Cour d’appel de Douai, le 3 juillet 2025, n°23/03339

Par un arrêt rendu par la Cour d’appel de Douai le 3 juillet 2025, la juridiction a statué sur une demande de délais d’expulsion, sur la fixation d’une indemnité d’occupation et sur des demandes accessoires. L’espèce naît de la fin d’un usufruit consenti sur un immeuble d’habitation, suivie du maintien dans les lieux du fils de l’usufruitière décédée, alors que les nus-propriétaires avaient engagé une procédure d’expulsion.

Le juge des contentieux de la protection de Tourcoing, par jugement du 12 juin 2023, a constaté l’occupation sans droit ni titre, ordonné l’expulsion sous conditions de délai, fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 300 euros avec intérêts capitalisés et débouté la demande d’indemnité fondée sur l’enrichissement injustifié. L’occupant a interjeté appel, ne contestant pas l’expulsion, mais sollicitant deux ans de délais, la réduction de l’indemnité à 160 euros et une indemnité au titre de travaux d’entretien. Les propriétaires ont conclu à la confirmation, sollicité une indemnité pour procédure abusive et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La question posée à la Cour d’appel de Douai portait, d’abord, sur les conditions d’octroi des délais prévus aux articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, en présence de pourparlers d’acquisition et d’une démarche de relogement. Elle concernait, ensuite, la méthode de détermination de l’indemnité d’occupation au regard de la valeur vénale et de la vétusté, ainsi que les conditions de l’action en enrichissement injustifié et les limites de l’abus du droit d’ester.

La cour confirme intégralement le jugement. Elle refuse les délais, retient le montant de 300 euros pour l’indemnité d’occupation, rejette l’enrichissement injustifié et écarte la demande d’indemnisation pour procédure abusive, tout en allouant des frais irrépétibles au titre de l’instance d’appel.

I. Le refus de délais de grâce au regard des articles L. 412-3 et L. 412-4 du CPCE

A. Les critères légaux et leur interprétation par la cour

La cour s’inscrit dans une lecture stricte des articles L. 412-3 et L. 412-4, qui subordonnent les délais à l’impossibilité d’un relogement dans des conditions normales et à l’examen in concreto des situations respectives. Elle rappelle, dans un attendu de principe, que « Outre que l’octroi de délai pour poursuivre des pourparlers n’entre pas dans les prévisions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ». En d’autres termes, le projet d’acquisition, même avancé, ne constitue pas un critère légal pertinent pour différer l’exécution.

La cour vérifie ensuite l’élément décisif, à savoir l’état réel des diligences de relogement. Elle constate, au vu des pièces, l’existence d’une prise en compte par les services compétents, et précise que « de sorte qu’il n’est pas établi que son relogement ne pouvait avoir lieu ». L’office du juge se concentre ainsi sur la possibilité objective d’un relogement, appréciée au jour où il statue, indépendamment des échanges privés entre les protagonistes.

B. L’application aux pourparlers d’acquisition et aux diligences de relogement

L’argument consistant à solliciter des délais pour finaliser une négociation d’achat est écarté, car étranger au texte et à sa finalité. Le droit des délais protège un relogement effectif, non la maturation d’un projet patrimonial, fût-il sérieux. La cour souligne l’absence de pourparlers suffisamment établis et retient la poursuite effective de l’exécution, éléments incompatibles avec une suspension.

La solution confirme la primauté des critères objectifs, et écarte les considérations opportunistes fréquemment invoquées dans ce type de litige. La sévérité est mesurée et conforme au droit positif, la juridiction concluant sobrement que « en conséquence il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a refusé des délais ». Reste à apprécier la cohérence d’ensemble en matière d’indemnité d’occupation et de demandes accessoires.

II. L’indemnité d’occupation et les demandes accessoires

A. La fixation du quantum au regard de la valeur et de la vétusté

La cour retient la méthode usuelle de référence à la valeur vénale et à la vétusté, en s’appuyant sur une évaluation notariale et sur des constats contradictoires. Elle insiste sur l’écart par rapport au taux de 5,5 % fréquemment mobilisé en pratique pour approcher une valeur locative théorique. Elle énonce que « En revanche, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, en proposant de fixer l’indemnité d’occupation à 300 euros par mois en prenant comme référence pour l’immeuble une valeur de 100 000 euros, le notaire a bien tenu compte de la vétusté du bien, cette indemnité ne correspondant pas à la valeur locative usuellement retenue de 5,5 % de la valeur du bien ».

La motivation fait apparaître une cohérence économique et juridique. Le quantum de 300 euros est inférieur à la valorisation standard déduite de la valeur vénale, ce qui intègre la dégradation des lieux. Il en résulte une indemnité mesurée, ajustée aux données matérielles du dossier et respectueuse de la finalité indemnitaire, distincte d’un loyer de marché.

B. L’enrichissement injustifié et l’abus du droit d’ester en justice

La cour rappelle d’abord le cadre légal, puis constate l’insuffisance des preuves d’un appauvrissement corrélatif et d’un enrichissement certain. L’exécution de travaux sans autorisation, leur nature modificative, et l’état globalement dégradé de l’immeuble font obstacle à la restitution. La conclusion s’énonce nettement: « en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande ». La solution confirme une ligne jurisprudentielle constante, qui exige une démonstration rigoureuse des trois conditions cumulatives de l’action fondée sur l’article 1303 du code civil.

S’agissant de la procédure abusive, la cour rappelle le principe que « L’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute ayant causé un préjudice en lien avec cette faute ». Faute d’un préjudice distinct des frais irrépétibles et d’éléments caractérisant une intention dilatoire ou malveillante, la demande est rejetée. La décision préserve ainsi l’accès au juge, tout en cantonnant la réparation à l’article 700 du code de procédure civile, alloué en cause d’appel.

L’arrêt de la Cour d’appel de Douai du 3 juillet 2025 présente une cohérence d’ensemble. Le refus des délais se fonde sur une lecture stricte du CPCE, l’indemnité d’occupation est fixée selon une méthode prudente et chiffrée, l’enrichissement injustifié est écarté pour défaut de preuve, et l’abus est refusé au nom d’un principe classique de liberté d’ester. L’économie de la décision confirme le jugement, tout en rappelant, avec sobriété, la rigueur probatoire requise et la finalité protectrice de chaque mécanisme.