Par un arrêt rendu le 23 avril 2026, la Cour d’appel de Lyon (1ère chambre civile A, n°21/09023) était saisie d’un litige relatif à un bail commercial. Le preneur contestait la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et la régularité des actes de procédure subséquents. En première instance, le tribunal judiciaire de Lyon avait déclaré nul le commandement de payer et jugé que la clause résolutoire n’avait pu produire effet. Les bailleurs ont relevé appel de ce jugement.
En fait, le bail commercial avait été conclu le 20 juin 2012. Le 6 juillet 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré au preneur. Ce commandement n’avait pas été signifié à personne, mais par procès-verbal de recherches infructueuses établi à l’adresse du local loué, alors que le preneur avait déclaré une autre adresse dans le bail. Par ailleurs, une ordonnance de référé du 7 décembre 2020 avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, suivie d’une procédure devant le juge de l’exécution. Le preneur a saisi le juge du fond pour contester la validité du commandement. Les bailleurs ont opposé diverses fins de non-recevoir et, à titre reconventionnel, ont demandé la résiliation du bail pour manquements du preneur.
La cour devait se prononcer sur la régularité du commandement de payer, sur l’autorité de chose jugée des décisions antérieures, et sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes reconventionnelles en résiliation. La solution retenue est double : d’une part, la cour confirme la nullité du commandement de payer pour défaut de diligences suffisantes, et écarte les fins de non-recevoir ; d’autre part, elle infirme le jugement en ce qu’il avait poursuivi le bail, et prononce la résiliation aux torts du preneur pour sous-location non autorisée. Il conviendra d’étudier la rigueur des conditions de validité du commandement de payer (I) puis la recevabilité et le fondement de la résiliation judiciaire du bail (II).
I. La nullité du commandement de payer, condition de la mise en œuvre de la clause résolutoire
A. Le défaut de diligences du commissaire de justice, cause de nullité de l’acte
La cour rappelle que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit, à peine de nullité, être signifié conformément aux articles 654, 655 et 659 du code de procédure civile. En l’espèce, le commissaire de justice a établi un procès-verbal de recherches infructueuses à l’adresse du local loué, sans avoir tenté une signification à l’adresse déclarée par le preneur dans le contrat de bail et mentionnée sur son extrait K-bis. La cour constate que « le commissaire de justice s’est borné à tenter de signifier le commandement à l’adresse du local loué », alors que le preneur « avait indiqué dans le contrat de bail résider [Adresse 11] ». Elle en déduit que la condition de l’article 659, qui exige que le destinataire n’ait « ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus », n’était pas remplie. De plus, le commissaire de justice n’a relaté aucune diligence effectuée à cette autre adresse. La nullité du commandement de payer est donc encourue, et la clause résolutoire ne peut produire effet.
Cette solution s’inscrit dans une conception exigeante des obligations du commissaire de justice, qui doit vérifier toutes les adresses connues du destinataire. La cour d’appel de Paris a jugé dans le même sens que, pour qu’un procès-verbal de recherches infructueuses soit valable, « le commissaire de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification » (Cour d’appel de Paris, 9 avril 2025, n°25/00269). La rigueur imposée protège le droit du locataire d’être informé personnellement du commandement, afin de pouvoir s’y conformer avant l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article L.145-1 du code de commerce. En l’espèce, le preneur justifiait d’un grief puisqu’il n’avait pas eu la possibilité de payer et d’éviter l’acquisition de la clause résolutoire.
B. L’absence d’autorité de chose jugée des décisions antérieures sur la validité du commandement
Les bailleurs opposaient l’autorité de chose jugée de l’ordonnance de référé du 7 décembre 2020 et de l’arrêt du 25 novembre 2021 confirmant le jugement du juge de l’exécution. La cour écarte ces fins de non-recevoir. S’agissant de l’ordonnance de référé, elle rappelle que « l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée ». Cette solution est conforme à l’article 488 du code de procédure civile et à la jurisprudence constante (Civ. 3e, 9 janvier 1991). Le juge du fond reste donc compétent pour apprécier la régularité du commandement de payer, même après une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause.
Quant à l’arrêt du 25 novembre 2021, la cour relève que le juge de l’exécution n’avait pas tranché la question de la validité du commandement de payer au fond, mais avait seulement déclaré irrecevables les demandes en nullité formées par le preneur. Dès lors, ces demandes « n’ont pas été tranchées au fond par les décisions en question ». L’autorité de chose jugée ne peut s’attacher qu’à ce qui a été jugé au principal. Les bailleurs étaient donc mal fondés à invoquer cette fin de non-recevoir. Cette analyse est conforme à l’article 1355 du code civil, qui exige une identité de cause, d’objet et de parties. La cour préserve ainsi la possibilité pour le preneur de contester la validité du commandement devant le juge du fond, ce qui est essentiel pour garantir le respect des conditions de forme de l’acte introductif de la procédure de résiliation.
II. La recevabilité et le bien-fondé de la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire
A. La recevabilité des demandes reconventionnelles formées pour la première fois en appel
Les bailleurs ont présenté en cause d’appel des demandes reconventionnelles tendant à la résiliation du bail pour manquements du preneur, et au paiement d’arriérés de loyers et de dommages-intérêts. Le preneur soulevait l’irrecevabilité de ces demandes comme nouvelles en appel. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l’article 567 du code de procédure civile, qui dispose que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, à condition qu’elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l’espèce, la demande de résiliation du bail pour violation des obligations contractuelles « présent[ait] un lien suffisant avec les prétentions originaires » du preneur, qui contestait l’acquisition de la clause résolutoire du même bail. La cour se réfère à la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3e, 10 mars 2010, n°09-10.412). Cette solution permet d’éviter un second procès et de concentrer le litige, conformément au principe d’économie judiciaire.
Concernant la prescription, la cour rejette également le moyen tiré de l’article 2224 du code civil. Elle considère que le manquement allégué (sous-location non autorisée) constitue une violation continue qui n’a pris fin qu’avec la liquidation de la sous-locataire en septembre 2022, soit postérieurement à la demande reconventionnelle formée en 2022. Dès lors, la prescription quinquennale n’avait pas couru à compter de la manifestation du dommage, mais jusqu’à la cessation du manquement. Cette interprétation protectrice des droits du créancier évite que des violations continues puissent être prescrites avant leur cessation.
B. La sous-location non autorisée, manquement grave justifiant la résiliation du bail
Sur le fond, la cour retient que la sous-location du local à une société tierce constitue une violation des obligations contractuelles et légales du preneur. Elle constate que le preneur ne démontre pas avoir obtenu l’accord exprès des bailleurs, et que la simple tolérance ou l’encaissement des loyers par les bailleurs ne vaut pas renonciation à se prévaloir de l’infraction. La cour rappelle que « la renonciation des bailleurs à leur droit de se prévaloir de la violation des dispositions du bail ne pouvant se présumer », et qu’une « tolérance, même prolongée, ne peut s’analyser comme un acte positif valant renonciation » (Civ. 3e, 31 mai 1960). En outre, aucune sous-location par acte authentique n’avait été établie, ce qui contrevient à l’article L.145-31 du code de commerce, qui exige le concours du propriétaire à l’acte.
La cour qualifie ce manquement de gravité suffisante, compte tenu de l’atteinte au droit de propriété des bailleurs. Elle s’appuie sur la jurisprudence récente selon laquelle la résiliation judiciaire suppose un manquement suffisamment grave (Civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-14.491 ; Civ. 3e, 21 septembre 2023, n°22-15.850). La sous-location non autorisée, qui prive le bailleur de son droit de choisir son cocontractant et de percevoir le loyer directement du sous-locataire, constitue une faute grave. En revanche, la cour rejette la demande en paiement d’arriérés de loyers, faute pour les bailleurs de justifier de l’existence et du montant de la dette. Elle déboute également la demande de dommages-intérêts, le préjudice étant déjà réparé par la résiliation. Cette décision, en prononçant la résiliation aux torts du preneur, rétablit l’équilibre contractuel tout en exigeant des bailleurs une preuve rigoureuse de leurs créances.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2142-1 du Code du travail En vigueur
Dès lors qu’ils ont plusieurs adhérents dans l’entreprise ou dans l’établissement, chaque syndicat qui y est représentatif, chaque syndicat affilié à une organisation syndicale représentative au niveau national et interprofessionnel ou chaque organisation syndicale qui satisfait aux critères de respect des valeurs républicaines et d’indépendance et est légalement constituée depuis au moins deux ans et dont le champ professionnel et géographique couvre l’entreprise concernée peut constituer au sein de l’entreprise ou de l’établissement une section syndicale qui assure la représentation des intérêts matériels et moraux de ses membres conformément à l’article L. 2131-1.
Article L. 2142-1-1 du Code du travail En vigueur
Chaque syndicat qui constitue, conformément à l’article L. 2142-1, une section syndicale au sein de l’entreprise ou de l’établissement d’au moins cinquante salariés peut, s’il n’est pas représentatif dans l’entreprise ou l’établissement, désigner un représentant de la section pour le représenter au sein de l’entreprise ou de l’établissement.
Le représentant de la section syndicale exerce ses fonctions dans le cadre des dispositions du présent chapitre. Il bénéficie des mêmes prérogatives que le délégué syndical, à l’exception du pouvoir de négocier des accords collectifs.
Le mandat du représentant de la section syndicale prend fin, à l’issue des premières élections professionnelles suivant sa désignation, dès lors que le syndicat qui l’a désigné n’est pas reconnu représentatif dans l’entreprise. Le salarié qui perd ainsi son mandat de représentant syndical ne peut pas être désigné à nouveau comme représentant syndical au titre d’une section jusqu’aux six mois précédant la date des élections professionnelles suivantes dans l’entreprise.
Article 654 du Code de procédure civile En vigueur
La signification doit être faite à personne.
La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet.
Article 655 du Code de procédure civile En vigueur
Si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu’à condition que la personne présente l’accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L’huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.
Article 659 du Code de procédure civile En vigueur
Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.
Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.
Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.
Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.
Article L. 145-1 du Code de commerce En vigueur
I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat.
III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Article 488 du Code de procédure civile En vigueur
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.
Article 1355 du Code civil En vigueur
Article 567 du Code de procédure civile En vigueur
Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.
Article 2224 du Code civil En vigueur
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Article L. 145-31 du Code de commerce En vigueur
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.
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