Cour d’appel de Colmar, le 20 décembre 2023, n°24/03731

La Cour d’appel de Colmar, 21 juillet 2025, statue sur un litige locatif né d’impayés dans le cadre d’un bail d’habitation conclu à l’été 2023. Après un commandement de payer daté du 20 décembre 2023 et une assignation de février 2024, le juge des contentieux de la protection de Mulhouse a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’évacuation et fixé une indemnité d’occupation. L’occupante interjette appel en soulevant, principalement, l’irrégularité de la procédure pour défaut de commandement valable, et subsidiairement, l’indécence du logement et une réduction des sommes dues.

La procédure d’appel oppose ainsi deux thèses nettes. D’un côté, l’argument d’irrecevabilité des demandes fondé sur la prétendue absence de notification régulière du commandement, et la mise en avant d’un logement indécent justifiant l’exception d’inexécution. De l’autre, la défense de la régularité de la signification selon les articles 655 à 658 du code de procédure civile, l’exigibilité des loyers au titre de l’article 7 de la loi de 1989, et l’impossibilité de suspendre la clause en l’absence de reprise du loyer courant.

La question de droit porte, d’abord, sur la portée probatoire de la signification « à l’étude » du commandement, au regard des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile, pour produire les effets prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle concerne, ensuite, les critères d’indécence permettant d’invoquer l’exception d’inexécution en matière locative, le seuil d’impropriété totale exigé, et l’office du juge entre résiliation de plein droit, réduction du loyer ou réfaction compensatoire.

La cour confirme la régularité du commandement en retenant que « Les mentions de cet acte, signifié à l’étude, qui font foi jusqu’à inscription de faux, indiquent que l’huissier s’est assuré du domicile de l’intéressée […] et que copie de l’acte de signification a été adressée dans le délai prévu par la loi. » Elle en déduit « Il y a donc lieu de rejeter comme infondée la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. » Sur le fond, elle rappelle que « L’exception d’inexécution ne peut être reçue qu’à condition que le logement soit totalement impropre à l’habitation, l’existence d’éléments d’indécence ne rendant pas nécessairement le logement totalement impropre à l’habitation. » Elle constate, s’agissant des fuites et menuiseries, que « Ces infiltrations en période de pluie caractérisent un élément d’indécence […] » mais que « Cependant, intermittentes et limitées, elles ne sont pas susceptibles de rendre le logement totalement impropre à l’habitation. » Elle souligne, enfin, le principe selon lequel « Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent », tout en admettant une réparation au titre de la jouissance altérée, en ce sens que « Ce préjudice justifie en l’espèce la réfaction à hauteur de 1 000 € de la créance du bailleur arrêtée au 31 mai 2025. »

I. Régularité du commandement et effets procéduraux

A. Foi de l’acte de signification et rejet de l’irrecevabilité

La solution procède d’un contrôle strict des formes de la signification « à l’étude » et de ses mentions, dotées d’une valeur probatoire renforcée. La cour retient que « Les mentions de cet acte, signifié à l’étude, qui font foi jusqu’à inscription de faux, indiquent que l’huissier s’est assuré du domicile de l’intéressée […] et que copie de l’acte de signification a été adressée dans le délai prévu par la loi. » L’argument tiré de boîtes aux lettres prétendument inutilisables cède devant l’absence de preuve contraire, la motivation notant que « Les photographies produites […] ne sont pas datées », et que la démonstration d’une impossibilité de réception devait être établie.

Cette approche, classique, replace l’article 24 de la loi de 1989 dans sa logique de protection conditionnée par un commandement régulier demeuré infructueux. Le juge des référés ayant refusé l’arrêt de l’exécution provisoire, la cour consacre la stabilité de la phase préalable. Elle énonce, sans détour, « Il y a donc lieu de rejeter comme infondée la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité […] », en confirmant la validité du support procédural de la clause résolutoire.

B. Clause résolutoire, délai légal et absence de suspension

Une fois la signification tenue pour régulière, l’effet résolutoire opère à l’expiration du délai de deux mois, sauf reprise du paiement et apurement. La cour constate l’acquisition de la clause en l’absence de régularisation dans le délai, et refuse tout délai ou suspension faute de reprise du loyer courant et de capacité crédible d’apurement. Le cadre légal demeure ferme, le texte imposant la reprise intégrale du loyer pour envisager une suspension, et la charge de l’allégation pesant sur le débiteur.

Ce volet procédural conditionne le raisonnement au fond. Le contentieux de la décence ne neutralise pas, par principe, l’automaticité de la clause. Il appelle une qualification précise des désordres et un examen de leur intensité, avant d’en mesurer l’incidence sur l’obligation principale de paiement.

II. Décence, exception d’inexécution et portée de la solution

A. Indécence reconnue, impropriété écartée, exception cantonnée

La cour rappelle le double texte de l’obligation de délivrance conforme, et précise la seule cause exonératoire. Elle énonce, en des termes généraux, « Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ; il doit indemniser le preneur des désordres incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail. » Le décret du 30 janvier 2002 fournit les critères d’analyse, notamment sur le clos, le couvert et l’étanchéité à l’air.

L’instruction retient des infiltrations et une fenêtre défectueuse, tout en circonscrivant leur ampleur. La cour juge que « Ces infiltrations en période de pluie caractérisent un élément d’indécence au sens du 1. du décret du 30 janvier 2002 », puis ajoute que « Cependant, intermittentes et limitées, elles ne sont pas susceptibles de rendre le logement totalement impropre à l’habitation. » La formule directrice est claire et restrictive : « L’exception d’inexécution ne peut être reçue qu’à condition que le logement soit totalement impropre à l’habitation […] ». Dans la même ligne, elle constate que « L’existence de fuites […] n’est pas contestée », et que « Par ailleurs, le bailleur reconnaît […] que la fenêtre de la cuisine ferme mal », sans que ces éléments, isolés et non étayés par un constat qualifié, franchissent le seuil d’impropriété totale.

Cette position est conforme au droit positif, qui distingue les désordres d’indécence d’une gravité telle qu’ils rendent le logement inhabitable. Elle évite de transformer tout grief d’entretien en suspension générale des loyers, ce qui préserverait mal l’équilibre du bail. Elle incite, en revanche, à un recours structuré, avec saisines utiles et preuves circonstanciées.

B. Réparation de la jouissance et ajustements pécuniaires

L’office du juge se déploie ensuite sur le terrain indemnitaire, au croisement des articles 6 et 20-1 de la loi de 1989. La décision rappelle, dans les termes du texte, que « Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Ici, faute de saisine adéquate durant le bail et de preuve suffisante, la voie retenue est une réfaction compensatoire des sommes dues.

La motivation articule nettement la sanction. Elle décide que « Ce préjudice justifie en l’espèce la réfaction à hauteur de 1 000 € de la créance du bailleur arrêtée au 31 mai 2025. » Elle maintient l’indemnité d’occupation au montant contractuel, en phase avec la résiliation acquise. Elle rappelle, enfin, que « N’étant pas démontré que le logement était impropre à l’habitation, le bailleur est en droit de se prévaloir de la résiliation du bail pour solliciter l’expulsion. » La solution ménage ainsi un équilibre entre exigence de décence et discipline du paiement.

La portée pratique est double. D’une part, la preuve de la non-décence doit être précise, actuelle et, idéalement, objectivée, à défaut de quoi l’exception demeure inopérante et la clause produit ses effets. D’autre part, le juge conserve une marge pour corriger la jouissance altérée par une réfaction ciblée, sans remettre en cause l’économie du bail résolu. Cette articulation graduée conforte la sécurité des procédures d’impayés, tout en rappelant aux bailleurs leur vigilance sur l’état du clos et de la couverture.