Cour d’appel de Colmar, le 3 novembre 2025, n°24/00525

La Cour d’appel de Colmar, le 3 novembre 2025, statue sur un litige locatif opposant un bailleur social à ses locataires. Le bailleur avait obtenu en première instance la résiliation du bail pour défaut de paiement, le paiement d’un arriéré locatif et une indemnité d’occupation. Les locataires faisaient appel en invoquant notamment une exception d’inexécution et en sollicitant des délais de paiement ainsi qu’un sursis à expulsion. La cour confirme intégralement le jugement déféré, rejetant toutes les demandes des locataires.

Le formalisme impératif de la clause résolutoire

La cour rappelle d’abord les conditions strictes de mise en œuvre d’une clause résolutoire pour défaut de paiement. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un commandement de payer préalable, dont l’inexécution pendant deux mois entraîne la résiliation de plein droit. Le commandement délivré en l’espèce était régulier en sa forme et son contenu. Il comportait « un décompte précis et détaillé des sommes réclamées, lequel établit une créance exigible au jour de la délivrance de l’acte ». La régularisation des sommes dans le délai légal n’étant pas intervenue, la clause a produit ses effets à la date prévue. Ce point souligne l’importance d’un commandement formellement irréprochable pour le bailleur. Il consacre aussi la sécurité juridique en évitant toute appréciation discrétionnaire du juge sur le point de départ de la résiliation.

L’exception d’inexécution soumise à une preuve rigoureuse

Les locataires tentaient de justifier leur défaut de paiement par l’état du logement. La cour écarte cet argument en exigeant une démonstration probante de l’inexécution du bailleur. Elle estime que « la seule production de ses propres mails qui ne sont étayés par aucune autre pièce est insuffisamment probante ». Cette exigence rejoint une jurisprudence constante selon laquelle le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer que s’il démontre l’inhabitabilité du logement résultant d’un manquement du bailleur. « Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles » (Cour d’appel de Colmar, le 3 novembre 2025, n°25/00701). La charge de la preuve pèse ainsi lourdement sur le locataire, protégeant le bailleur contre des allégations non vérifiées.

Le rejet des mesures gracieuses fondé sur le comportement du débiteur

La cour examine ensuite les demandes de mesures gracieuses sollicitées par les locataires. Concernant les délais de paiement prévus par l’article 24 V de la loi de 1989, elle les refuse car « l’appelante ne démontre pas avoir repris le paiement de l’arriéré locatif, lequel n’a cessé de croître ». Le législateur conditionne en effet l’octroi de délais à la reprise du paiement du loyer courant et à une capacité d’apurement de la dette. Le refus du sursis à expulsion est également motivé par l’absence de diligence des locataires. Ils ne justifient « par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d’obtenir un relogement ». La jurisprudence antérieure confirme cette approche exigeante. « Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux » (Cour d’appel de Colmar, le 19 mai 2025, n°24/03059). L’octroi de ces mesures dépend donc étroitement de la bonne foi et de la coopération active du débiteur.

La portée restrictive de la décision pour les locataires défaillants

Cet arrêt a une valeur de rappel à l’ordre pour les rapports locatifs. Il réaffirme le principe cardinal de l’exécution des obligations pécuniaires du locataire. L’exception d’inexécution est cantonnée à des situations extrêmes d’inhabitabilité, nécessitant une preuve objective et substantielle. Les mécanismes de protection des locataires, comme les délais de paiement ou le sursis à expulsion, ne sont pas automatiques. Ils supposent une démarche proactive et probante du débiteur. La décision renforce ainsi la position des bailleurs, notamment sociaux, face à des impayés persistants. Elle limite les possibilités pour un locataire de se maintenir dans les lieux sans régulariser sa situation, en l’absence de circonstances personnelles graves et de diligences avérées pour son relogement.