Cour d’appel de Limoges, le 4 septembre 2025, n°23/00824

Par un arrêt de la Cour d’appel de Limoges du 4 septembre 2025, la chambre civile statue sur la garantie due lors d’une vente immobilière. Un vendeur avait édifié et cédé en 2019 une maison comportant une extension affectée d’infiltrations, révélées après la vente puis expertisées judiciairement. Le tribunal judiciaire de Limoges, le 21 septembre 2023, avait alloué une restitution partielle du prix et un faible dédommagement de jouissance. En appel, le conseiller de la mise en état a interrogé sur l’applicabilité de l’article 1792-1 du code civil, le vendeur contestant toute garantie.

Les acquéreurs invoquaient les articles 1792 et 1641, réclamant d’abord les travaux de reprise, ensuite une restitution estimatoire majorée, ainsi que des dommages de jouissance. Le vendeur opposait la visite préalable, une clause d’exclusion des vices cachés, et l’impossibilité de cumuler coût des travaux et minoration du prix.

La cour confirme la garantie des vices cachés, retient l’inopposabilité de la clause au vendeur constructeur, et refuse toute indemnisation de travaux devenue sans objet. Elle fixe la restitution estimatoire à 81 411,81 euros indexés, tout en rejetant des dommages distincts de jouissance déjà intégrés dans l’évaluation. L’ensemble appelle une analyse de l’articulation des régimes mobilisés, puis une appréciation de la valeur et de la portée de la solution.

I. L’articulation des garanties mobilisées

A. Impropriété décennale et obstacle administratif

Le dossier atteste une impropriété à destination relevant des articles 1792 et suivants, l’expert l’ayant souligné avec force. La cour rappelle ainsi: « L’expert précise que les malfaçons, qui n’étaient pas décelables pour un non- professionnel, rendent l’extension impropre à sa destination, sans toutefois porter atteinte à sa solidité (rapport p. 22). » L’orientation technique paraissait nette, l’expert préconisant la solution lourde suivante: « L’expert judiciaire se prononce clairement pour une démolition de l’ouvrage suivie de sa reconstruction qui lui apparaît la seule solution de reprise envisageable (rapport p. 22 et 28). »

Le débat sur l’article 1792-1 était opportun, le vendeur ayant réalisé l’extension, et sa qualité de constructeur s’imposait au regard du texte. Toutefois, la juridiction constate que « Cependant, cette solution ne peut être retenue en l’espèce car sa mise en oeuvre est empêchée par des raisons administratives. » Elle en déduit immédiatement que « Il s’ensuit que la question de l’indemnisation des travaux de reprise est devenue sans objet compte tenu du refus de la municipalité de les autoriser. » La garantie attachée aux dommages décennaux se heurte ici au refus légal de reconstruire, ce qui déplace la réparation vers une voie compatible avec l’impossibilité administrative.

B. Vice caché, vendeur constructeur et clause inopposable

La cour retient alors, sur le terrain de l’article 1641, l’existence de défauts non apparents antérieurs à la vente. Elle le formule clairement: « Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que les désordres constatés, qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination, constituent des défauts cachés, puisque non décelables par un non-professionnel de la construction, qui préexistaient à la vente puisqu’ils sont la conséquence de malfaçons commises lors des opérations de construction de l’ouvrage. » Ce constat objective le vice et satisfait aux exigences probatoires, l’expertise établissant l’antériorité et la non-apparence.

La qualité de constructeur confère au vendeur une présomption de connaissance, rendant sans effet la clause d’exclusion stipulée à l’acte. La motivation le résume, en des termes décisifs: « il ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie insérée en p. 9 de l’acte notarié de vente du 14 octobre 2019. » La cour écarte également l’argument d’une minoration initiale du prix pour tenir compte des désordres, retenant que « cette baisse de prix n’a pas été motivée par les désordres ». L’action estimatoire de l’article 1644 devient l’outil adéquat, dès lors que la remise en état n’est plus juridiquement envisageable.

II. Valeur et portée de la solution

A. Non-cumul et méthode d’évaluation estimatoire

La juridiction ordonne une restitution du prix calibrée sur la dépréciation objective de l’immeuble, évitant tout cumul avec d’autres postes déjà pris en compte. Elle valide l’appréciation des premiers juges en ces termes: « Les premiers juges ont fait une juste appréciation de la dépréciation du bien immobilier consécutive à cette situation en fixant à 81 411,81 euros, indexés, le montant de la partie du prix de vente que [le vendeur] devra restituer aux acquéreurs. » La cohérence indemnitaire commande par ailleurs de ne pas isoler un trouble de jouissance autonome lorsque sa traduction économique est incorporée à l’estimation. La cour l’énonce sans ambiguïté: « Le préjudice de jouissance subi par les [acquéreurs] a été pris en compte dans l’évaluation de la partie du prix de vente que [le vendeur] est condamné à leur restituer. Il n’y a pas lieu de leur allouer des dommages-intérêts complémentaires de ce chef. »

Cette logique consacre une réparation intégrale, ni plus ni moins, par un chiffrage qui intègre l’impropriété de 35,5 m², la pérennité des infiltrations, et la perspective de moins-value. L’indexation préserve en outre le pouvoir réparateur de la somme, ajustée à l’érosion monétaire, et sécurise l’équilibre économique de la vente.

B. Urbanisme irrégulier, jouissance et prospective

L’arrêt illustre l’imbrication du droit de l’urbanisme et de la responsabilité civile, la première branche gouvernant la faisabilité des remèdes. L’expertise relevait déjà l’instabilité du statut de l’ouvrage: « L’existence légale de l’extension serait remise en cause. » Le refus administratif d’autoriser la démolition-reconstruction circonscrit le répertoire des réparations et légitime la préférence pour l’estimation du prix.

La motivation anticipe aussi les effets de marché, en notant que « En outre, cette situation générera inévitablement une moins-value à la revente. » La solution prévient la surindemnisation du trouble de jouissance, intégré dans la minoration, tout en comblant la perte patrimoniale liée à l’usage restreint. Elle délivre, plus largement, un mode d’emploi pour les ventes d’ouvrages irréguliers: lorsque la remise en état est légalement impossible, l’action estimatoire offre une voie sûre, articulée avec la présomption de connaissance pesant sur le vendeur constructeur.