Par un arrêt du 4 septembre 2025, la Cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4, tranche un litige locatif mêlant clause résolutoire, surendettement et indemnité d’occupation. Un bail d’habitation conclu en 2015 a généré des impayés, puis un commandement de payer et la saisine du juge des contentieux de la protection de Roubaix. Par jugement du 4 juillet 2023, ce magistrat a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné la libération des lieux. Il a fixé une indemnité d’occupation à compter de mars 2023 et alloué 1 000 euros au titre du trouble de jouissance.
La locataire a relevé appel, les bailleurs sollicitant l’actualisation du décompte et une date certaine de restitution, une mesure d’effacement total ayant été prononcée. La question portait sur l’articulation entre effacement des dettes locatives et indemnités d’occupation postérieures, la preuve de la libération des lieux, et la réparation d’un trouble de jouissance. La cour confirme l’essentiel, fixe la libération au 15 mai 2025, retient une dette d’occupation dès mars 2023 avec intérêts, et maintient l’indemnisation de 1 000 euros.
I. Délimitation de la dette postérieure et preuve de la libération
A. La charge de la preuve et la date de libération
« Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire. » La cour rappelle cette règle probatoire et subordonne la fin de l’occupation à une remise contradictoire des clés. « Cette indemnité d’occupation est due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, ainsi que l’a, à juste titre, précisé le jugement dont appel. » La preuve unilatérale par dépôt de clés dans une boîte reste insuffisante, faute de contradictoire et d’accusé de réception.
En conséquence, l’acte de constat dressé par huissier fixe la date de libération au 15 mai 2025, ce qui arrête la période génératrice d’indemnité d’occupation. Cette solution clarifie le régime probatoire et évite des controverses sur des restitutions ambiguës.
B. Effacement des dettes et naissance d’une dette autonome d’occupation
« Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. » La mesure d’effacement prononcée au titre du rétablissement personnel éteint les dettes antérieures, sans affecter les créances d’occupation nées après le 1er mars 2023, qui demeurent exigibles. « La décision de première instance sera donc confirmée, sauf à actualiser en cause d’appel le montant des sommes dues. » Cette actualisation conduit à retenir un solde arrêté au 3 avril 2025.
« le droit à l’allocation logement suppose que le loyer soit effectivement réglé, » ; la cour écarte donc l’imputation de rappels d’aides correspondant à des loyers effacés. L’assiette de la dette d’occupation se trouve ainsi fixée, et le point de départ des intérêts reporté au prononcé de l’arrêt.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Cohérence avec le droit du surendettement et la nature de l’indemnité
La solution respecte la logique du rétablissement personnel, qui éteint les dettes antérieures sans faire obstacle aux obligations nées de l’occupation sans titre. L’indemnité d’occupation, distincte du loyer, répare l’usage des lieux après la résiliation, ce qui justifie son autonomie et son exigibilité malgré l’effacement antérieur. « il n’y a pas lieu à faire application de la compensation judiciaire » ; l’absence d’homogénéité des créances et des intérêts commande cette solution. Cette position paraît conforme au droit positif et protège la finalité de l’effacement, sans permettre des neutralisations de dettes au détriment de son efficacité.
B. Équilibre des obligations et réparation du trouble de jouissance
« La délivrance d’un logement indécent est en elle‑même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées. » « Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation. » En retenant 1 000 euros pour plus d’un an d’indécence, la cour adopte une indemnisation mesurée, tenant compte d’une collaboration locative jugée imparfaite. « il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil. » ; la modulation s’y conforme. La chronologie des interventions et la reconnaissance d’un environnement délétère fondent ce quantum, sans rompre l’équilibre des obligations réciproques.
