Cour d’appel de Colmar, le 2 décembre 2024, n°23/01572

La cour d’appel de Colmar, le 2 décembre 2024, statue sur un litige né d’une convention d’occupation précaire incluant un projet de vente. L’occupant demandait l’exécution forcée de la vente et la signature d’un bail. La cour rejette l’ensemble des demandes en confirmant le jugement de première instance. Elle retient la caducité de tout engagement translatif et l’irrecevabilité des demandes nouvelles.

La caducité de l’engagement translatif de propriété

Le régime impératif de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924

La cour applique strictement l’article 42 de la loi locale de 1924. Ce texte impose une formalité substantielle pour les actes translatifs de propriété immobilière. « Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière (…) souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique (…) dans les six mois qui suivent la passation de l’acte. » (Motifs, point 1) Ce délai de caducité est d’ordre public et ne peut être aménagé par la volonté des parties. La solution rappelle la rigueur du formalisme exigé pour la sécurité des transactions immobilières.

L’absence de rencontre des volontés après la caducité

La cour constate que l’accord initial est devenu caduc au terme du délai légal. Elle examine ensuite la période ultérieure pour déceler un nouvel accord. Les échanges entre 2019 et 2020 ne révèlent qu’une divergence persistante. Les parties discutaient encore de l’inclusion d’une place de parking et du prix. « Il ne résulte d’aucun élément que les échanges des parties aient excédé de simples pourparlers. » (Motifs, point 1) Ainsi, aucun accord sur la chose et le prix n’est intervenu dans le délai de six mois précédant l’assignation. La décision souligne que la caducité est définitive et que des pourparlers ne suffisent pas à la régulariser.

Le rejet des autres demandes de l’occupant

L’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel

L’occupant a formulé en appel une demande d’injonction de signer un bail professionnel incluant une promesse de vente. La cour écarte cette prétention pour irrecevabilité procédurale. Elle rappelle les conditions strictes de l’article 564 du code de procédure civile. Ces demandes ne constituaient ni l’accessoire ni le complément nécessaire des demandes initiales. Elles n’avaient pas été présentées en première instance. La cour protège ainsi le principe du double degré de juridiction et la loyauté des débats.

L’absence de fondement de la demande en dommages-intérêts

La cour rejette également la demande indemnitaire fondée sur une résistance abusive. Elle estime qu’aucune faute n’est caractérisée dans le comportement du propriétaire. « N’est établie aucune résistance abusive (…) à la signature d’un ‘compromis de vente’ ou d’un bail. » (Motifs, point 3) Le simple échec des négociations, même prolongées, ne constitue pas une faute engageant la responsabilité. Cette analyse réaffirme la liberté de rompre des pourparlers, sauf abus démontré.

La portée de l’arrêt est significative en droit immobilier local. Il rappelle la force impérative du délai de caducité de l’article 42, insusceptible de suspension. La jurisprudence Colmar de 2026 est éclairante sur ce point. « Cette promesse, devenue synallagmatique au jour de la levée de l’option, n’a pas été suivie d’un acte authentique (…) dans les six mois qui suivent. En conséquence, cette promesse était caduque. » (Cour d’appel de Colmar, le 12 mars 2026, n°25/00822) Par ailleurs, l’arrêt distingue nettement l’engagement ferme des simples pourparlers. Il limite strictement la recevabilité des demandes nouvelles en appel, garantissant la sécurité juridique. Enfin, il refuse de sanctionner l’échec des négociations, préservant la liberté contractuelle durant les pourparlers.