Cour d’appel de Metz, le 10 juillet 2025, n°22/00405

Par un arrêt de la cour d’appel de Metz du 10 juillet 2025, les juges du second degré se prononcent sur les suites d’une vente d’un lot en copropriété affecté de désordres structurels et de mérule. Après la découverte des atteintes lors de travaux, une expertise judiciaire est menée. L’action est ensuite engagée contre le vendeur professionnel, son assureur, l’agence immobilière, ainsi que le syndicat des copropriétaires.

Par jugement du 5 janvier 2022, la première chambre civile du tribunal judiciaire de Metz retient l’existence de vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil. Elle condamne le vendeur professionnel et son assureur à indemniser divers préjudices matériels et immatériels. Elle met hors de cause le syndicat des copropriétaires et l’agence, et rejette les demandes dirigées contre les gérants du vendeur.

L’assureur interjette appel. Il soutient l’irrecevabilité des demandes dès lors que les désordres proviendraient des parties communes, conteste l’étendue de sa garantie et appelle en garantie le syndicat. Les acquéreurs forment un appel incident pour relever l’évaluation du préjudice matériel, notamment au regard d’un traitement du mérule et d’un prétendu accroissement de leurs millièmes postérieurs à la vente.

La cour confirme l’accueil de l’action en vices cachés contre le vendeur professionnel et l’obligation de garantie de l’assureur, dans les limites contractuelles. Elle écarte l’irrecevabilité tirée des parties communes, déclare irrecevable la demande en garantie nouvelle formée contre le syndicat, et valide l’évaluation des préjudices, dont le trouble de jouissance. Elle rappelle que « La demande ne pouvant être exercée que par le cocontractant acquéreur et non par la copropriété même si les désordres proviennent de parties communes, il convient de rejeter l’exception d’irrecevabilité. »

I. L’autonomie de l’action en vices cachés face aux règles de copropriété

A. L’action personnelle de l’acquéreur contre son vendeur

La cour réaffirme la nature contractuelle et personnelle de l’action en garantie des vices cachés. Son objet est l’indemnisation ou la résolution du contrat, non l’ordonnancement de travaux collectifs dans l’immeuble. Elle précise que l’origine commune des désordres, même située dans les parties communes, n’altère pas l’autonomie de l’action entre parties à la vente. Elle souligne que « Ainsi le litige ne concerne que l’acheteur et le vendeur du bien, voire son assureur, et ne concerne pas la copropriété dont la nécessaire ventilation des désordres entre parties communes et privatives n’intervient que dans l’appréciation du montant des dommages subi par le seul acquéreur puisque la charge du coût de leur reprise et fonction des règles de répartition de la copropriété. »

Ce raisonnement est conforme aux articles 1641 à 1645 du code civil. Le vice caché affecte la valeur ou l’usage du bien vendu au moment du transfert, et l’acheteur exerce une action contractuelle contre son vendeur. Le statut de copropriété intervient seulement dans la quantification, au prorata des millièmes applicables au lot au jour de la vente. Le vendeur professionnel est réputé connaître les vices, de sorte que l’article 1645 fonde une réparation intégrale des conséquences pour l’acheteur.

Cette clarification évite la confusion des régimes. Elle distingue utilement l’action personnelle de l’acquéreur et la gestion collective des travaux par le syndicat, ce qui conditionne l’économie des prétentions recevables à ce stade.

B. L’irrecevabilité des prétentions nouvelles en appel

L’assureur a appelé en garantie le syndicat pour la première fois en appel. La cour rappelle la règle de procédure selon laquelle « L’article 564 du code de procédure civile fait interdiction aux parties de soumettre à la cour de nouvelles prétentions. » En formant un appel en garantie qui modifie les qualités procédurales des parties et introduit un débat financier inédit, l’assureur soulève une prétention nouvelle irrecevable.

La solution s’inscrit dans la discipline de l’instance d’appel, complétée par l’exigence de présentation dans les premières conclusions. Elle garantit la loyauté du débat et la stabilité du litige tel qu’il a été tranché par les premiers juges. Elle préserve aussi le périmètre de l’instance centrée sur la relation vendeur–acquéreur, sans basculer, tardivement, vers des responsabilités collectives.

II. Portée de l’arrêt: assurance du vendeur et réparation des préjudices

A. L’articulation exclusion/garantie dans la police de responsabilité

La cour examine une police de responsabilité civile « marchand de biens » couvrant les conséquences pécuniaires des vices cachés après livraison. L’assureur invoquait une clause d’exclusion visant le « coût de remboursement ou de réfection de la prestation », sauf conséquences d’un vice caché. Les juges replacent la clause dans l’économie du contrat, en rappelant d’abord que « Il ressort des termes de police d’assurance souscrite qu’il y est effectivement stipulé par son article 17, une exclusion générale de garantie pour le remboursement de travaux et de reprises de la prestation de l’assuré du bien vendu. » Ils ajoutent ensuite: « Toutefois et pour ce motif de cohérence, l’accord contractuel entre l’assureur et le professionnel vendeur écarte ces exclusions lorsque ces travaux ou reprises sont les conséquences de vices cachés du bien vendu. »

Cette lecture concilie le droit des assurances et la garantie légale des vices cachés. Elle évite de vider la couverture de sa substance, en retenant que la réparation des conséquences du vice caché inclut la prise en compte, à titre de dommage pécuniaire, du coût des travaux nécessaires pour rétablir l’usage ou la valeur. La cour l’énonce nettement: « Il n’est pas contestable que le vendeur d’un bien affecté d’un vice ne saurait être tenu à la réparation matérielle et aux travaux du désordre qui affecte ce bien et la garantie contractuelle et légale de son intervention emporte seulement un engagement de sa responsabilité pécuniaire et, sauf action rédhibitoire, cette responsabilité le conduit à supporter la part du coût des travaux de reprise dans la limite du préjudice financier subi par l’acheteur. »

La solution respecte par ailleurs les limites de la police, notamment franchises et plafonds, et ne confond pas responsabilité du vendeur et garanties de constructeur, qui ne sont ni invoquées ni assurées ici. Elle offre un cadre lisible aux contentieux d’assurance liés aux vices cachés immobiliers.

B. La méthode d’évaluation: prorata, jouissance et moral

Sur le préjudice matériel, la cour confirme l’évaluation opérée par les premiers juges. Les travaux portant sur des parties communes ne sont indemnisés qu’au prorata des millièmes attachés au lot vendu à la date de l’acte. Les acquisitions ultérieures, par les mêmes personnes ou par une structure interposée, sont étrangères au contrat initial et ne peuvent majorer l’indemnisation. Les contestations relatives à des devis complémentaires ou à un portique non chiffré par l’expert sont écartées, la cour retenant: « Il convient de rejeter ces contestations sur le défaut de prise en compte de l’ensemble des travaux de reprises nécessaires. »

Sur le trouble de jouissance, la cour refuse la thèse de la simple perte de chance de relouer. L’immeuble était destiné à être habité par les acquéreurs, de sorte que la privation de leur bien et la double charge financière constituent un préjudice actuel et certain. Le quantum, fixé mensuellement sur une durée non discutée, est confirmé. La décision l’affirme en ces termes: « Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur l’appréciation du trouble de jouissance pour un montant fixé à 61600 euros. »

Sur le préjudice moral, les juges retiennent l’ampleur de la déconvenue et la durée de la procédure, sans exiger nécessairement des pièces médicales. Le stress et l’atteinte aux projets de vie, dans un contexte financier dégradé par la situation, suffisent à caractériser un dommage moral réparable. La position s’inscrit dans une appréciation pragmatique du lien de causalité et de la preuve du dommage.

L’ensemble compose une méthode d’indemnisation cohérente avec la réparation intégrale en matière contractuelle. La ventilation entre parties communes et privatives demeure au stade de l’évaluation, sans altérer la recevabilité ni la nature de l’action. La prise en compte des conséquences du vice au titre de l’assurance maintient l’équilibre contractuel entre protection de l’acheteur et respect des stipulations de la police.