Le 29 avril 2026, la huitième chambre de la Cour d’appel de Lyon a rendu un arrêt sur les obligations respectives du bailleur et du locataire lorsque ce dernier est privé de son logement en raison d’une incarcération. Un locataire, seul occupant après le départ de la colocataire signataire d’un bail écrit non contresigné, a été incarcéré de janvier à décembre 2020. Il a sollicité à plusieurs reprises la remise des clés à un tiers mandaté, ce que les bailleurs ont initialement refusé, avant d’accepter tardivement. À sa libération, le locataire a réclamé la restitution des loyers versés pendant cette période, tandis que les bailleurs ont demandé le paiement d’un arriéré et des indemnités pour dégradations locatives. Le tribunal judiciaire avait condamné les bailleurs à restituer l’intégralité des loyers perçus, retenant un manquement à l’obligation de délivrance. Les bailleurs ont interjeté appel, contestant l’étendue de leur responsabilité et le quantum des réparations locatives. La question de droit centrale était de déterminer si l’incarcération du locataire exonère le bailleur de son obligation de jouissance paisible et, dans la négative, comment indemniser la privation partielle du logement. La cour d’appel a confirmé l’existence d’un bail verbal fondé sur l’exécution du contrat, mais a considéré que l’atteinte à la jouissance paisible résultait autant de l’incarcération que du comportement des bailleurs, justifiant une réduction du loyer de 40 % et non une suppression totale. Elle a également confirmé le rejet des demandes de réparations locatives, faute pour les bailleurs de prouver l’imputabilité des dégradations, sauf pour le nettoyage et l’entretien de la chaudière.
I. La consécration d’un bail verbal et l’étendue de l’obligation de délivrance envers un locataire incarcéré
A. La confirmation de l’existence d’un bail verbal par l’exécution du contrat
La cour d’appel a confirmé la qualification de bail verbal retenue par le premier juge. Elle a relevé que le bail écrit du 18 décembre 2017, bien que mentionnant le locataire comme occupant, n’avait pas été signé par ce dernier. Ce constat, combiné au paiement des loyers par le locataire pendant plus de deux ans et à son occupation exclusive après le départ de la signataire, a emporté la conviction des juges. Ils ont estimé que ces éléments caractérisaient un accord de volontés tacite, conforme à l’article 1709 du code civil. Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence constante qui admet la formation d’un bail verbal par l’exécution des obligations essentielles, notamment le paiement du loyer et la jouissance des lieux. En l’espèce, la cour a écarté l’absence de contrat écrit comme obstacle à l’existence d’un lien contractuel, privilégiant la réalité des rapports entre les parties. Cette approche pragmatique protège le locataire en lui reconnaissant la qualité de partie au bail, ce qui lui permet d’invoquer les droits et obligations de la loi du 6 juillet 1989.
B. L’appréciation nuancée du manquement à l’obligation de jouissance paisible
Sur le fond, la cour a retenu un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, mais en a limité la portée. Elle a constaté que le locataire avait manifesté sans ambiguïté sa volonté de conserver le logement en continuant à payer les loyers et en sollicitant la remise des clés à un mandataire. Les bailleurs ont d’abord refusé cette remise, puis n’ont pas organisé efficacement l’accès au logement avant décembre 2020. Toutefois, la cour a considéré que « l’atteinte à la jouissance paisible des lieux résulte au moins autant de l’incarcération de M. [K] que du comportement au demeurant en partie compréhensible de ses bailleurs ». Cette appréciation rejoint la solution de la Cour de cassation selon laquelle l’indisponibilité du bien loué résultant d’une cause étrangère au bailleur n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance si le bailleur n’a pas empêché l’accès (« l’indisponibilité du bien loué n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance par la bailleresse » – Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n°23-16.723). En l’espèce, l’incarcération est une cause externe, mais les bailleurs ont aggravé la situation par leur inertie. La cour a donc opté pour une réduction proportionnelle du loyer de 40 %, opérant une balance entre la responsabilité partagée du locataire et celle des bailleurs, plutôt que d’annuler purement et simplement la dette locative.
II. Le régime probatoire des réparations locatives et le calcul de l’indemnisation
A. La charge de la preuve des dégradations à l’encontre du bailleur
La cour d’appel a rappelé que, conformément à l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit prouver que les dégradations sont imputables au locataire. Cette preuve repose sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. En l’espèce, les bailleurs ont produit un état des lieux de sortie réalisé contradictoirement, mais n’ont pas démontré que les désordres constatés étaient antérieurs au changement de la porte d’entrée ou n’avaient pas été causés par des tiers ayant pénétré dans le logement après l’incarcération. La cour a relevé que les devis produits correspondaient à une rénovation complète, dépassant les obligations du locataire sortant. Elle a ainsi repris le motif du premier juge selon lequel il n’était pas établi avec certitude que les dégradations étaient imputables au locataire. Cette solution est conforme à la jurisprudence exigeant une preuve rigoureuse : « il appartenait à M. et Mme [D] de procéder à un état des lieux de sortie en mandatant un commissaire de justice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce » (Cour d’appel d’Amiens, 22 avril 2025, n°23/02545). La cour a néanmoins retenu à la charge du locataire le coût du nettoyage, du débarrassage et de l’entretien de la chaudière, faits établis par les pièces et l’absence de contestation sérieuse.
B. La détermination de la dette locative après réduction proportionnelle
La cour a procédé à un calcul précis de la dette locative en distinguant la période de privation de jouissance et la part due par le locataire. Elle a retenu que les loyers perçus sur la période du 20 janvier au 16 décembre 2020 s’élevaient à 3 736,94 €, augmentés de 109,35 € de charges. La réduction de 40 % a donné un indu de 1 538,52 € à restituer par les bailleurs. Parallèlement, pour la période de juin à décembre 2020, le locataire n’avait payé que l’aide personnalisée au logement et devait une part résiduelle de 1 507,74 €. La cour a estimé que cette somme devait être supportée à 60 % par le locataire, soit 904,64 €. Après compensation, la condamnation des bailleurs a été ramenée à 603,10 €. Ce calcul mathématique traduit la volonté de la cour d’établir un équilibre entre les manquements respectifs. En confirmant le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie, la cour a implicitement validé l’imputation des frais de nettoyage et d’entretien sur cette somme, solution qui s’inscrit dans la logique de l’article 22 de la loi de 1989. La portée de cet arrêt réside dans la reconnaissance d’une obligation atténuée du bailleur en cas d’incapacité personnelle du locataire, tout en maintenant une exigence probatoire stricte pour les réparations locatives, garantissant ainsi un équilibre contractuel.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 1709 du Code civil En vigueur
Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
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