Par un arrêt du 28 août 2025, la Cour d’appel de Douai a partiellement infirmé un jugement du tribunal judiciaire de Douai rendu le 10 novembre 2022. Le litige concernait une promesse synallagmatique de vente du 15 juin 2020, relative à plusieurs lots, incluant une clause d’« Absence de faculté de rétractation ». Le vendeur et l’intermédiaire réclamaient la clause pénale et des dommages, l’acquéreur sollicitant la nullité de la stipulation et la caducité.
Le premier juge avait rejeté les nullités, prononcé la résolution aux torts de l’acquéreur et alloué la clause pénale et une indemnité à l’intermédiaire. En appel, l’acquéreur invoquait l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, soutenait son applicabilité et l’irrégularité de la clause, tandis que ses adversaires invoquaient un statut professionnel et une renonciation tacite.
La question portait sur l’applicabilité du droit de rétractation lorsque l’usage d’habitation est seulement projeté et que l’acquéreur agit à titre personnel. La cour y répond positivement, rappelant que « Cet usage peut être simplement projeté dès lors qu’il est entré dans le champ contractuel, peu important la destination effective du bien au jour de la vente (3e Civ., 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-22.416, publié) » et que « Entré dans le champ contractuel, cet usage commandait l’application des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ». Constatant l’absence de qualité professionnelle et l’impossibilité d’une renonciation anticipée, elle annule la clause, refuse la résolution, la clause pénale et les dommages réclamés.
I. Champ d’application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation
A. L’usage d’habitation projeté et son insertion dans le champ contractuel
La cour retient que la protection issue de l’article L. 271-1 se déploie dès que l’usage d’habitation est convenu comme horizon contractuel. Elle s’appuie sur l’attendu selon lequel « Cet usage peut être simplement projeté dès lors qu’il est entré dans le champ contractuel, peu important la destination effective du bien au jour de la vente (3e Civ., 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-22.416, publié) ». Les stipulations de la promesse prévoyaient un changement de destination subordonné à autorisation administrative, ce qui intégrait l’habitation au contenu de l’engagement. La cour en tire la conséquence selon laquelle « Entré dans le champ contractuel, cet usage commandait l’application des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ». Elle censure donc la motivation initiale en relevant que « Aussi est-ce à tort que le premier juge a exclu l’application de ce texte au regard de la situation du bien au jour de la promesse synallagmatique de vente ».
B. La qualité d’acquéreur non professionnel au regard du droit de la consommation
La juridiction rappelle d’abord le critère organico-finaliste du droit de la consommation. Elle cite que « Selon l’article liminaire du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel ». L’acquéreur avait contracté à titre personnel et le financement envisagé relevait du crédit immobilier régi par le code de la consommation, ce qui milite contre une finalité professionnelle. L’allégation d’un statut de professionnel ne repose pas sur des preuves circonstanciées d’un achat inscrit dans une activité économique. La cour maintient ainsi la qualification d’acquéreur non professionnel, condition d’accès au dispositif protecteur. Cette clarification du champ appelle l’examen de la sanction de la clause d’exclusion et de ses effets.
II. Sanction de l’exclusion et effets procéduraux sur l’économie du contrat
A. La nullité de la clause et l’impossibilité d’une renonciation anticipée
La cour réaffirme la nature d’ordre public de protection du droit de rétractation. Elle souligne d’abord que « Ces dispositions, qui relèvent d’un ordre public de protection, bénéficient au seul acquéreur, qui ne peut valablement y renoncer qu’une fois le droit acquis ». Elle précise ensuite « Il résulte de l’article 1182 du code civil que la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce et que l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de la nullité, vaut confirmation ». L’exécution des diligences contractuelles ne saurait donc valoir renonciation sans connaissance de la cause, spécialement lorsque l’information n’a pas été délivrée. La cour consacre la sanction en ces termes : « Si le texte précité ne précise pas la sanction encourue en cas d’inobservation de ses dispositions, il se déduit de son caractère d’ordre public qu’est applicable la nullité prévue à l’article 6 du code civil, lequel dispose qu’on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs ». Elle ajoute enfin que la clause annulée ne rend pas l’avant-contrat caduc, puisque « la nullité de la clause litigieuse n’emportant pas une telle caducité mais laissant simplement subsister la faculté de renonciation dont le délai d’exercice n’a pas commencé à courir, faute de notification de l’acte ».
B. L’inefficacité des demandes accessoires avant purge du droit de rétractation
La purge du droit de rétractation conditionne la consolidation des obligations. La cour en déduit que « L’absence de purge du droit de rétractation exclut encore de prononcer » la résolution aux torts de l’acquéreur et l’exécution de la clause pénale, lesquelles supposent un engagement irrévocable. La rémunération de l’intermédiaire est également écartée, l’opération n’étant pas définitivement conclue. L’économie des demandes s’en trouve réordonnée : les prétentions indemnitaires tombent avec l’absence de consolidation, et la charge des dépens est renversée au profit de l’acquéreur. L’arrêt affirme ainsi, avec constance, la prévalence de l’ordre public de protection sur les stipulations contractuelles d’exclusion et sur les mécanismes sanctionnateurs qui s’y rattachent.
