Par un arrêt rendu le 28 avril 2026, la première chambre civile B de la cour d’appel de Lyon (n°24/04964) a confirmé le jugement ayant débouté un copropriétaire de ses demandes d’annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale des copropriétaires.
Un copropriétaire contestait les résolutions n°5 (approbation des comptes de l’exercice 2020-2021), n°6 (quitus au syndic) et n°14 (mandat donné à deux avocats) adoptées le 29 mars 2022. Il invoquait une répartition erronée des consommations de fioul, l’inclusion de frais de procédure à son encontre et l’absence de mise en concurrence pour le mandat des avocats. Le syndicat des copropriétaires soutenait que ces contestations étaient infondées, les frais litigieux n’étant pas encore nés à la date de l’assemblée et les obligations de mise en concurrence ne s’appliquant pas aux mandats d’avocat.
La question de droit posée à la cour était de savoir si l’approbation des comptes et le quitus donnés au syndic pouvaient être annulés en raison de l’imputation contestée de frais de procédure futurs, et si le défaut de mise en concurrence ou de consultation du conseil syndical viciait la résolution portant mandat à des avocats. La cour a répondu par la négative, estimant que les résolutions étaient régulières.
I. La confirmation de la validité des résolutions relatives à la gestion comptable du syndicat
A. L’absence d’incidence des frais de procédure futurs sur l’approbation des comptes
La cour d’appel a retenu qu’à la date de l’assemblée générale du 29 mars 2022, aucune condamnation n’avait été prononcée au bénéfice du copropriétaire contre le syndicat. Elle en a déduit que le copropriétaire n’était pas fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1967, lesquelles auraient pu le dispenser de participer aux frais de procédure. Comme le soulignent les motifs adoptés des premiers juges, » le quitus ou l’approbation des comptes donnés au syndic dans les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 29 mars 2022 ne préjugent pas de l’application au profit de M. [A] des dispositions de l’article 10-1 « . Autrement dit, l’approbation des comptes du syndicat n’emporte pas validation définitive de la répartition individuelle de chaque copropriétaire. Cette solution rejoint celle retenue par d’autres cours : » si par application de l’article 45-1, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, il incombe au copropriétaire, défendeur à l’action en paiement de justifier des exceptions justifiant sa contestation « (Cour d’appel de Basse-Terre, 20 février 2025, n°23/00166). Le copropriétaire ne pouvait donc se plaindre de l’inclusion de frais futurs, d’autant qu’il n’apportait aucune justification précise sur les sommes en cause.
B. Le rejet de la contestation fondée sur des divergences dans les factures de fioul
Le copropriétaire soutenait également que la répartition des consommations de fioul était erronée en raison d’un décalage entre les dates de livraison figurant sur les factures et celles portées sur le cahier de maintenance. La cour a relevé que le copropriétaire » n’explique pas en quoi la divergence dont il se prévaut, entre les dates de livraison indiquées sur les factures de fuel et celles portées sur le cahier de maintenance, aurait des répercussions sur les consommations de fuel et leur répartition « . En l’absence de démonstration d’une erreur affectant les comptes approuvés, la contestation manquait de sérieux. La cour a ainsi confirmé que l’assemblée générale pouvait valablement approuver des comptes dont les détails n’étaient pas critiqués utilement. Le copropriétaire ne justifiant d’aucun préjudice concret, la résolution n°5 demeurait régulière, et par voie de conséquence, le quitus donné au syndic (résolution n°6) n’était pas entaché d’irrégularité.
II. La régularité de la résolution portant mandat donné à des avocats
A. L’absence d’obligation de mise en concurrence pour les mandats d’avocat
Le copropriétaire demandait l’annulation de la résolution n°14, qui confiait un mandat à deux avocats, en invoquant l’absence de mise en concurrence et le défaut de consultation du conseil syndical. La cour a jugé que les résolutions n°11 et n°12, adoptées lors de la même assemblée, qui soumettaient certains marchés et contrats à la consultation du conseil syndical et à une mise en concurrence, ne pouvaient servir de base à l’annulation de la résolution n°14. En effet, ces résolutions » ont décidé de soumettre certains marchés et contrats à la consultation du conseil syndical et à une mise en concurrence [mais] ne peuvent servir de base à l’annulation de la résolution n°14 portant sur le mandat donné à des avocats votée lors de la même assemblée générale et donc inscrite à l’ordre du jour antérieurement « . Le mandat confié à un avocat n’entre pas dans la catégorie des contrats courants soumis à ces formalités. La cour écarte ainsi implicitement l’application de l’article 21 de la loi de 1965, qui impose une mise en concurrence pour certains contrats, mais dont le champ ne couvre pas les prestations juridiques liées à un contentieux.
B. La portée de la décision sur les obligations de l’assemblée générale
La solution retenue par la cour d’appel clarifie la distinction entre les décisions de l’assemblée générale qui organisent les modalités de gestion futures et celles qui règlent des questions ponctuelles. Une résolution qui impose une mise en concurrence pour les contrats à venir ne saurait rétroactivement vicier une résolution antérieurement inscrite à l’ordre du jour. En ce sens, la cour s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence qui exige une identité entre l’objet annoncé et la résolution adoptée, à l’image de la nullité encourue lorsqu’une délibération fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n°24-12.526 : » il en résulte qu’est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation « ). Ici, le copropriétaire ne contestait pas l’inscription à l’ordre du jour, mais seulement l’absence de mise en concurrence, laquelle n’était pas une condition de validité du mandat d’avocat. La cour réaffirme ainsi que l’assemblée générale dispose d’un pouvoir souverain pour confier un mandat de représentation en justice sans être tenue à une procédure préalable de mise en concurrence, sauf stipulation contraire expresse de l’ordre du jour ou des textes applicables.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
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