Elle écarte les recettes annexes, jugées non constitutives de l’assiette classique. La cour retient un taux d’abattement pour segmentation de clientèle de 15%, s’alignant sur des rapports d’experts antérieurs. Elle fixe le pourcentage sur recette à 17%, conforme aux usages des hôtels 3 à 4 étoiles en centre-ville. Enfin, elle rejette tout abattement pour travaux, faute de notification régulière. La cour souligne que « la notification des travaux prévue par l’article L 311-2 du code du tourisme est une formalité substantielle ».

Le sens de cet examen est d’affirmer le contrôle judiciaire sur l’expertise. La cour ne se contente pas d’entériner le rapport, mais en discute chaque paramètre. Elle exige une justification précise et une conformité aux usages stricts de la méthode. Cette rigueur dans l’application garantit une fixation équitable et prévisible du loyer. Elle rappelle que la méthode hôtelière, bien que dérogatoire, obéit à des règles d’application précises que le juge doit vérifier. La décision précise enfin que le loyer calculé intègre la persistance de la fraction payable en séjours, sans nécessiter de valorisation complémentaire.