Par un arrêt du 29 avril 2026, la Cour d’appel de Metz (3ème Chambre, n°24/00264) était appelée à se prononcer sur les obligations respectives du bailleur et du locataire en matière de paiement des loyers et d’exception d’inexécution. Des locataires, après avoir subi divers désordres dans leur logement, avaient cessé de régler intégralement leur loyer et sollicitaient la compensation de leurs créances. Le bailleur avait obtenu en première instance la résiliation du bail et leur condamnation au paiement d’un arriéré de 2 040 euros. Les locataires ont interjeté appel, contestant le montant de l’arriéré et invoquant l’exception d’inexécution pour justifier leur refus de payer. Ils soutenaient que les désordres, notamment l’humidité et le blocage de la serrure, étaient imputables au bailleur et justifiaient une suspension du paiement des loyers.
La question de droit soumise à la cour était double : d’une part, dans quelles conditions un locataire peut-il valablement opposer une exception d’inexécution à son obligation de payer le loyer, et d’autre part, quel est l’effet d’une telle exception sur le prononcé de la résiliation du bail lorsque les manquements du locataire sont établis. La Cour d’appel a répondu en admettant partiellement l’exception d’inexécution, ordonnant une compensation à hauteur de 1 210 euros pour le remplacement de la serrure, mais en confirmant la résiliation du bail et l’expulsion en raison de la gravité des manquements locatifs. Elle a également rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, faute de preuve d’un préjudice direct.
I. La consécration d’une compensation limitée par la preuve des obligations réciproques
A. L’admission de l’exception d’inexécution subordonnée à une preuve rigoureuse des manquements du bailleur
La Cour d’appel rappelle le principe général de l’article 1219 du code civil, selon lequel une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Appliqué au bail d’habitation, ce mécanisme permet au locataire de suspendre le paiement de son loyer lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’il est rendu inhabitable. Cependant, la cour exige une preuve rigoureuse des manquements imputables au bailleur. En l’espèce, les locataires produisent un procès-verbal de constat du 10 novembre 2023 faisant état de moisissures et d’humidité, mais la cour relève que « il n’est fourni aucune pièce objective de nature à établir que ces désordres dont les origines peuvent être diverses sont imputables au bailleur, étant observé que le procès-verbal d’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats ». Elle écarte également les autres dénonciations (chaudière, toilettes, fuite) faute de corroboration par un élément objectif. Cette position s’inscrit dans la jurisprudence antérieure exigeant des désordres d’une gravité telle que le locataire soit dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Douai le 16 janvier 2025 : « Il est constant que le locataire ne peut opposer une exception d’inexécution du paiement de son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination » (Cour d’appel de Douai, 16 janvier 2025, n°23/02877). En l’absence de preuve de tels désordres, l’exception d’inexécution ne peut prospérer sur le fondement de l’humidité ou des dysfonctionnements allégués.
B. La compensation accordée sur le fondement de créances certaines, liquides et exigibles
En revanche, la cour admet l’exception d’inexécution pour un manquement spécifique : le blocage de la serrure de la porte d’entrée survenu le 6 décembre 2023. Elle constate que les locataires ont fait intervenir une entreprise de dépannage et que la facture de 1 210 euros établit que « l’incident procède de la défaillance de la serrure laquelle relève de la responsabilité du bailleur qui doit dès lors supporter le coût de cette réparation non locative ». Ce manquement est donc établi et imputable au bailleur. La cour en déduit que les locataires sont fondés à compenser le montant de cette réparation avec le loyer courant, au motif qu’il s’agit de « créances issues d’obligations réciproques, certaines, liquides et exigibles ». Elle réduit ainsi l’arriéré de loyers et charges de 2 040 euros à 830 euros. Cette solution est conforme au principe général de la compensation légale prévu aux articles 1347 et suivants du code civil, qui exige des créances réciproques, certaines, liquides et exigibles. La cour opère une exacte appréciation des preuves : la facture de l’entreprise constitue une pièce objective suffisante, contrairement aux autres désordres non corroborés. La compensation est donc limitée à ce seul poste.
II. Le maintien de la résiliation du bail malgré la réduction de l’arriéré
A. La qualification de manquements graves justifiant la résiliation indépendamment du montant résiduel
Bien que l’arriéré soit réduit à 830 euros, la cour confirme la résiliation du bail prononcée par le premier juge. Elle se fonde sur l’article 1741 du code civil, qui prévoit la résolution du contrat de louage en cas de défaut respectif des parties. Mais surtout, elle apprécie la gravité des manquements des locataires en examinant leur comportement global : « pendant de nombreux mois ils ne se sont acquittés que partiellement du loyer, qu’ils se sont abstenus de tout règlement pendant plusieurs mois (janvier à avril 2023) et qu’ensuite, juste après avoir régularisé l’arriéré, ils n’ont pas honoré l’échéance courante (mai 2023) puis réglé les échéances suivantes avec retard (juillet et août 2023) ». Ces « multiples incidents caractérisent des manquements graves et renouvelés des locataires à leur obligation essentielle de payer le loyer ». La cour applique ainsi la règle selon laquelle le juge doit apprécier la situation au jour où il statue, comme le rappelle la Cour d’appel de Grenoble le 15 avril 2025 : « La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision ; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision » (Cour d’appel de Grenoble, 15 avril 2025, n°22/03086). Ici, les manquements sont graves et répétés, justifiant la résiliation malgré l’existence d’une créance de compensation. La cour écarte ainsi l’idée que le seul montant résiduel aurait pu suffire à sauver le bail.
B. Le rejet des demandes indemnitaires pour défaut de préjudice certain
Enfin, la cour confirme le rejet de la demande de dommages-intérêts formée par les locataires pour préjudice de jouissance. Elle rappelle que le bailleur est tenu, en vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, de délivrer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible. Mais la preuve d’un manquement à ces obligations n’est rapportée que pour le blocage de la serrure. Or, ce manquement n’a pas causé de préjudice de jouissance spécifique, car « le blocage de cet élément d’équipement ne démontre pas pour autant l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les appelants dès lors qu’il est établi qu’ils ont immédiatement fait intervenir un technicien qui a procédé au remplacement de la serrure ». La cour applique strictement l’article 1231-1 du code civil, qui conditionne l’octroi de dommages-intérêts à l’existence d’un préjudice certain en lien de causalité avec l’inexécution. En l’absence de préjudice, la demande est rejetée. De même, la demande de retrait d’encombrants est rejetée faute de preuve. Ainsi, la cour fait preuve de rigueur probatoire : elle n’indemnise que ce qui est démontré et limite la sanction du bailleur à la seule compensation de la réparation effectuée par le locataire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1219 du Code civil En vigueur
Article 1741 du Code civil En vigueur
Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Article 1719 du Code civil En vigueur
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Article 1231-1 du Code civil En vigueur
Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
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