La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 29 avril 2026 (n°23/09633), était saisie d’un litige opposant un locataire à son bailleur. Le premier juge avait notamment condamné le locataire à payer un arriéré locatif et constaté la résiliation du bail par le jeu d’une clause résolutoire. Le locataire, appelant, contestait le montant de la dette et sollicitait des dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, tandis que le bailleur demandait la confirmation du jugement.
Le 20 décembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié au locataire pour une somme en principal de 1.471,04 euros. Celui-ci ne s’en acquitta pas dans le délai de deux mois, de sorte que le bail fut résilié de plein droit le 21 février 2022. Le locataire soutenait avoir soldé l’intégralité de sa dette en cours de procédure, tandis que le bailleur estimait qu’un arriéré subsistait.
La question de droit centrale était de savoir si le locataire pouvait se prévaloir du paiement de sa dette locative pour faire obstacle à la demande en paiement du bailleur, et si, ce faisant, il pouvait obtenir la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, il convenait de déterminer si le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, justifiant une indemnisation.
La cour d’appel a infirmé le jugement en ce qu’il avait condamné le locataire à payer la somme de 5.613,60 euros, déboutant le bailleur de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022. En revanche, elle a confirmé la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire au 21 février 2022. Elle a également débouté le locataire de ses demandes indemnitaires.
I. L’effacement de la dette locative par la preuve des paiements effectués
La cour a opéré un contrôle rigoureux des éléments de preuve fournis par les parties pour déterminer le montant exact de l’arriéré locatif. Elle a d’abord écarté l’exception soulevée par le locataire, avant de retenir que celui-ci avait démontré s’être libéré de son obligation.
A. L’écartement de l’exception d’absence de cause fondée sur l’état du logement
Pour contester le paiement des loyers de septembre à novembre 2020, le locataire soutenait que le logement n’était pas habitable en raison de travaux. La cour a rejeté cet argument en se fondant sur la force probante de l’état des lieux d’entrée signé par le locataire le 1er août 2020. L’original produit par le bailleur mentionnait un « appartement refait à neuf complètement » et « tout opérationnel », ce que le locataire ne pouvait remettre en cause par la copie illisible dont il disposait.
La cour a ainsi rappelé que « la force probante de l’état des lieux d’entrée produit en original par M. [B] n’est pas susceptible d’être remise en cause par M. [L] au moyen de la copie totalement illisible dont il se prévaut ». En l’absence de preuve contraire rapportée par le locataire, le paiement des loyers sur cette période n’était pas dépourvu de cause. Cette solution s’inscrit dans le droit commun de la preuve, qui impose à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait extinctif de l’obligation.
B. La démonstration de l’extinction de la dette par les paiements effectués
La cour a ensuite examiné le détail des paiements opérés par le locataire. Elle a relevé que celui-ci s’était acquitté de sommes conséquentes, notamment par des chèques de banque remis aux audiences de mai et septembre 2023. En additionnant les quittances de loyer et les relevés bancaires, la cour a établi que le locataire avait payé un total de 7.070,19 euros en 2021 et 2022, outre les allocations de logement.
Compte tenu du quantum de la demande du bailleur, la cour a estimé que la dette était éteinte. Elle a donc « infirmé le jugement et débouté ce dernier de sa demande en paiement au titre de la dette de M. [L], telle qu’arrêtée au 31 décembre 2022, hors indemnités d’occupation qui seraient dues jusqu’à son départ des lieux ». La cour n’a pas pour autant fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, car le locataire avait quitté les lieux, rendant cette demande sans objet.
II. La confirmation de la résiliation du bail et le rejet des demandes indemnitaires
Malgré l’absence de dette locative, la cour a maintenu la résiliation du bail intervenue le 21 février 2022. Elle a également rejeté les demandes reconventionnelles du locataire fondées sur un trouble de jouissance.
A. L’acquisition irréversible de la clause résolutoire par le commandement de payer infructueux
La cour a appliqué l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige. Le commandement de payer délivré le 20 décembre 2021 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la clause résolutoire a produit ses effets. Le locataire n’a pas contesté ne pas s’être acquitté de la somme visée dans le commandement dans ce délai.
La cour a donc confirmé le jugement en ce qu’il a « constaté que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 février 2022 par application de la clause résolutoire ». Elle a écarté la demande de suspension des effets de la clause, devenue sans objet en raison du départ des lieux du locataire. Cette solution est conforme à la jurisprudence antérieure selon laquelle la régularisation de la dette après l’acquisition de la clause ne peut rétroagir. Elle rappelle que la suspension des effets de la clause suppose une demande formelle et des délais de paiement accordés par le juge avant la résiliation.
B. Le rejet des demandes indemnitaires pour défaut de preuve d’un manquement du bailleur
Le locataire sollicitait une indemnisation pour trouble de jouissance résultant de divers désordres et d’une tentative d’intrusion du bailleur. La cour a estimé que la preuve de ces manquements n’était pas rapportée. L’état des lieux d’entrée, dont la valeur probante était confirmée, décrivait un logement en bon état. Les pièces produites par le locataire, comme un devis d’électricité, ne démontraient pas la réalité des vices allégués.
Concernant la tentative d’intrusion, la cour a relevé des contradictions dans les déclarations du locataire et s’est fondée sur une attestation d’une infirmière selon laquelle le bailleur était resté derrière la porte entrebâillée. Aucun manquement à l’obligation de délivrance ou de jouissance paisible n’a été retenu. La cour a ainsi confirmé le débouté de ces demandes, y ajoutant le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par le bailleur. Cette solution illustre l’exigence d’une preuve certaine devant les juridictions pour engager la responsabilité du bailleur.
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