Par un arrêt du 17 juillet 2025, la cour d’appel de Metz confirme la résiliation d’un bail d’habitation et écarte une fin de non‑recevoir tirée d’une tentative amiable préalable. Le bail avait été conclu en 2019. Le bailleur a assigné en 2022 pour résiliation, expulsion, indemnité d’occupation et accessoires. La locataire a opposé l’irrecevabilité, puis contesté toute preuve de troubles, invoquant notamment sa situation familiale.
En 2024, le premier juge a prononcé la résiliation à la date du jugement, ordonné l’expulsion sous les conditions légales, fixé l’indemnité d’occupation au loyer, et rejeté tant l’arriéré locatif que les dommages‑intérêts réciproques pour abus. L’appelante a sollicité l’infirmation, d’abord pour irrecevabilité au regard de l’article 750‑1 du code de procédure civile, ensuite au fond pour défaut de preuves utiles. L’intimée a conclu à la confirmation et à l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700.
Le litige posait deux questions liées. D’une part, la portée, sur une instance introduite en décembre 2022, de l’annulation par le juge administratif de l’article 750‑1 relatif au préalable amiable obligatoire. D’autre part, les conditions probatoires et la proportionnalité d’une résiliation judiciaire fondée sur l’obligation de jouissance paisible. La cour écarte la fin de non‑recevoir, puis retient des manquements graves et répétés, justifiant la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, tout en confirmant le rejet des demandes indemnitaires pour abus et en allouant une somme complémentaire sur le fondement de l’article 700.
I. Portée de l’annulation de l’article 750‑1 du code de procédure civile sur la recevabilité
A. La modulation des effets et sa réception par le juge civil
La cour rappelle que « le Conseil d’Etat indique qu’il entend déroger au principe de l’effet rétroactif des annulations contentieuses en précisant toutefois que cette dérogation intervient ‘sous réserve des actions contentieuses engagées à la date de la présente décision’ ». Elle en déduit que « l’effet rétroactif de l’annulation de l’article 750-1 est applicable au litige ». La conséquence pratique s’impose alors, l’exception d’irrecevabilité est rejetée.
La motivation s’inscrit dans un cadre contentieux clair. Le texte réglementaire servant de fondement à l’exigence d’un préalable amiable n’existait plus lors de l’assignation. La juridiction civile s’approprie la modulation opérée par le juge administratif pour en déduire, sans détour, l’absence de sanction d’irrecevabilité. La cohérence systémique est préservée.
B. Conséquences pratiques pour les litiges locatifs introduits après l’annulation
En confirmant la recevabilité, la cour clarifie la sécurité procédurale des actions engagées postérieurement à l’annulation. La sanction attachée à l’article 750‑1 ne peut prospérer en l’absence de support normatif. Le juge du fond adopte une solution pragmatique, lisible et immédiatement opératoire pour les acteurs de terrain.
On notera une maladresse chronologique de plume sans incidence, la décision indiquant que l’instance « était en cours » à la date de l’annulation, alors qu’elle lui est postérieure. Le dispositif demeure cependant exact. La solution protège l’accès au juge et évite les nullités formelles déconnectées des enjeux substantiels du litige locatif.
II. Résiliation judiciaire pour manquements à l’obligation de jouissance paisible
A. Les éléments de preuve retenus et l’indifférence d’un classement sans suite pénal
La cour s’appuie sur un faisceau d’indices concordants. Elle constate que « les nuisances persistantes imputées à l’appelante étaient établies par les pièces produites ». Elle détaille ensuite le contenu probatoire en relevant qu’« il ressort des témoignages de plusieurs voisins, des certificats médicaux et des rapports de police que l’appelante mais également son fils ont à plusieurs reprises menacé, frappé et insulté leurs voisins et font régner un climat de peur dans l’immeuble ».
La motivation écarte toute réduction du débat aux seuls bruits domestiques et à des circonstances personnelles non établies. Elle précise que « les témoignages relatent des épisodes détaillés et circonstanciés de violences verbale et physique commis tant par l’appelante que son fils, dans les parties communes de l’immeuble et dans la rue ». L’issue pénale de certaines plaintes ne gouverne pas l’office civil. Le juge civil exerce une appréciation autonome, centrée sur l’obligation de jouissance paisible.
B. La proportionnalité de la sanction et ses accessoires procéduraux
Sur la base de ces constatations, la cour approuve la résiliation judiciaire. Elle retient que « le bailleur rapportait la preuve de manquements répétés et suffisamment graves de la part de l’appelante à son obligation d’usage paisible des locaux loués, pour justifier la résiliation du contrat de bail ». La gravité, la répétition et l’atteinte au voisinage fondent la rupture et l’expulsion, accessoires nécessaires à l’effectivité de la décision.
La fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer s’inscrit dans la logique réparatrice, sans excès. Le rejet des demandes pour procédure abusive de part et d’autre confirme la mesure de l’office, cantonné au nécessaire. L’allocation complémentaire au titre de l’article 700 reflète l’équité procédurale, sans altérer l’économie de la solution principale. L’ensemble assure une réponse proportionnée, respectueuse de l’ordre public locatif et de la tranquillité des occupants.
