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La cour d’appel de Colmar, statuant le 29 septembre 2025, examine un litige locatif opposant un bailleur et son locataire. Le premier sollicite la résiliation du bail pour impayés et le second demande des délais ainsi que des dommages-intérêts pour infestation de punaises de lit. La juridiction confirme la résiliation du bail et rejette les demandes de délais. Elle accorde une indemnisation partielle au locataire pour trouble de jouissance tout en le condamnant aux dépens.
La rigueur procédurale et l’effet automatique de la clause résolutoire
Le respect des principes directeurs du procès est strictement contrôlé. La cour écarte des conclusions déposées à la clôture des débats, estimant qu’elles ont mis la partie adverse « dans l’impossibilité de disposer d’un délai suffisant pour lui répondre dans le respect du principe du contradictoire ». Cette application stricte de l’article 16 du code de procédure civile souligne l’importance d’un débat loyal. Sur le fond, la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Elle rappelle que « tous arguments relatifs à sa bonne ou mauvaise foi ou à des efforts de paiement postérieurs étant à cet égard sans emport sur les effets automatiques de la clause résolutoire ». Cette solution affirme le caractère automatique de la résolution dès la condition suspensive réalisée, écartant toute appréciation souveraine des juges du fond sur le comportement du débiteur.
L’équilibre des obligations locatives et la réparation des préjudices
La cour opère une analyse distincte des obligations respectives des parties. Concernant la dette locative, elle refuse d’accorder des délais de paiement au locataire. Elle motive ce refus par « l’ancienneté de la dette » et « l’absence de preuve d’efforts d’apurement » malgré la reprise d’un emploi. Cette appréciation restrictive des conditions de l’article 24 de la loi de 1989 protège les intérêts du bailleur face à une dette persistante. En revanche, la cour retient la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance lié aux punaises de lit. Elle juge établie la présence des insectes et relève que « le bailleur ne démontrant pas avoir fait passer ni même missionné une société le 18 septembre 2023 […] il ne saurait faire grief au preneur d’avoir fait diligenter une intervention en urgence ». La responsabilité de plein droit du bailleur est ainsi affirmée, sauf preuve d’une faute du locataire ou d’un cas de force majeure.
La portée de cette indemnisation est toutefois limitée par la date de résiliation du bail. La cour décide que « l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent a pris fin » à la date d’acquisition de la clause résolutoire. L’indemnisation est donc circonscrite aux troubles survenus avant cette date, réduisant significativement le préjudice alloué. Enfin, la cour rejette la demande de dommages-intérêts du bailleur, estimant que les frais de traitement des parties communes lui incombent naturellement et qu’aucun préjudice distinct n’est justifié. Cette décision rappelle avec fermeté les obligations respectives nées du contrat de bail et sanctionne leur inexécution, tout en cantonnant la réparation aux strictes conséquences juridiquement établies.
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