La Cour d’appel de Lyon, 8e chambre, a statué le 9 juillet 2025 sur un litige locatif relatif au jeu d’une clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. Le dossier oppose un bailleur et des locataires, dans le cadre d’un bail d’habitation conclu en 2020, et interroge la conciliation entre l’acquisition de la clause et un apurement ultérieur.
Un bail d’habitation a été consenti le 12 mars 2020 moyennant un loyer mensuel de 417,05 euros hors charges. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 31 août 2022 pour 929,55 euros. Aucun apurement n’est intervenu dans le délai légal de deux mois.
Par jugement du 23 mars 2023, la juridiction de première instance a constaté la résiliation au 1er novembre 2022, condamné les locataires à l’arriéré arrêté en janvier 2023, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. Les locataires ont relevé appel en sollicitant des délais pour s’acquitter de la dette parallèlement au paiement courant du loyer. Le bailleur a demandé confirmation, actualisation du décompte, et rappelé que le seul fondement civil invoqué ne suspend pas la clause.
Sur la procédure d’appel, la cour rappelle que « L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents », et retient l’irrecevabilité d’un appel faute d’acquittement du droit prévu. Elle rectifie par ailleurs une erreur matérielle de prénom, en énonçant qu’« il y a lieu de rectifier l’erreur matérielle dans le jugement », tout en refusant de corriger la déclaration d’appel.
Au fond, la question porte sur la persistance des effets d’une clause résolutoire acquise malgré un apurement intégral postérieur, ainsi que sur le pouvoir du juge d’accorder d’office un délai rétroactif suspendant les effets de la clause. Il s’y ajoute l’actualisation de la créance, la cour indiquant que « Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné les locataires à payer l’arriéré locatif, est infirmé, la cour constatant que la demande est devenue sans objet ».
La cour confirme d’abord l’acquisition de la clause à la date légale, puis, au vu d’un apurement intégral intervenu en mai 2025, accorde d’office un délai suspensif rétroactif. Elle en déduit la neutralisation de la résiliation et l’abandon de la mesure d’expulsion, tout en ajustant les demandes pécuniaires devenues sans objet. L’examen portera d’abord sur la confirmation de l’acquisition de la clause, puis sur le mécanisme d’office de suspension rétroactive.
I. La confirmation de l’acquisition de la clause résolutoire après commandement demeuré infructueux
A. Le rappel du régime légal et l’établissement des conditions
La cour applique le texte antérieur à la réforme de juillet 2023, qui, dans sa version applicable, posait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Elle vérifie ensuite la réunion des conditions factuelles, en retenant que « En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 12 mars 2020 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2022 pour la somme en principal de 929,55 € ». Le délai de deux mois n’ayant pas permis l’apurement, l’acquisition de la clause est, à ce stade, acquise.
Ce raisonnement s’inscrit dans la méthode classique, qui dissocie le contrôle des formalités préalables de l’appréciation de l’opportunité de délais. Il articule le rappel de la règle à la chronologie précise des faits utiles, pour asseoir une constatation objective de l’acquisition.
B. La portée de la confirmation malgré l’apurement postérieur
La cour souligne que le paiement intervenu après le délai légal ne fait pas disparaître rétroactivement l’acquisition déjà réalisée, en relevant que « S’il est acquis que depuis ils ont apuré leur dette, il n’en demeure pas moins que les causes du commandement de payer n’ont pas disparu dans le délai de deux mois ». Elle confirme en conséquence la date d’effet de la clause, sans préjuger des suites à en tirer au regard des délais.
Cette confirmation ne fait pas obstacle à une actualisation des prétentions pécuniaires. La juridiction d’appel met ainsi fin à la demande en paiement devenue inutile, retenant que « Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné les locataires à payer l’arriéré locatif, est infirmé, la cour constatant que la demande est devenue sans objet ». La logique distingue donc la sanction contractuelle, acquise à une date, et l’utilité actuelle des condamnations, appréciée en temps utile.
II. L’octroi d’office d’un délai suspensif rétroactif neutralisant la résiliation
A. Le pouvoir d’office et l’articulation avec l’article 1343-5 du code civil
Les locataires avaient invoqué un texte civil qui ne suspend pas, en lui-même, les effets d’une clause résolutoire. La cour recadre le débat et fait usage du pouvoir spécifique, en jugeant que « Toutefois, en raison du paiement de l’intégralité de la dette locative, la cour accorde d’office un délai suspensif des effets de la clause résolutoire et ce de manière rétroactive à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’au paiement de l’intégralité de la dette et constate que, dans ce délai, les causes du commandement de payer, délivré le 31 août 2022 ainsi que les loyers courants ont été intégralement acquittés en sorte que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et qu’il y a lieu d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de délai de paiement et ordonné leur expulsion ». Le fondement propre au bail d’habitation autorise tout à la fois l’initiative d’office et l’effet suspensif recherché.
La solution s’inscrit dans un cadre protecteur, centré sur la solvabilité avérée du locataire et la finalité préventive de l’expulsion. Elle valorise la circonstance déterminante de l’apurement intégral, tout en rappelant la spécificité du régime dérogatoire applicable aux baux d’habitation.
B. Les conséquences de la suspension rétroactive et des paiements intégralement exécutés
L’effet principal tient à la neutralisation de la résiliation, la cour décidant que « Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ». La relation contractuelle retrouve sa continuité, l’expulsion est écartée et l’indemnité d’occupation cesse d’avoir objet à compter de la régularisation. L’articulation entre acquisition initiale et suspension rétroactive préserve la cohérence du mécanisme, en privilégiant la réparation économique à la sanction.
Les suites accessoires traduisent une appréciation mesurée des frais liés à l’instance d’appel. La cour relève que « L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel », tout en mettant les dépens d’appel à la charge des locataires. La répartition tient compte de l’issue globale du litige, marquée par la neutralisation de la résiliation et la disparition de l’intérêt à statuer sur l’arriéré.
