Par un arrêt de la Cour d’appel de Douai du 4 septembre 2025, la juridiction règle un litige relatif à la clause résolutoire d’un bail d’habitation. L’enjeu porte sur l’articulation entre l’acquisition de la clause et l’éventuelle suspension rétroactive de ses effets par l’octroi de délais.
Un bail conclu en 2014 pour un logement et un garage comportait une clause de résiliation de plein droit. Un commandement de payer a été délivré le 1er décembre 2022. Dans le délai de deux mois, seuls des versements d’allocations sont intervenus, insuffisants pour acquitter les causes du commandement. Un solde demeurait dû au 1er février 2023.
Par jugement du 23 février 2024, le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause au 2 février 2023 et refusé des délais de paiement. Un appel a été formé le 20 avril 2024, l’exécution provisoire ayant été suspendue le 5 juillet 2024. En cause d’appel, l’appelant invoquait l’apurement ultérieur, la reprise des loyers courants et une régularisation d’aide au logement. Le bailleur demandait la confirmation, tout en n’écartant pas des délais d’apurement.
La cour confirme l’acquisition, puis organise une issue conditionnelle. Elle affirme que « la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais joué » en cas d’apurement dans le mois suivant la signification. Le dispositif précise encore que « la résiliation sera définitivement acquise à la date du 2 février 2023 » si la condition n’est pas remplie.
I. Le contrôle de l’acquisition de la clause résolutoire
A. Commandement régulier et persistance de la défaillance
Le texte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un commandement préalable, demeuré infructueux pendant deux mois. La cour vérifie la validité formelle et l’absence de cause de nullité. Elle relève sans ambiguïté que « Ce commandement n’a été argué d’aucune cause de nullité en la forme ou au fond et la cour ne relève par ailleurs aucun manquement à une disposition d’ordre public qu’elle aurait à relever d’office ».
Le défaut persistant se mesure aux causes du commandement, non à l’effort entrepris. Des versements partiels, même substantiels, ne purgent pas la déchéance acquise si le solde demeure dû. La méthode adoptée s’appuie sur des décomptes non contestés, ce qui renforce la sécurité de la constatation opérée.
B. Date d’effet et confirmation en appel
La cour lie l’acquisition à l’échéance du délai, au vu d’un solde encore exigible au 1er février 2023. Elle tire la conséquence logique d’une insuffisance persistante à la date butoir, condition posée par l’article 24 précité. Elle énonce ainsi que « Il s’ensuit que c’est à bon droit que le jugement entrepris a conclu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues au bail étaient réunies à la date du 2 février 2023 ».
Le dispositif confirme la solution et fixe une référence temporelle claire, utile à l’exécution forcée éventuelle. Il est rappelé que « la résiliation sera définitivement acquise à la date du 2 février 2023 », ce qui borne les effets de la résolution et encadre la suite procédurale.
II. Les délais de paiement et la neutralisation rétroactive
A. Fondement légal et critères d’appréciation
L’article 24, V, autorise des délais jusqu’à trois ans, par dérogation à l’article 1343-5 du code civil. Le juge doit apprécier la situation de paiement, la consistance de la dette et la capacité objective d’apurement. Ici, la cour retient des éléments probants de reprise des loyers courants et d’apurement substantiel par régularisation d’aides, indiquant une perspective sérieuse d’exécution.
La décision embraye sur l’accord procédural des parties, ce qui sécurise le calibrage des mesures. Elle affirme en ces termes que « Dès lors, vu l’accord des parties, la décision sera infirmée sur ce seul point et il sera accordé à l’appelant des délais de la manière suivante : ». L’économie de l’arrêt ménage ainsi l’autorité de la chose jugée tout en adaptant la sanction au comportement récent du débiteur.
B. Effet suspensif et fiction de continuité contractuelle
La solution retient une suspension conditionnelle des effets, avec neutralisation rétroactive si l’apurement intervient dans le délai fixé. La formule, particulièrement nette, consacre une fiction juridique de continuité contractuelle, puisque « la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais joué » une fois la condition remplie. Le mécanisme équilibre la protection du bailleur et l’objectif de prévention des expulsions.
La cour maintient toutefois l’alternative résolutoire en cas de défaillance, rappelant l’ancrage dans le régime de l’exécution forcée. Elle confirme encore la solution sur le fond pour le surplus, énonçant que « Il convient de confirmer pour le surplus le jugement entrepris ». La répartition des frais en appel reflète cet équilibre procédural, la cour jugeant que « Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ». L’ensemble compose une décision de mesure, respectueuse du texte et attentive aux données économiques récentes du dossier.
