Par un arrêt rendu le 28 avril 2026, la première chambre civile B de la Cour d’appel de Lyon a été amenée à se prononcer sur le caractère absolu du droit de propriété face à un empiétement résultant de travaux de surélévation d’une toiture. Plusieurs propriétaires indivis, propriétaires d’un mur pignon, soutenaient que des propriétaires voisins avaient empiété sur leur partie privative en réalisant des travaux au-delà de l’héberge de leur bâtiment, sans leur accord. Les voisins et leur assureur contestaient l’empiétement, invoquant la mitoyenneté du mur sur toute sa longueur, l’existence d’un accord préalable et le caractère disproportionné d’une éventuelle démolition.
En première instance, le tribunal avait notamment retenu le caractère privatif de la partie supérieure du mur et l’absence d’accord des propriétaires lésés, mais avait rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel. Les propriétaires voisins ont interjeté appel, tandis que les propriétaires lésés ont formé un appel incident sur leurs demandes indemnitaires. La question de droit centrale soumise à la cour était de savoir si le propriétaire d’un mur victime d’un empiétement peut obtenir la démolition de l’ouvrage sans avoir à démontrer un préjudice, ou si cette action peut être écartée pour disproportion. La cour d’appel a confirmé le caractère privatif de la partie supérieure du mur et l’absence d’accord, et a infirmé le jugement sur la démolition, ordonnant la remise en état sous astreinte, tout en rejetant les demandes de dommages-intérêts et les appels en garantie.
I. La consécration du caractère absolu de la protection du droit de propriété contre l’empiétement
A. Le constat d’un empiétement par incorporation et adossement à la propriété privative
La cour d’appel a d’abord vérifié la nature juridique du mur litigieux. Relevant que la preuve de la mitoyenneté au-delà de l’héberge n’était pas rapportée, elle a appliqué la présomption de propriété privative de l’article 653 du code civil pour la partie supérieure. Elle s’est ensuite livrée à une analyse concrète des travaux litigieux. Il résulte de la comparaison des photographies et du procès-verbal de constat que « les travaux ont consisté en une surélévation de la toiture […] au-delà de l’héberge, à démonter et entailler la toiture appartenant à l’indivision […] de part et d’autre de ses deux pentes et à prendre à cet effet appui sur le mur qu’ils ont surélevé » (Cour d’appel de Lyon, 28 avril 2026, n°24/04977). La cour en a déduit « une emprise de la nouvelle toiture […] sur la partie du mur appartenant aux consorts […] et une destruction d’une partie de leur toiture, constitutive d’un empiétement ». Cette qualification est essentielle, car l’empiétement, qui porte atteinte à la substance même de la propriété, ouvre droit à une protection renforcée.
B. L’affirmation de l’absence de proportionnalité face à une atteinte au droit de propriété
Après avoir caractérisé l’empiétement, la cour a dû écarter l’argument des intimés tiré du caractère disproportionné de la démolition. Ces derniers invoquaient notamment l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme. La cour a répondu avec une netteté particulière. Elle a énoncé que « le droit de propriété étant un droit absolu auquel il ne peut être porté atteinte, la démolition de la construction érigée par […] sur le terrain d’autrui ne saurait être disproportionnée » (Cour d’appel de Lyon, 28 avril 2026, n°24/04977). Ce faisant, elle opère un renversement de perspective : ce n’est pas la démolition qui doit être proportionnée au préjudice, mais c’est l’atteinte au droit de propriété qui, par nature, est si grave qu’elle justifie la remise en état. Elle a également écarté l’incidence des autorisations d’urbanisme, rappelant que celles-ci « sont sans incidence sur les droits des tiers ». La cour confirme ainsi une solution protectrice du propriétaire victime.
II. La portée de la solution sur l’étendue des préjudices réparables et la répartition des responsabilités
A. Le refus de réparer un préjudice matériel non démontré malgré l’atteinte à la propriété
Si la cour a ordonné la démolition sans condition de disproportion, elle a en revanche confirmé le rejet des demandes de dommages-intérêts formées par les propriétaires lésés pour perte de loyers et perte de chance de vendre. Elle a relevé que ces derniers ne démontraient pas avoir tenté de vendre ou de louer leur bien, ni la valeur vénale ou locative de celui-ci. La cour a ajouté que « l’impossibilité de procéder à la réfection du toit et de l’intérieur de la maison n’est pas démontrée » (Cour d’appel de Lyon, 28 avril 2026, n°24/04977). Cette solution illustre une distinction nette entre le préjudice moral ou matériel direct résultant de l’atteinte au droit de propriété, qui est réparé par la démolition, et les préjudices économiques indirects, qui doivent être prouvés selon les règles de droit commun. Elle confirme que la protection absolue du droit de propriété ne se double pas automatiquement de dommages-intérêts.
B. La limitation du devoir de conseil de l’entrepreneur à son domaine de compétence technique
La cour a également été saisie d’un appel en garantie des propriétaires constructeurs contre leur charpentier et son assureur. Les intimés soutenaient que le professionnel avait manqué à son devoir de conseil en ne les alertant pas sur les difficultés juridiques liées à la mitoyenneté. La cour a rappelé que si, selon l’article 1147 du code civil, l’entrepreneur est tenu à un devoir général d’information et de conseil, « ce devoir de conseil se limite au domaine d’activité de l’entrepreneur » (Cour d’appel de Lyon, 28 avril 2026, n°24/04977). Or, « il n’appartient pas au charpentier de donner des conseils juridiques ou de se livrer à une appréciation juridique afin de déterminer le caractère mitoyen ou privatif d’un mur ». La cour a constaté que les propriétaires constructeurs avaient eux-mêmes présenté le mur comme mitoyen, ce que le charpentier n’avait aucune raison de remettre en cause. L’entrepreneur a ainsi été exonéré de toute responsabilité, cette solution rappelant, comme l’a énoncé la Cour d’appel de Montpellier, que le devoir de conseil ne saurait s’étendre à des questions purement juridiques étrangères à la technique de construction (Cour d’appel de Montpellier, 7 février 2025, n°21/02708).
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 653 du Code civil En vigueur
Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.
Article 1147 du Code civil En vigueur
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