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Par un arrêt du 1er juillet 2025, la Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile B, tranche un différend ancien relatif à l’assiette et à l’exercice d’un passage.
Deux fonds voisins sont séparés par une bande de terrain reliant une parcelle à la voie publique. Des portails ont été posés aux extrémités, rendant le passage inopérant et provoquant des tensions durables entre propriétaires riverains.
Le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, par jugement du 2 février 2023, avait ordonné la dépose des fermetures, reconnu la propriété du chemin au profit de l’intimé, et alloué des dommages et intérêts. Les propriétaires du fonds opposé ont interjeté appel, tandis qu’une intervention volontaire a été formée par leur ayant droit.
Le débat portait d’abord sur la nature du droit revendiqué sur la langue de terrain litigieuse, entre propriété et servitude. Il impliquait ensuite la valeur probante du plan cadastral, la portée d’un bornage de 1994, et l’organisation concrète d’une servitude de passage en contexte conflictuel.
La cour infirme pour l’essentiel. Elle retient que la langue de terrain appartient aux appelants, tout en confirmant au profit de l’intimé une servitude piétonne et de canalisations. Elle autorise la clôture avec remise de clés, impose le maintien libre du passage, refuse la publicité foncière, limite l’indemnisation à mille euros, et neutralise les frais irrépétibles.
I. Assiette et preuve de la propriété
A. La faiblesse probatoire du plan cadastral
La cour rappelle le principe classique de la matière. Elle relève que « le plan cadastral le plus récent qui ne vaut pas titre de propriété » ne peut suffire à consacrer la propriété de la bande litigieuse. La représentation graphique, fût-elle précise, demeure un simple indice, impropre à suppléer l’insuffisance d’actes ou de constatations de limites régulières.
L’arrêt refuse ainsi l’assimilation du document cadastral à un titre et recentre la discussion sur les éléments décisifs. La revendication exclusive, construite sur une flèche cadastrale, cède devant l’analyse des opérations techniques et des manifestations de volonté antérieures, seules aptes à fixer l’assiette réelle des droits.
B. Le bornage de 1994 et la reconnaissance d’une servitude
La solution s’adosse à un procès-verbal de 1994, signé par les propriétaires concernés. Il portait la mention « ‘accord pour le passage' », témoignage d’une organisation convenue du chemin, distincte d’une appropriation exclusive de la langue de terrain.
Surtout, l’expert y a consigné que « Il bénéficie sur cette partie d’une servitude de passage piéton ainsi que d’une servitude de passage de canalisations eau potable et égouts ». La cour en déduit que l’assiette demeure dans le patrimoine des appelants, l’usage étant juridiquement cantonné à la servitude. La clarification commande la censure du jugement de première instance, d’où l’énoncé suivant: « Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré ».
La conséquence en droit réel reste logique. Aucune création de droit nouveau n’étant opérée, la décision précise dans son dispositif: « Dit n’y avoir lieu à publicité foncière, » confirmant qu’elle se borne à constater et ordonner l’exécution de droits préexistants.
II. Exercice et limites de la servitude
A. Étendue du passage: piéton et canalisations
La cour fixe d’abord l’objet concret du droit. Elle affirme que « la servitude de passage ne peut être limitée aux canalisations », rappelant que l’accord de 1994 liait le passage à un double usage. Le motif précise d’ailleurs qu’il s’agit d’un droit « ‘piéton et canalisation' », ce qui exclut une réduction fonctionnelle au seul support des réseaux.
Cette lecture concilie la continuité de la desserte et la stabilité des limites. Elle évite de transformer une servitude en simple tréfonds technique, contraire à la volonté exprimée et aux données du bornage.
B. Clôture des accès, maintien de l’accès et réparation
L’arrêt organise ensuite la cohabitation des droits par une conciliation de sécurité et de circulation. Il énonce: « Dans un souci de sécurité, il convient d’autoriser, les propriétaires du fonds servant (parcelle cadastrée B[Cadastre 9]) à se clore, » tout en imposant la garantie d’accès effectif du fonds dominant.
La précision est décisive et complète: « obligation leur étant néanmoins faite dans ce cas de confier une clé des portails et portillons au propriétaire du fonds dominant (parcelle [Cadastre 8]) pour qu’il puisse utiliser la servitude de passage ». Cette organisation est assortie d’une exigence d’entretien minimal, formulée sans ambiguïté: « le passage devra être maintenu libre de tout encombrement ».
La fermeture unilatérale ayant été constatée, une réparation demeure due mais mesurée. Le motif retient que « cette privation injustifiée lui a nécessairement causé préjudice », d’où une indemnité limitée à mille euros, proportionnée aux troubles et à la configuration des accès alternatifs.
Par cette construction, l’arrêt articule clairement l’assiette de propriété, l’étendue de la servitude et ses modalités pratiques. Il réaffirme la hiérarchie des preuves en matière foncière, tout en assurant un usage paisible et sécurisé du passage, conforme au bornage antérieur et à l’équilibre des fonds.
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