Cour d’appel de Douai, le 26 juin 2025, n°23/00120

Par arrêt de la Cour d’appel de Douai du 26 juin 2025, chambre 8 section 4, n° RG 23/00120, le litige porte sur des impayés et la décence d’un logement loué. Un bail d’habitation a été conclu en 2016 pour un loyer de 450 euros charges comprises; des moisissures et anomalies électriques ont été signalées dès 2020. Après deux commandements de payer en 2018 et 2020, la bailleresse a assigné le locataire en résiliation, expulsion, arriérés et indemnité d’occupation. Une expertise judiciaire ordonnée en 2021 a confirmé des désordres affectant la décence du logement.

Le 17 novembre 2022, le juge des contentieux a résilié le bail, fixé l’indemnité d’occupation à 150 euros et alloué 4 000 euros pour jouissance. Il a condamné le locataire à 10 113 euros d’arriérés arrêtés à avril 2022 et rejeté la réduction rétroactive du loyer. En appel, le locataire réclame travaux sous astreinte, réduction du loyer rétroactive, consignation et délais suspensifs; la bailleresse sollicite confirmation, augmentation de l’indemnité et infirmation des indemnités allouées. La question est celle de l’articulation entre l’obligation de délivrer un logement décent et l’exception d’inexécution invoquée face à des impayés persistants. Elle porte aussi sur le pouvoir d’ajuster l’indemnité d’occupation et d’indemniser le trouble de jouissance et des frais de dératisation. La Cour d’appel de Douai confirme intégralement le jugement, retient la non‑décence, écarte la suspension unilatérale du loyer, maintient la résiliation et les montants fixés.

I. Le sens de la décision: décence, exception d’inexécution et résiliation

A. Le constat de non‑décence et son cadre légal

La cour fonde d’abord son analyse sur les textes gouvernant la décence du logement. Elle rappelle que: «En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.» L’office du juge saisi au titre de la décence est ensuite précisé de manière normative: «Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.»

Au regard des éléments techniques, le constat est net: «Il ressort des éléments apportés au débat (courrier de l’agent technique du service communal suite à sa visite du logement du 13 octobre 2020, conclusions de l’expert) que le logement, du fait de la présence importante de moisissures, des dangers de l’installation électrique, ne présentait pas tous les critères de décence et que la bailleresse a en effet manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.» La juridiction précise pourtant que l’ajustement du loyer suppose une saisine appropriée; la réduction ne saurait intervenir rétroactivement lorsque le locataire n’a pas mobilisé à temps le mécanisme de l’article 20‑1. Le cadre légal ouvre une modulation judiciaire, non une auto‑suspension illimitée.

B. L’exception d’inexécution et la gravité des impayés

La cour examine ensuite la défense tirée de l’inexécution. Elle rappelle que: «Cependant, aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, l’exception d’inexécution peut enlever à la faute son caractère de gravité necessaire à la résiliation du bail.» Ce rappel ne vaut pas blanc‑seing à l’arrêt du paiement; il commande une appréciation concrète de la proportionnalité entre les manquements allégués et l’ampleur des impayés.

L’arrêt retient l’absence d’arrêté d’insalubrité et relève une suspension unilatérale de quarante‑trois mois, pour un montant cumulé de plus de dix‑neuf mille euros. Cette durée et ce quantum caractérisent des impayés graves, nonobstant la non‑décence établie. La réduction judiciaire de 150 euros par mois à compter d’octobre 2020 tempère la dette, mais ne neutralise pas la gravité. La résiliation est ainsi confirmée, de même que le refus de délais suspensifs, l’endettement et l’absence de reprise des paiements excluant une exécution échelonnée crédible.

II. Valeur et portée: équilibre des sanctions et droits du locataire

A. Une modulation cohérente des conséquences financières de la non‑décence

La décision préserve un équilibre entre la sanction des impayés et la réparation du trouble causé par la non‑décence. Sur l’occupation post‑résiliation, la cour justifie un abaissement notable: «Conformément aux conclusions expertales établissant un logement non conforme et alors que les travaux listés n’ont toujours pas été réalisés, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 150 euros, ainsi que l’a retenu le premier juge dont la décision sera sur ce point confirmée.» Le montant traduit l’altération objective de la valeur d’usage, telle que constatée par l’expertise, et incite le bailleur à diligenter les travaux.

La demande d’astreinte pour travaux est écartée en raison de la résiliation, le locataire étant devenu occupant sans droit ni titre. Cette solution conserve la cohérence de l’office: la mise en conformité relève de la période contractuelle, tandis que l’après‑résiliation obéit à la seule logique indemnitaire et d’occupation.

B. Portée pratique: réparation du trouble, nuisibles et lignes directrices pour l’avenir

La cour confirme l’indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 4 000 euros, sur le fondement de la responsabilité contractuelle. La motivation souligne la persistance de l’humidité et l’inaction durable du bailleur pour engager des travaux, ce qui légitime une réparation autonome, distincte de l’ajustement du loyer et de l’indemnité d’occupation. S’agissant des nuisibles, l’arrêt rejoint le standard de décence en retenant que: «Dès lors, étant tenue de délivrer un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, ce qui n’a manifestement pas été le cas, elle doit indemniser son locataire de ces factures.» La prise en charge des frais de dératisation s’inscrit dans la garantie de délivrance et clarifie l’allocation du risque sanitaire.

L’ensemble dessine une portée claire. L’exception d’inexécution, admise en principe, ne protège pas une suspension prolongée et unilatérale des loyers, hors encadrement judiciaire et en l’absence d’insalubrité formellement caractérisée. Le juge conserve des leviers efficaces: réduction ciblée du loyer, indemnité d’occupation ajustée à la non‑conformité, réparation du trouble et remboursement des frais nécessaires. La solution incite les locataires à saisir rapidement le juge au titre de l’article 20‑1 et rappelle aux bailleurs l’impératif de diligences concrètes, sous peine d’un coût financier cumulé et d’une responsabilité renforcée.