Cour d’appel de Douai, le 15 février 2023, n°24/02487

La Cour d’appel de Douai, 4 septembre 2025, statue sur un contentieux locatif d’habitation portant sur la preuve d’un bail verbal, l’impayé persistant et la résiliation judiciaire. La décision précise les critères de gravité du manquement, l’office du juge en appel et les conséquences pratiques, notamment l’expulsion et le sort des meubles.

Le bailleur a signifié un commandement de payer le 15 février 2023 pour un arriéré initial de 3 136,21 euros et défaut d’assurance. Deux versements isolés ont suivi, de 2 000 euros puis de 2 232 euros, sans reprise continue du loyer courant. Aucun paiement n’est intervenu entre décembre 2023 et février 2024, hors deux règlements de 730 euros le 1er avril 2025, de sorte que la dette atteint 15 398,35 euros au 5 avril 2025.

Par assignation du 31 mai 2023, l’affaire a été portée devant le juge des contentieux de la protection de Douai. Le 5 avril 2024, celui‑ci a refusé la résiliation et l’expulsion, tout en condamnant la locataire à 5 969,70 euros. L’appel, formé le 23 mai 2024, sollicite la résolution du bail, l’expulsion, une indemnité d’occupation, l’actualisation de la dette et des accessoires. La partie intimée, constituée tardivement, n’a pas conclu.

La juridiction d’appel rappelle qu’en cas de défaut de conclusions, « La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs. » La question centrale porte sur les conditions de la résolution judiciaire d’un bail d’habitation pour impayés au regard de paiements épisodiques et d’une capacité contributive alléguée. La cour infirme le jugement, prononce la résiliation, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation, actualise la condamnation et rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

I. Le sens de la décision: fondement et critères de la résiliation pour impayés

A. La preuve du bail verbal et son régime

La cour admet l’existence d’un bail verbal au regard des paiements répétés et des stipulations légales applicables. Elle retient, sans ambiguïté, que « La preuve du bail verbal, qui incombe à celui qui se prétend bailleur, peut être rapportée par tous moyens, dès lors qu’il a reçu un commencement d’exécution. » Les versements depuis l’été 2022 constituent ce commencement d’exécution et suffisent à établir la relation locative.

Ce point, non discuté en appel, recentre utilement l’office du juge sur la seule inexécution contractuelle et la gravité du manquement. L’analyse ne se disperse pas sur l’existence du lien, mais s’attache à la persistance des impayés malgré les interpellations formelles.

B. L’appréciation de la gravité du manquement et la séparation des offices

Le premier juge avait mesuré la gravité à l’aune d’efforts ponctuels d’apurement et de revenus jugés suffisants, refusant la résiliation. La cour corrige cette approche en considérant le comportement postérieur au commandement, l’évolution de la dette et l’absence de reprise durable des paiements courants. Elle précise que la prise en compte des ressources est cantonnée à l’octroi de délais: « alors que cet élément n’est à prendre en considération qu’au regard de délais de paiement sollicités. »

Au vu d’une dette qui a plus que doublé en quatorze mois, la cour qualifie l’inexécution. Elle énonce que « La décision sera donc infirmée sur ce point et la résiliation du bail verbal prononcée, avec toutes les conséquences de droit qui s’y rattachent ». L’expulsion et l’indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges actuelles, en découlent de manière cohérente.

II. Valeur et portée: clarification des critères et effets procéduraux

A. Une méthode d’évaluation recentrée sur l’exécution et non sur la seule solvabilité

La solution affirme une ligne claire: la gravité s’apprécie principalement au regard de l’inexécution persistante après mise en demeure, des délais écoulés et de l’aggravation de la dette. La capacité contributive ne fonde pas, à elle seule, la gravité, mais intervient pour calibrer d’éventuels délais, distincts du prononcé de la résolution. La cour consolide ainsi la séparation des offices entre sanction de l’inexécution et aménagements temporels.

Cette méthode renforce la prévisibilité des litiges locatifs. Elle incite le débiteur à une reprise continue du loyer courant et à un plan d’apurement soutenu, faute de quoi la sanction résolutoire demeure légitime. L’actualisation de l’arriéré s’aligne sur cette logique, en refusant de minimiser l’inexécution par des paiements sporadiques.

B. Conséquences pratiques: indemnité d’occupation, sort des meubles et résistance abusive

S’agissant des meubles laissés sur place, la cour réaffirme la primauté du dispositif d’exécution forcée. Elle indique que « Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. » Le respect du choix de la personne expulsée et l’inventaire par l’huissier sont réitérés.

La demande de dommages‑intérêts pour résistance abusive est rejetée à bon droit. La cour rappelle que « La résistance d’une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d’engager sa responsabilité, que lorsqu’elle présente un caractère dolosif ou malveillant. » L’augmentation de la dette et l’absence de comparution ne suffisent pas, à défaut d’éléments caractérisant une intention malveillante.

L’économie générale de l’arrêt confirme la résiliation comme réponse proportionnée à une inexécution grave et durable. Elle articule une indemnité d’occupation réaliste, actualise l’arriéré et encadre strictement le traitement des meubles, tout en refusant de surajouter une responsabilité délictuelle non démontrée.