Cour d’appel de Cayenne, le 4 septembre 2025, n°24/00353

La Cour d’appel de Cayenne, le 4 septembre 2025, confirme l’annulation d’une ordonnance autorisant une hypothèque judiciaire provisoire en raison d’une désignation cadastrale inexacte. Le différend survient à la suite d’un prêt immobilier garanti par une caution, laquelle a sollicité une mesure conservatoire pour sécuriser une créance impayée.

L’ordonnance du 19 janvier 2022 autorise l’inscription sur un lot décrit par d’anciennes références, issues d’un état antérieur à une division de 2012. Une première inscription est déposée le 3 mars 2022, puis un bordereau rectificatif intervient le 13 mai 2022 après rejet du service de la publicité foncière. Par jugement du 15 juillet 2024, le juge de l’exécution de Cayenne annule l’ordonnance, ordonne la mainlevée et assortit l’exécution d’une astreinte. En appel, le créancier soutient la suffisance d’une rectification fondée sur le décret du 14 octobre 1955 et la concordance cadastrale validée administrativement. Les débiteurs opposent l’article R511‑4 du code des procédures civiles d’exécution, en faisant valoir que seule une ordonnance rectificative pouvait aligner l’autorisation et la désignation réelle du bien.

La question posée est celle de la portée de l’exigence de précision, « à peine de nullité », tenant à l’identification du bien visé par l’autorisation d’hypothèque judiciaire provisoire. S’ajoute le point de savoir si la rectification du bordereau d’inscription suffit à réparer une discordance née dès l’ordonnance. La cour répond positivement à l’exigence d’identité stricte et négativement à l’efficacité curative de la rectification. Elle retient que « dans ces conditions, le juge de première instance a exactement constaté que l’ordonnance du 19 janvier 2022 a autorisé une hypothèque judiciaire provisoire sur des biens dont les références cadastrales sont érronées ». Elle ajoute que « en tout état de cause, aucune inscription ne saurait être inscrite sur un bien dont les références cadastrales ne sont pas celles désignées par l’ordonnance, et la simple rectification d’un bordereau d’inscription par le requérant ne peut valablement pallier une non conformité aux prescriptions de l’ordonnance autorisant l’inscription, étant précisé de surcroît qu’aucune ordonnance rectificative n’a été sollicitée auprès du juge de l’exécution ».

I. L’exigence d’identité stricte posée par l’article R511‑4 CPCE

A. Le fondement textuel et sa finalité de sécurité juridique
L’article R511‑4 CPCE impose que le juge « détermine le montant des sommes […] et précise les biens sur lesquels [la mesure] porte », sous peine de nullité. La décision s’approprie ce rappel et l’adosse à l’économie de la publicité foncière. La précision de l’objet n’est pas une simple formalité, elle conditionne la fiabilité de la publicité et l’efficacité de la sûreté contre les tiers.

Cette exigence conduit à immobiliser, dans l’ordonnance, l’identification du bien. L’office du juge se concentre sur la délimitation d’une assiette certaine, immédiatement vérifiable par les services de la publicité foncière et par les tiers. La rigueur du texte, d’inspiration préventive, interdit que l’assiette évolue au stade du dépôt par le jeu d’ajustements unilatéraux.

B. L’erreur cadastrale antérieure comme cause de nullité de l’ordonnance
Le dossier révélait une mutation antérieure du parcellaire à raison d’un règlement de copropriété de 2012. La désignation visée par l’ordonnance conservait, cependant, des références obsolètes. La cour relève que, postérieurement au rejet, « le bordereau rectificatif […] fait apparaître […] qu’il est désormais cadastré sous la référence Z n°[Cadastre 12] ». Cette mention objective la discordance, mais ne la résorbe pas au niveau de l’autorisation initiale.

La cour approuve ainsi la solution de première instance en ces termes: « dans ces conditions, le juge de première instance a exactement constaté » l’erreur. Le caractère antérieur du changement renforce l’analyse: le défaut de mise à jour entache la désignation de l’ordonnance, laquelle ne précise alors pas « les biens » au sens du texte. La nullité s’attache à l’autorisation elle‑même, non au seul acte de dépôt.

II. La portée de la solution: rectification, publicité foncière et cohérence des acteurs

A. La rectification du bordereau, mesure de rang, ne répare pas l’irrégularité de l’autorisation
L’appelant fondait sa thèse sur le mécanisme de rectification issu du décret de 1955, réputé opérer rétroactivement pour le rang. La cour distingue nettement la rectification d’un acte de publicité et la régularité intrinsèque de l’ordonnance. Elle affirme que « la simple rectification d’un bordereau d’inscription […] ne peut valablement pallier » la non‑conformité aux prescriptions judiciaires.

Cette distinction est décisive. La rectification corrige une inexactitude de publication, mais ne peut étendre l’autorisation à un objet que le juge n’a pas précisément désigné. Seule une ordonnance rectificative, rendue par le juge compétent, pourrait aligner la sûreté sur la réalité cadastrale. Le principe protège les tiers et garantit l’intangibilité judiciaire de l’assiette, au prix d’une charge procédurale supplémentaire, justifiée par l’impératif de sécurité.

B. La cohérence entre bénéficiaire désigné et inscrit, et les enseignements pratiques
La cour mentionne, à titre surabondant, une discordance entre la qualité du bénéficiaire désigné par l’ordonnance et l’auteur de l’inscription. Ce constat, sans affecter le dispositif, signale une exigence de cohérence des qualités procédurales entre l’autorisation et l’acte de publicité. La mesure conservatoire suppose l’identité entre le titulaire désigné par le juge et le requérant à la publicité.

Plus largement, l’arrêt énonce une méthode. D’abord, vérifier en amont l’actualisation cadastrale, spécialement en présence d’une division antérieure. Ensuite, solliciter si besoin une ordonnance rectificative avant tout dépôt, afin de garantir l’identité parfaite entre l’autorisation et le bordereau. Enfin, veiller à l’alignement des qualités des acteurs, qu’ils interviennent comme mandant, mandataire ou caution, pour prévenir toute fragilité procédurale.

La solution s’inscrit dans une jurisprudence de rigueur, conforme au libellé « à peine de nullité » de l’article R511‑4 CPCE. Elle prévient les incertitudes sur l’assiette et protège la foi publique attachée à la publicité foncière. Elle rappelle, avec mesure, que la sécurité des sûretés tient moins à des régularisations a posteriori qu’à la stricte adéquation initiale de l’acte juridictionnel et de l’acte de publicité. Par cette affirmation nette, la Cour d’appel de Cayenne conforte la discipline des mesures conservatoires et la lisibilité de leurs effets à l’égard des tiers.