Le 28 avril 2026, la première chambre civile B de la Cour d’appel de Lyon a rendu un arrêt relatif à la responsabilité contractuelle d’un diagnostiqueur immobilier en matière d’amiante. Une venderesse avait mandaté une société de diagnostic pour réaliser un repérage amiante dans un appartement T3 comprenant une annexe. Le rapport ayant conclu à l’absence d’amiante, l’acquéreur découvrit ultérieurement la présence de ce matériau sur la toiture d’un bâtiment dénommé « chapelle », accolé au bâtiment principal. Assignée par l’acquéreur, la venderesse fut condamnée à l’indemniser. Elle appela alors en garantie le diagnostiqueur, estimant que celui-ci avait manqué à ses obligations en ne repérant pas l’amiante sur cette toiture, pourtant visible depuis les parties visitées. Le tribunal judiciaire rejeta cette demande, retenant l’absence de faute du professionnel. La venderesse interjeta appel. La question de droit soumise à la cour était de savoir si un diagnostiqueur engage sa responsabilité contractuelle lorsqu’il ne détecte pas la présence d’amiante sur une annexe dont il n’a pas eu connaissance et qui n’est pas mentionnée dans l’ordre de mission, alors que cette annexe constitue une partie privative par exception aux usages. Par l’arrêt commenté, la cour d’appel confirme le jugement et rejette l’appel en garantie, considérant qu’aucune faute ne peut être reprochée au diagnostiqueur.
I. La délimitation précise des obligations du diagnostiqueur face au périmètre de sa mission
A. Une mission circonscrite aux parties privatives désignées et accessibles
La cour d’appel rappelle, en adoptant les motifs des premiers juges, que « selon l’ordre de mission ayant mandaté la société Bejuy, le diagnostic devait être réalisé dans un appartement T3, situé au rez de chaussée gauche, comprenant une annexe, une cave inaccessible ». L’ordre de mission constitue ainsi le cadre contractuel exclusif des investigations. Le diagnostiqueur n’est tenu que de repérer les matériaux contenant de l’amiante dans les seules parties ainsi désignées. En l’espèce, l’annexe mentionnée à l’ordre de mission était une cave inaccessible, et non le bâtiment « chapelle ». La cour relève que « ni l’ordre de mission ni le dossier de diagnostic technique ne mentionnent l’existence d’une autre annexe extérieure au bâtiment principal ». Dès lors, le professionnel n’avait pas à étendre ses recherches à un immeuble dont l’existence même lui était inconnue. Cette approche est conforme à la lettre de l’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012, qui impose à l’opérateur de « rechercher les matériaux et produits de la liste A […] accessibles sans travaux destructifs » et d’« examiner de façon exhaustive toutes les différentes parties de l’immeuble bâti ». L’immeuble bâti s’entend ici du lot privatif strictement défini par le contrat. La cour d’appel de Paris, dans une décision du 4 février 2025, a d’ailleurs précisé que « la mission du diagnostiqueur […] consiste, sans travaux destructifs, à noter la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds du logement et, pour les éléments extérieurs, dans la toiture, les bardages et façades légères » (Cour d’appel de Paris, 4 février 2025, n°21/21847). Cette obligation ne porte toutefois que sur les éléments relevant du périmètre de la mission confiée.
B. Une obligation de moyens tempérée par les informations disponibles
Le diagnostiqueur n’est pas un enquêteur chargé de suppléer les carences documentaires du propriétaire. La cour relève qu’« il n’est pas démontré que la société Bejuy avait connaissance de cette annexe, qu’elle faisait partie du bien vendu et qu’elle avait un caractère privatif ». Le professionnel avait reçu de la venderesse les documents prévus par l’article 2 de l’arrêté du 12 décembre 2012, mais ceux-ci ne révélaient pas l’existence de la chapelle comme partie privative. La cour ajoute un motif décisif : « en tout état de cause, le repérage d’amiante ne porte que sur les parties privatives et il n’est pas établi que le diagnostiqueur disposait des éléments techniques, tel le règlement de copropriété, qui lui auraient permis de se rendre compte du fait que la toiture de la chapelle, annexée au bâtiment principal diagnostiqué, constituait ici, par exception aux usages habituels, une partie privative. » L’obligation de moyen du diagnostiqueur ne saurait être appréciée sans tenir compte des informations mises à sa disposition. Or, la qualification privative de la chapelle était un élément d’une exception que le seul examen visuel ne pouvait révéler. La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 24 avril 2025, a eu à connaître d’une configuration similaire où le diagnostiqueur avait « omis de mentionner l’amiante présente dans les plaques de fibrociment pourtant visibles » (Cour d’appel d’Amiens, 24 avril 2025, n°24/01332). La distinction réside ici dans l’absence de visibilité de la qualité privative de l’annexe, ce qui exclut tout manquement.
II. Le rejet de la responsabilité du diagnostiqueur faute de faute prouvée
A. L’absence de manquement établi par la partie demanderesse
La venderesse soutenait que le diagnostiqueur aurait dû visiter la chapelle, dont l’intérieur avait été parcouru, et que la toiture en plaques de fibro-ciment, visible depuis d’autres parties, imposait des investigations complémentaires. La cour écarte cet argument en constatant que « Mme [Z] n’établit pas que le diagnostiqueur a visité la chapelle, ce qu’il nie et est corroboré dans le rapport de diagnostic technique qui ne mentionne pas la chapelle annexe ». La charge de la preuve de la faute incombe à celui qui se prévaut d’un manquement contractuel. La simple visibilité extérieure d’une toiture ne suffit pas à caractériser une obligation de l’inspecter si l’opérateur ignore légitimement qu’elle fait partie du bien vendu. Le diagnostiqueur a émis un rapport conforme à l’ordre de mission, sans réserve sur des parties non accessibles, puisque la chapelle n’était pas dans son champ d’intervention. La cour retient qu’« aucun manquement ne peut être retenu à l’encontre de la société Bejuy ». Cette solution est en harmonie avec la jurisprudence constante qui exige, en application de l’article 1240 du code civil, la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité. Or, en l’espèce, le premier élément fait défaut.
B. Une confirmation bienvenue de l’office du diagnostiqueur et de la protection due au propriétaire
L’arrêt commenté délimite avec exactitude le périmètre de la responsabilité du diagnostiqueur. Il ne saurait être tenu pour responsable de l’absence de repérage d’un élément privatif dont l’existence même lui était inconnue, faute de mention dans l’ordre de mission et de documentation transmise. Cette solution protège les professionnels contre une extension indéfinie de leur devoir d’investigation, qui les exposerait à une obligation de résultat impossible à atteindre. En même temps, elle incite les propriétaires vendeurs à fournir tous les documents utiles, notamment le règlement de copropriété et les plans, afin de permettre au diagnostiqueur d’identifier et de vérifier chaque partie privative. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 4 février 2025, avait déjà souligné que le diagnostiqueur « doit mettre en oeuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission pour autant que les bardages extérieurs soient visibles et accessibles sans travaux destructifs ». Ici, la chapelle n’était ni visible en tant que partie privative, ni accessible physiquement dans le cadre de la mission. En confirmant le jugement, la cour d’appel de Lyon rappelle que la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur ne peut être engagée que lorsqu’il est démontré qu’il a eu connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, de l’existence d’une partie privative devant être examinée. Cette décision, en rejetant l’appel et en condamnant la venderesse aux dépens, renforce la sécurité juridique des professionnels du diagnostic immobilier tout en rappelant aux propriétaires leur devoir de collaboration.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1240 du Code civil En vigueur
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