Par un arrêt du 20 juin 2025, Cour d’appel de Colmar, deuxième chambre civile, la juridiction d’appel tranche un litige né d’un compromis de vente portant sur deux immeubles attenants. Les vendeurs ont signé, le 18 avril 2018, un compromis au prix global de 157 000 euros, ventilé à hauteur de 20 000 euros pour une petite maison déclarée vétuste. La réitération par acte authentique n’est pas intervenue; l’acquéreur a assigné en régularisation et en indemnisation. Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a appliqué la clause pénale de 10 %, rejeté les frais engagés, et débouté la demande indemnitaire des vendeurs. En appel, les vendeurs invoquent la vileté du prix et un dol, contestent la clause pénale, et sollicitent des dommages-intérêts; l’acquéreur demande le remboursement de ses dépenses sur les fondements de la gestion d’affaires ou, subsidiairement, de l’enrichissement injustifié. La cour confirme l’essentiel, maintient la clause pénale, écarte les nullités, et alloue 4 000 euros au titre de l’enrichissement injustifié.
I. Le rejet des nullités et la préservation de l’économie contractuelle
A. Vileté du prix et qualification d’opération unique
La critique de vileté repose sur la ventilation du prix, dont 20 000 euros pour la dépendance. Le compromis mentionnait, dans la désignation, « une petite maison vétuste entièrement à rénover », circonstance confortée par divers éléments techniques. La cour constate l’inadaptation des comparables produits, fixés pour des biens non comparables en état et période. Elle affirme: « Dès lors, les valeurs de référence invoquées, qui ne correspondent pas à des maisons dans un tel état, ne peuvent être utilisées à titre de comparaison. » L’expertise postérieure et non signée n’emporte pas conviction. L’analyse s’inscrit dans l’unité de l’opération économique et conduit à écarter la vileté.
Cette appréciation factuelle ferme la voie d’une nullité pour prix dérisoire et renvoie à l’économie globale du contrat, dont la teneur demeure inchangée.
B. Dol allégué, vente à terme et consentement
Les vendeurs soutenaient une discordance entre leur souhait initial de viager et une vente à terme sur dix ans. La cour relève les éléments montrant l’option assumée pour une vente à terme, négociée et acceptée, et juge l’erreur non établie. Elle énonce: « Ils ne démontrent pas avoir commis une erreur lors de la signature du “compromis de vente”. » Elle ajoute qu’« aucune intention dolosive n’étant démontrée », le moyen est rejeté. Le grief tiré d’une information tardive sur la rétractation n’altère pas cette appréciation, faute d’élément déterminant.
Ainsi, l’absence de vice du consentement consolide la validité du compromis et ouvre, par voie de conséquence, la discussion sur les effets contractuels.
II. Sanctions et restitutions: clause pénale et enrichissement injustifié
A. Efficacité de la clause pénale et mesure
La clause stipulait: « si toutes les conditions suspensives sont réalisées, et que l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique, et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme correspondant à 10 (dix) pour cent du prix de vente ». Elle ajoutait: « Il est convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l’existence de la présente clause pénale. » Les conditions étant réalisées, la carence caractérisée et la mise en demeure rapportée, la clause reçoit plein effet. La cour précise: « Ainsi, le prix de vente prévu était bien d’un montant de 157 000 euros. » La demande de réduction pour excès manifeste échoue, faute de démonstration, la clause de 10 % s’alignant sur un usage courant et proportionné à l’inexécution.
La solution confirme la robustesse des stipulations pénales lorsqu’elles encadrent précisément la carence postérieure aux conditions suspensives, y compris en cas de caducité.
B. Échec de la gestion d’affaires, succès mesuré de l’enrichissement injustifié
La gestion d’affaires est écartée, l’initiative des travaux répondant à un intérêt personnel dominant. La cour conclut, de manière nette: « La demande fondée sur la gestion d’affaires sera donc rejetée. » Restait la voie subsidiaire de l’enrichissement injustifié, recevable dès lors que des travaux ont profité au propriétaire sans cause valable. L’indemnisation est strictement mesurée aux dépenses justifiées et nécessaires, à l’exclusion du temps passé, des intérêts financiers et des frais liés à la tentative d’acquisition. La cour fixe l’indemnité en ces termes: « En l’état des éléments produits aux débats, le montant de son appauvrissement sera évalué à la somme de 4 000 euros. »
Cette articulation préserve la fonction dissuasive de la clause pénale, puis rectifie les effets patrimoniaux par une restitution ciblée, évitant tout cumul indemnitaire excessif et tout aléa moral.
