Cour d’appel de Grenoble, le 10 juillet 2025, n°23-16.488

Par un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile, a prononcé une cassation partielle de l’arrêt rendu le 14 mars 2023 par la cour d’appel de Grenoble. Le litige concernait l’annulation d’une résolution d’assemblée générale approuvant un modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, pris à la suite de résolutions autorisant des travaux et une cession de parties communes. Une société civile immobilière, copropriétaire, sollicitait l’annulation des résolutions n° 5 à 9 relatives aux travaux et de la résolution n° 11 approuvant le modificatif. La cour d’appel de Grenoble a annulé les résolutions n° 5 à 9 mais a rejeté la demande dirigée contre la résolution n° 11, en la disant nécessaire du fait de la cession. La question posée était de savoir si l’annulation des résolutions portant sur les travaux imposait, par voie de conséquence, l’annulation de la résolution approuvant le modificatif, faute d’objet. La Haute juridiction reproche aux juges du fond de ne pas avoir procédé à cette vérification, retenant que « la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ». Elle décide en conséquence: « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande en annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 12 juin 2018, l’arrêt rendu le 14 mars 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ; » et « Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry ; ».

I. Le contrôle de la cohérence des résolutions interdépendantes

A. L’indivisibilité fonctionnelle entre autorisations de travaux et titre modificatif
La décision met au premier plan la cohérence systémique des résolutions d’assemblée liées par leur finalité. Les résolutions n° 5 à 9 autorisaient des travaux affectant la configuration des lots et des parties communes, quand la résolution n° 11 approuvait le modificatif destiné à transcrire ces changements dans les titres de la copropriété. La chronologie révèle une dépendance objective: le modificatif ne prend sens qu’au regard d’opérations matérielles et juridiques préalablement autorisées. Si ces opérations sont judiciairement anéanties, le modificatif peut se trouver privé d’objet. Le grief formulé par la copropriétaire visait précisément cette logique de conséquence, qui impose d’apprécier l’économie d’ensemble des délibérations et la persistance de leur utilité après l’annulation des décisions sources.

B. La sanction du défaut de recherches déterminantes et la base légale
Le cœur du contrôle opéré par la Cour tient à l’exigence de recherches nécessaires. Elle censure l’arrêt pour avoir retenu le caractère « nécessaire » du modificatif à la seule lumière de la cession, sans confronter cette nécessité à l’anéantissement des autorisations de travaux. La Cour relève que les juges se sont abstenus de vérifier si l’annulation des résolutions n° 5 à 9 ne privait pas la résolution n° 11 de son objet, ce qui conditionnait la légalité de son maintien. Elle reproduit le grief en toutes lettres: « sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’annulation des résolutions 5 à 9, autorisant des travaux de redistribution des cloisons et la création de duplex, ne remettait pas en cause le modificatif litigieux et n’entraînait pas ainsi l’annulation, par voie de conséquence, de cette résolution n° 11 ». En statuant ainsi, « la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ». Le rappel de la technique de la base légale est classique: l’omission d’une recherche décisive, au regard du cadre normatif retenu, justifie la cassation.

II. La portée pour le droit de la copropriété

A. L’articulation des décisions d’assemblée et de l’état descriptif de division
L’arrêt confirme la nécessaire corrélation entre décisions matérielles et instruments de publicité interne de la copropriété. Le modificatif au règlement et à l’état descriptif de division a vocation à refléter la situation juridique et physique effectivement autorisée et réalisée. Lorsque les autorisations fondatrices sont annulées, il appartient aux juges d’apprécier l’atteinte portée au fondement et à l’objet du modificatif. Faute d’une telle vérification, le risque est celui d’une discordance entre le titre collectif et la réalité juridique de l’immeuble. La censure rappelle que l’assemblée ne peut, par une résolution de formalisation, pérenniser les effets d’actes sources frappés de nullité, sauf à justifier d’une autonomie d’objet, ce que les juges doivent précisément caractériser.

B. Les incidences pratiques sur la sécurité des décisions et la rédaction des modificatifs
La solution incite les praticiens à structurer les résolutions en séquences conditionnelles, exprimant l’interdépendance des délibérations et la caducité corrélative en cas d’annulation des décisions amont. Elle encourage le syndic et le notaire instrumentaire à vérifier, avant toute approbation ou publication, la validité effective des autorisations qui fondent le modificatif. Pour le juge du fond, l’examen doit porter sur l’objet concret du modificatif et son autonomie par rapport aux décisions annulées. À défaut, l’arrêt est exposé à la cassation partielle, avec renvoi, comme l’énonce la formule: « Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry ; ». L’enjeu est double: préserver la cohérence des titres de la copropriété et assurer la sécurité des droits des copropriétaires face à des résolutions successives étroitement liées.