La cour d’appel de Metz, le 18 juin 2024, statue sur un litige relatif au transfert d’un bail locatif après décès. Un organisme HLM s’oppose à la demande d’un descendant du locataire décédé. La juridiction rejette la demande d’irrecevabilité du bailleur et examine les conditions légales du transfert. Elle confirme le jugement de première instance en refusant le transfert et en condamnant l’occupant à une indemnité.
Les conditions du transfert du bail social
L’exigence d’une occupation préalable et non contestée
Le droit au transfert du bail est strictement encadré par la loi pour les logements sociaux. Le texte prévoit un transfert aux descendants cohabitants sous conditions. « Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. » (Motifs de la décision) Cette condition d’occupation préalable est fondamentale et doit être démontrée. La jurisprudence rappelle que cette condition est impérative pour ouvrir le droit au transfert. « Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ‘lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès' » (Cour d’appel de Versailles, le 6 mai 2025, n°24/04161) La cour vérifie ainsi scrupuleusement la réalité de la cohabitation alléguée par le demandeur.
L’appréciation stricte de l’adaptation du logement au ménage
Pour les organismes HLM, une condition supplémentaire s’ajoute à l’occupation préalable. Le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution et le logement doit être adapté. « L’article 40 I de la même loi précise que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré […] à condition que le bénéficiaire du transfert […] remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. » (Motifs de la décision) Cette appréciation se fait à un moment précis et incontournable. « L’exigence tenant à l’adaptation du logement à la taille du ménage s’apprécie à la date du décès du locataire. » (Motifs de la décision) La cour applique ici un critère objectif, lié à la réglementation du logement social, pour évaluer l’adéquation.
La portée restrictive de la décision
Le rejet de l’irrecevabilité fondée sur l’absence de proposition de relogement
Le bailleur arguait de l’irrecevabilité de la demande en l’absence de proposition de relogement. La cour écarte cet argument par une interprétation littérale de la loi. Elle rappelle le caractère facultatif de cette proposition pour le bailleur social. « L’article 40 précité ne met aucune obligation à la charge du bailleur qui peut seulement formuler une telle proposition, de sorte que l’abstention de l’intimée n’est pas de nature à affecter la recevabilité de ses prétentions. » (Motifs de la décision) Ce point clarifie les obligations respectives des parties dans la procédure. Le bailleur conserve son droit d’agir en justice sans avoir préalablement proposé un autre logement. Cette solution préserve l’équilibre des droits tout en maintenant la possibilité d’un relogement.
L’exigence d’une preuve solide de la composition du ménage
La décision insiste sur la charge de la preuve qui pèse sur le demandeur au transfert. Celui-ci doit démontrer de façon certaine la composition du ménage à la date du décès. La cour relève l’insuffisance des attestations produites. « Ces témoignages n’établissent pas qu’elle résidait à cette époque dans le logement loué avec ses trois enfants, faute de précision sur les dates et modalités de leur présence dans les lieux. » (Motifs de la décision) La preuve est jugée d’autant plus faible que certains éléments sont postérieurs au fait générateur. « Tous les justificatifs de sa domiciliation dans le logement litigieux sont également postérieurs au décès. » (Motifs de la décision) Cette rigueur probatoire protège le parc social de détournements et garantit l’affectation des logements à des ménages éligibles. Elle rappelle que les conditions légales sont cumulatives et exigent une démonstration concrète.
