Par un arrêt de la Cour d’appel de Lyon, 8e chambre, du 9 juillet 2025, la juridiction statue sur une colocation en logement conventionné. La décision intervient sur appel d’un jugement du tribunal de proximité de Villeurbanne du 12 août 2022.
Un bail d’habitation a été signé en avril 2017 par deux colocataires auprès d’un bailleur social. Les colocataires ont adressé un congé en mai 2021, avec effet au 10 juin 2021, mais l’un d’eux est resté dans les lieux. Après un commandement de payer visant la clause résolutoire en novembre 2021 et la saisine des organismes requis, une assignation a suivi. Le premier juge a constaté la résiliation, autorisé l’expulsion, et prononcé une condamnation solidaire au paiement des loyers et indemnités.
L’occupant restant a interjeté appel. La colocataire sortante a formé appel incident, contestant toute solidarité après sa dédite. Le bailleur social a sollicité confirmation et actualisation de la créance. Entre-temps, un plan de surendettement a été imposé, puis le logement a été restitué.
Se posaient deux questions: l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets pratiques, puis l’étendue de la solidarité du colocataire sortant en logement conventionné. La cour confirme la résiliation et l’indemnité d’occupation, rend l’expulsion sans objet, actualise l’arriéré, et déboute le bailleur social contre la colocataire sortante.
I. Résiliation de plein droit et indemnité d’occupation
A. Conditions d’acquisition de la clause résolutoire
La cour rappelle d’abord que « les ‘demandes’ tendant à voir ‘constater’ ne constituent pas des prétentions », afin de circonscrire l’objet du litige. Sur le fond, la cour applique l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location… ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Les pièces établissent un commandement de payer régulier en novembre 2021, non apuré dans le délai, entraînant l’acquisition au 6 janvier 2022. Le premier juge a donc justement retenu la résiliation de plein droit, confirmée en appel.
B. Effets pratiques, expulsion et chiffrage
La cour confirme la résiliation et l’indemnité d’occupation, tout en relevant que l’expulsion est « devenue sans objet » en raison de la restitution intervenue en juillet 2023. Elle actualise la créance à 7 550,39 euros au 17 juillet 2023, en précisant que « les loyers étant payables à terme échu », le calcul devait être proratisé. Les débats relatifs au supplément de loyer de solidarité, finalement régularisé, n’affectent pas l’acquisition de la clause ni l’actualisation finale.
Le débat sur les délais de paiement se heurte à la restitution effective des lieux déjà intervenue. La cour rappelle « Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus », mais déclare les demandes sans objet.
II. Solidarité des colocataires en logement conventionné
A. Portée de la clause et exclusion du régime de l’article 8-1
La cour pose d’abord le cadre, rappelant que « la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas », en application de l’article 1310 du code civil. Le bail comportait une clause de solidarité. La motivation précise que « La clause de solidarité figurant au bail n’est pas contestable », après production des pièces pertinentes.
Le bailleur social justifiait en outre du caractère conventionné du logement, écartant l’application de l’article 8-1 par le jeu de l’article 40 de la loi de 1989. La sortie du régime légal de la colocation de droit commun n’épuisait cependant pas la question des effets temporels de la clause.
B. Limites post-congé et indemnité d’occupation
La singularité de l’arrêt tient à la limitation des effets de la clause après le congé régulier du colocataire sortant. La cour énonce que « la solidarité du copreneur qui a quitté les lieux ne s’étend pas au paiement de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, sauf stipulation expresse contraire ».
Elle relève l’absence d’arriéré à la date d’effet du congé et isole ainsi l’indemnité d’occupation postérieure, due par l’occupant resté seul. La solution respecte le principe de stricte interprétation des clauses de solidarité et limite un transfert de risque excessif pour le colocataire sortant. Elle incite les bailleurs à préciser expressément l’extension éventuelle de la solidarité à l’indemnité d’occupation, ce qui demeure rare et d’interprétation stricte.
La décision clarifie l’articulation entre droit commun de la solidarité et droit spécial du logement social, sans évincer la protection offerte par l’article 1310. Sur les dépens et frais irrépétibles, l’équité commande le rejet des demandes au titre de l’article 700, avec répartition conforme à la succombance.
