Cour d’appel de Colmar, le 15 décembre 2023, n°23/00339

La Cour d’appel de Colmar, statuant le 15 décembre 2023, examine un litige opposant plusieurs copropriétaires. L’affaire concerne l’usage de parties privatives et la régularité de travaux affectant les parties communes. La juridiction inférieure avait partiellement rejeté les demandes. La cour d’appel est saisie d’un appel contre ce jugement. Elle doit trancher sur la licéité d’un stationnement et d’un dallage, ainsi que sur la validité d’une fenêtre de toit, d’une terrasse et de canalisations. La solution apporte un éclairage sur les limites de l’usage privatif et les conditions des travaux en copropriété.

Le principe de libre usage des parties privatives

La cour rappelle d’abord le cadre légal régissant l’usage des lots. Chaque copropriétaire jouit librement de ses parties privatives. Cette liberté est néanmoins encadrée par le respect des droits des autres et la destination de l’immeuble. « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Le règlement de copropriété précise que l’immeuble est à destination d’habitation ou à usage mixte.

La demandeure doit démontrer que l’usage contesté porte atteinte à ces principes. Or, elle ne prouve pas que le stationnement allégué ou le dallage nuisent aux autres copropriétaires. Ces faits ne modifient pas la destination habitation de l’immeuble. La cour confirme donc le rejet des demandes sur ce point. Cette solution consacre une interprétation restrictive des limites à la jouissance privative. L’atteinte doit être concrète et démontrée, non supposée.

L’exigence d’une autorisation collective pour les travaux

La cour examine ensuite la régularité des travaux effectués sur les parties communes. La création d’une fenêtre de toit affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. Elle nécessite une autorisation collective selon la loi. « sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » (article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965). Aucun vote d’assemblée générale n’est intervenu pour valider cette modification.

L’accord invoqué par la propriétaire portait sur un autre objet, le raccordement d’eau. Un avant-contrat mentionnant une condition suspensive pour un permis de construire est sans effet. La propriétaire y a renoncé dans l’acte définitif de vente. Dès lors, l’autorisation individuelle d’un ancien copropriétaire est insuffisante. La cour ordonne la suppression de la fenêtre de toit. Ce point rappelle la rigueur procédurale requise pour les travaux modifiant les parties communes. La volonté collective prime sur les arrangements privés antérieurs.

La précision nécessaire des décisions de justice

Le contrôle de la cour porte aussi sur la clarté du dispositif du premier juge. Celui-ci avait ordonné la réduction d’une terrasse en se référant à un arrêté municipal. La référence à cet arrêté n’était pas suffisamment détaillée dans le jugement attaqué. La cour d’appel constate cette imprécision et y remédie. Elle précise l’identité exacte de l’arrêté dans son propre dispositif. Cette démarche garantit l’exécution effective et non équivoque de la décision.

Elle confirme ainsi le jugement sur le fond mais en corrige la formulation. Cette précision technique est essentielle pour l’exécution forcée. Elle évite tout litige ultérieur sur le périmètre des travaux à réaliser. La cour exerce pleinement son pouvoir de réformation de la décision infirmée. Elle veille à la sécurité juridique et à l’intelligibilité de la condamnation prononcée.

La protection absolue des parties communes

Enfin, la cour se prononce sur des canalisations installées sans autorisation. Ces travaux impliquaient un percement de la dalle, une partie commune. Un courriel d’un ancien copropriétaire avait donné un accord pour le raccordement d’eau. Cet accord est intervenu après la promesse de vente de ses lots à un tiers. Seule l’assemblée générale des copropriétaires était compétente pour autoriser ces travaux. « force est de constater qu’à cette date, il avait cédé ses lots à M. [X] suivant promesse synallagmatique de vente du 25 février 2016, et que seule l’assemblée générale des copropriétaires pouvait autoriser les travaux en question ».

La cour infirme le jugement sur ce point et ordonne l’enlèvement des canalisations. Cette solution protège l’intégrité des parties communes contre tout empiètement individuel. Elle rappelle que l’autorisation doit émaner de l’organe collégial compétent au moment des faits. Un accord privé, même entre copropriétaires, est inopérant s’il méconnaît cette règle de compétence. La décision renforce le principe d’indisponibilité des parties communes.