La Cour d’appel de Metz, 11 septembre 2025, statue sur un contentieux locatif ouvert par un bail d’habitation conclu en 2012 pour un loyer mensuel de 1.500 euros. Un commandement de payer a été délivré le 25 avril 2023, suivi d’une assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection de Metz.
Par ordonnance de référé du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection de Metz a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2023, ordonné l’expulsion, alloué une provision de 9.000 euros et fixé une indemnité d’occupation, tout en refusant des délais de paiement. Les locataires ont interjeté appel et invoqué l’indécence des lieux pour suspendre le loyer, à défaut des délais avec suspension de la clause résolutoire.
La question posée tient aux conditions de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, à la portée de l’exception d’inexécution en cas de désordres allégués, et aux critères des délais de paiement après la réforme de 2023. La Cour d’appel confirme l’ordonnance et précise que « seul le fait que le logement soit inhabitable justifie la suspension du paiement des loyers ».
I. L’acquisition de la clause résolutoire et le périmètre étroit de l’exception d’inexécution
A. Commandement demeuré infructueux et automaticité de la clause
La Cour rappelle d’abord la règle légale appliquée par les juges du fond. Elle énonce que « selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La solution procède d’un syllogisme classique, articulé autour du délai légal et du caractère apuratoire du paiement.
Le contrôle des faits s’inscrit dans cette logique. La Cour retient que « le commandement de payer notifié […] le 25 avril 2023 […] est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu du décompte produit, les appelants ont uniquement effectué un règlement de 1.500 euros le 4 mai 2023, ce qui est insuffisant à apurer la cause du commandement de payer ». L’insuffisance de ce versement confirme l’effet de plein droit de la clause à l’expiration du délai, sans qu’un examen du fond du litige locatif ne soit nécessaire à ce stade.
Cette approche conforte la fonction de sécurité juridique de la clause résolutoire légale. Elle privilégie l’objectivation de la défaillance, appréciée à l’aune d’un commandement précis, d’un délai déterminé et d’un apurement intégral.
B. Inhabitation exigée et impossibilité d’une suspension unilatérale
La Cour encadre ensuite strictement l’exception d’inexécution. Elle souligne que « s’ils invoquent une exception d’inexécution, il est rappelé que seul le fait que le logement soit inhabitable justifie la suspension du paiement des loyers, ce qui ne ressort pas des pièces produites ». En d’autres termes, la suspension intégrale du loyer n’est recevable qu’en présence d’une atteinte telle qu’elle prive le bail de sa cause.
Un tel standard évite les suspensions unilatérales fondées sur des désordres d’entretien, fussent-ils sérieux. Il laisse ouvertes, à d’autres voies, l’éventuelle réduction du loyer ou la réparation, mais il exclut la neutralisation de la clause résolutoire par des griefs non établis au seuil de l’inhabitation. La confirmation de l’expulsion s’ensuit logiquement, l’exception étant « inopérante » faute d’éléments probants.
Reste à appréhender les incidences financières et procédurales de la résiliation ainsi confirmée.
II. Les suites financières de la résiliation et les conditions resserrées des délais
A. Provision, consignation et indemnité d’occupation
La Cour valide l’octroi d’une provision, sur le terrain de l’évidence de la dette. Elle rappelle que « selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge […] peut accorder une provision ». Les comptes produits établissent un solde évolutif, non sérieusement contesté dans son principe ni dans son quantum actualisé.
Le raisonnement s’adosse à une appréciation précise des paiements. La Cour constate qu’« il apparaît au vu du décompte actualisé au 1er avril 2025 que la dette locative s’élève à la somme de 33.780 euros ». Elle précise encore que « les deux versements de 1.500 euros effectués en octobre et novembre 2024 auprès de la caisse de consignation des dépôts […] n’ont pas être retenus puisque ces sommes n’ont pas été versées aux intimés ». La consignation, effectuée hors cadre libératoire, ne purge donc pas l’arriéré exigible.
La conséquence occupationnelle découle de la résiliation. Les locataires, désormais sans titre, « restent débiteurs […] d’une indemnité mensuelle d’occupation » équivalente au loyer indexé, en cohérence avec la finalité compensatoire de cette indemnité et son exigibilité à terme échu.
B. Délais de paiement après la loi du 27 juillet 2023 : exigences cumulatives
La Cour applique enfin le nouvel article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de 2023. Elle rappelle que des délais peuvent être accordés « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le texte érige deux conditions cumulatives, orientées vers le rétablissement régulier de l’exécution.
L’espèce ne satisfait aucune d’elles. La Cour retient que « les appelants ne justifient pas être en capacité d’apurer leur dette dans le délai légal […] ni avoir repris le paiement du loyer courant ». La demande est donc rejetée, ce qui traduit une ligne ferme, cohérente avec l’objectif de prévenir les impayés persistants, tout en réservant l’accès aux délais aux débiteurs véritablement en voie d’apurement.
La décision, en confirmant l’ordonnance en toutes ses dispositions, articule ainsi avec rigueur l’automaticité de la clause résolutoire, la stricte admission de la suspension des loyers, la logique probatoire des arriérés et la finalité restauratrice des délais postréforme. Elle offre un tracé clair des exigences applicables aux contentieux locatifs d’impayés.
