Cour d’appel de Fort de France, le 14 décembre 2012, n°11/00762

La Cour d’appel de Fort-de-France, dans un arrêt du 14 décembre 2012, a statué sur une action en expulsion fondée sur l’inexécution des obligations locatives et la déchéance du droit au maintien dans les lieux. Les locataires, également prétendants acquéreurs, contestaient la régularité du titre de propriété des bailleurs et la validité de la procédure de congé pour vente. Les premiers juges avaient ordonné l’expulsion et déclaré irrecevable l’une des demandes. La cour d’appel, saisie par les locataires, a réformé partiellement le jugement tout en confirmant le principe de l’expulsion. Elle a en outre condamné les appelants pour procédure abusive. La question principale réside dans l’articulation entre le droit au maintien dans les lieux et l’exercice du droit de préemption du locataire face à un congé pour vente. L’arrêt rappelle les conditions strictes d’exercice de ce droit et sanctionne son non-respect par une déchéance de plein droit.

L’arrêt consacre d’abord une interprétation rigoureuse des conditions d’exercice du droit de préemption. Le bailleur avait adressé une offre de vente en octobre 2005, conforme aux exigences légales. Les locataires n’ont manifesté leur intention d’acquérir qu’en septembre 2006. La cour relève que cette proposition est intervenue “au-delà des délais fixés par la loi”. Elle constate également que la demande de financement n’a été présentée qu’en août 2008, “soit largement après les délais imposés”. L’arrêt applique strictement l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il en déduit que les locataires “sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation”. Cette solution affirme le caractère impératif des délais légaux. Elle privilégie la sécurité juridique du bailleur et la stabilité des transactions. La rigueur de ce raisonnement limite les risques de contentieux dilatoires. Elle peut toutefois sembler sévère pour le locataire de bonne foi. La jurisprudence antérieure confirmait déjà cette interprétation stricte. L’arrêt s’inscrit donc dans une ligne constante.

La décision opère ensuite un contrôle exigeant de l’exécution des obligations locatives et sanctionne les abus de procédure. La cour constate le défaut de paiement des loyers aux termes convenus. Elle rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu en vertu de l’article 1728 du Code civil. Le manquement à cette obligation fondamentale justifie à lui seul l’expulsion. Par ailleurs, la cour estime que les locataires “ne pouvaient ignorer” l’inanité de leurs prétentions. Elle considère que leur appel constitue une résistance déraisonnable. Elle les condamne donc à des dommages-intérêts pour procédure abusive. Cette sévérité traduit une volonté de décourager les recours dilatoires. Elle protège le propriétaire contre des manœuvres visant à prolonger indûment l’occupation. Cette approche rejoint la préoccupation contemporaine d’une bonne administration de la justice. Elle peut néanmoins restreindre l’accès au juge pour les locataires de modeste condition. La cour opère ici un équilibre entre le droit à un procès équitable et la nécessité de prévenir les abus.

L’arrêt clarifie enfin les conditions de recevabilité de l’action en expulsion intentée par les héritiers du bailleur. Le jugement de première instance avait déclaré irrecevable la demande de l’une des héritières. La cour d’appel infirme cette solution. Elle estime que l’acte de notoriété produit établit sa qualité d’héritière. Elle rappelle que l’intérêt à agir doit être “personnel, actuel, et légitime”. Elle juge que cet intérêt est caractérisé dans le cadre de l’indivision successorale. Cette solution est conforme aux principes généraux du droit d’agir en justice. Elle facilite la gestion des biens indivis par les cohéritiers. Elle évite les complications procédurales inutiles. Cette interprétation large de l’intérêt à agir favorise une protection efficace des droits des propriétaires. Elle s’accorde avec la jurisprudence constante des cours d’appel sur ce point. L’arrêt contribue ainsi à sécuriser les actions engagées par les indivisaires.

La portée de cette décision est significative en matière de rapports locatifs. Elle rappelle avec fermeté le caractère strict des délais attachés au droit de préemption. Elle dissuade les locataires de négliger ces délais dans l’espoir de se maintenir dans les lieux. L’arrêt renforce également la sanction des manquements aux obligations locatives fondamentales. Il participe ainsi à un rééquilibrage des droits au profit des bailleurs. Cette orientation jurisprudentielle répond à des préoccupations d’efficacité du marché locatif. Elle pourrait toutefois appeler un assouplissement dans des cas particuliers de bonne foi manifeste. La solution adoptée paraît néanmoins solidement ancrée dans la lettre de la loi. Elle offre une prévisibilité certaine aux praticiens du droit immobilier.