Cour d’appel de Metz, le 26 novembre 2021, n°24/01618

La Cour d’appel de Metz, 11 septembre 2025, se prononce sur l’efficacité d’une clause résolutoire à la suite d’impayés locatifs répétés. Un bail d’habitation a été conclu le 26 novembre 2021, moyennant 384,96 euros de loyer et 143,02 euros de provisions mensuelles. Après un commandement de payer délivré le 2 août 2023 demeuré infructueux, le bailleur a assigné le locataire aux fins de résiliation, expulsion, provision et indemnité d’occupation. Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], par ordonnance du 17 juillet 2024, a constaté l’acquisition de la clause au 2 octobre 2023, fixé l’indemnité d’occupation à 540,65 euros et refusé des délais.

En appel, le locataire sollicite un délai de trente‑six mois avec suspension, soutenant avoir repris le versement intégral du loyer courant et apuré la dette. L’intimé évoque un désistement sur la résiliation et l’expulsion tout en réclamant confirmation et frais accrus, sans le formaliser dans le dispositif de ses conclusions. L’instance est clôturée le 24 avril 2025, et la juridiction doit alors articuler les textes du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 autour d’un apurement intervenu postérieurement.

La question tient d’abord à la portée du dispositif des conclusions en appel au regard de l’article 954 du code de procédure civile, puis à la possibilité de neutraliser rétroactivement une clause résolutoire acquise, au titre de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. La cour rejette la fin de non‑recevoir, confirme l’acquisition initiale de la clause, mais accorde des délais rétroactifs au vu de l’apurement et déclare que la clause est réputée n’avoir jamais joué.

I. Cadre procédural et acquisition initiale de la clause résolutoire

A. Primauté du dispositif des conclusions et article 954 du code de procédure civile

La cour rappelle l’exigence de précision des prétentions et leur inscription au dispositif. Elle vise un texte clair: « Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. » La sanction procédurale demeure sans ambigüité puisque, malgré une allusion à un désistement, « le dispositif de ses conclusions ne comprend aucun désistement ni demande d’infirmation de l’ordonnance de ces chefs. »

Cette rigueur emporte un double effet. D’une part, la fin de non‑recevoir non argumentée est écartée, comme l’énonce la juridiction: « En l’espèce, si l’intimée soulève l’irrecevabilité des demandes de l’appelant, elle ne développe aucun moyen sur ce point et la cour ne relève aucune irrecevabilité, de sorte que la fin de non recevoir est rejetée. » D’autre part, faute de désistement au dispositif, la demande de résiliation demeure à juger, ce qui justifie l’examen au fond de la clause résolutoire.

B. Effet automatique de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Sur le fond, la cour s’inscrit dans la lettre de la loi. Elle rappelle que « Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Elle constate ensuite le respect du dispositif légal dans l’espèce: « En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai légal. En conséquence c’est à juste titre qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail au 2 octobre 2023. »

Cette confirmation s’étend à l’indemnité d’occupation, la juridiction approuvant la motivation initiale: « la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l’appelant à verser à l’intimée à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 540,65 euros à compter de la résiliation du bail. » L’ordonnance est confirmée de ce chef, conformément au mécanisme indemnitaire de l’occupation sans titre.

II. Délais de paiement et neutralisation rétroactive

A. Conditions et effets des délais de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989

La cour admet cependant un basculement déterminant au regard de la situation actualisée du locataire. Elle relève d’abord l’apurement total: « En l’espèce, il ressort des pièces produites et de l’avis d’échéance du 21 février 2025 que l’arriéré locatif a été totalement apuré en janvier 2025. » Puis elle mobilise le dispositif nouveau, tel que reproduit par l’arrêt: « Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La conséquence est formulée en termes particulièrement explicites: « Il convient donc de lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à compter du commandement de payer jusqu’au 4 février 2025, de constater que durant ce délai il a apuré l’intégralité de sa dette et réglé le loyer courant et en déduire que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et que le contrat de bail se poursuit dans les conditions contractuelles. » Le prononcé conjugue ainsi l’octroi de délais, la suspension rétroactive et la purge des effets résolutoires par la preuve d’un apurement intégral.

B. Cohérence d’ensemble et conséquences pratiques de la solution

L’articulation entre confirmation de l’acquisition et neutralisation rétroactive peut sembler paradoxale, mais elle traduit la logique biface du texte spécial. L’acquisition demeure une étape factuelle utilement constatée au jour du commandement, tandis que la suspension, accordée au regard d’une capacité retrouvée et démontrée, efface ses effets dans la durée visée. Cette approche concilie sécurité juridique du bailleur et seconde chance accordée au débiteur solvabilisé, sans altérer les exigences de preuve.

Les effets concrets complètent ce schéma. La provision est refusée au regard de l’apurement, et l’expulsion devient infondée: « En conséquence la demande d’expulsion est rejetée et l’ordonnance est infirmée. » La solution s’équilibre enfin sur les frais, la juridiction appréciant l’équité procédurale: « Chaque partie supportera la moitié des dépens d’appel et il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. » L’arrêt combine ainsi fermeté initiale, pragmatisme protecteur et mesure dans le traitement des charges de la procédure.