Le 29 avril 2026, la troisième chambre de la Cour d’appel de Metz a rendu un arrêt (n°24/00490) relatif aux obligations des locataires après leur départ des lieux et à l’action récursoire contre un occupant tiers. Un couple, co‑titulaire d’un bail d’habitation, a donné congé par la seule signature de l’époux. Les locataires ont quitté l’appartement en juin 2020, mais un tiers l’a occupé sans l’accord exprès du bailleur. Ce dernier a assigné les anciens locataires en résiliation du bail, expulsion et paiement d’un arriéré. Par jugement, le premier juge a constaté la validité du congé, ordonné l’expulsion du couple et condamné solidairement celui‑ci à une indemnité d’occupation et au paiement de l’arriéré locatif. Les locataires ont interjeté appel en soutenant l’irrecevabilité de l’action du bailleur, faute pour eux d’avoir qualité à défendre, et en contestant leur dette au motif qu’ils n’occupaient plus les lieux. La cour devait déterminer si l’absence de consentement du bailleur à une substitution de locataire libère les anciens preneurs de leurs obligations et si l’occupant tiers peut être condamné à les garantir. Elle a rejeté la fin de non‑recevoir, confirmé le jugement sur tous les points et, y ajoutant, condamné le tiers occupant à garantir les anciens locataires de leurs dettes locatives sur le fondement de l’enrichissement injustifié.
I. La persistance des obligations contractuelles des anciens co‑titulaires du bail
A. La validité du congé donné par un seul conjoint et ses effets limités
La cour rappelle qu’aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier à tout moment, et que l’article 15 de la même loi fixe un préavis de trois mois. Elle ajoute que » le congé donné par un seul conjoint, co‑titulaire du bail, ne fait cesser le bail qu’à son égard « . En l’espèce, seul l’époux a signé les courriers de congé ; l’épouse n’a ni signé ni prouvé avoir adressé un formulaire de congé. Dès lors, le bail n’a pris fin qu’à l’égard du mari, tandis que l’épouse demeurait locataire. Toutefois, les juges constatent que les deux époux ont confirmé la demande de résiliation pour le 1er juin 2022, ce qui justifie la validité du congé à cette date pour le couple. La solution est logique : un congé signé par un seul co‑titulaire ne libère que celui‑ci, sauf si les autres manifestent leur volonté de mettre fin au bail. Ici, la confirmation ultérieure par l’épouse a régularisé la situation. La cour applique strictement le principe de l’effet relatif du congé.
B. L’absence de libération des locataires par la substitution d’un occupant tiers
Les appelants soutenaient que l’action du bailleur était irrecevable faute pour eux d’avoir qualité à défendre, puisqu’un tiers occupait les lieux. La cour écarte cet argument : » il n’est en rien démontré que l’intimée a consenti à un moment quelconque à cette substitution « . Le bailleur n’a jamais accepté de remplacer les locataires par le tiers ; le simple fait d’avoir été informé de cette occupation ne vaut pas acceptation. Par conséquent, les anciens preneurs sont restés tenus des obligations du bail jusqu’à la restitution des clés. La cour confirme ainsi que le locataire ne peut se libérer unilatéralement en laissant un occupant tiers dans les lieux, même si ce dernier paie certaines échéances. La solution s’inscrit dans la protection du bailleur contre les substitutions non consenties. (Dans un contexte voisin, la Cour d’appel de Toulouse a jugé que » les locataires ayant quitté les lieux loués « , le désistement du bailleur de ses demandes en résiliation était recevable (CA Toulouse, 20 février 2025, n°23/00693). Si ici le bailleur n’a pas renoncé à agir, la logique est identique : l’absence de libération des lieux et de restitution des clés empêche les locataires de s’exonérer.)
II. L’action récursoire fondée sur l’enrichissement injustifié de l’occupant
A. Les conditions de l’enrichissement injustifié satisfaites
La cour applique les articles 1303 et 1303‑1 du code civil. Elle constate que le tiers occupant, qui a déclaré occuper l’appartement depuis le départ des appelants, ne justifie d’aucun paiement ou remboursement des sommes dues au bailleur. En revanche, les anciens locataires sont condamnés à payer l’arriéré et l’indemnité d’occupation. Il en résulte un appauvrissement des appelants et un enrichissement corrélatif du tiers, qui a la jouissance gratuite des lieux sans en supporter le coût. Cet enrichissement ne procède ni de l’exécution d’une obligation par les appelants, ni de leur intention libérale. La cour retient donc l’enrichissement injustifié, conformément à la jurisprudence constante qui admet ce recours contre celui qui profite indûment d’une situation. (La Cour d’appel de Metz a rappelé que » constitue une fin de non‑recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir « (CA Metz, 27 février 2025, n°23/01782). Ici, aucun défaut de qualité n’était opposé au tiers, et l’action récursoire a pu prospérer.)
B. L’étendue de la garantie et ses limites
La cour condamne le tiers occupant à garantir les anciens locataires de leur condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de juin 2022 et de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2023. En revanche, elle exclut la garantie pour les frais, rappelant que l’indemnité est » égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement « . Cette limitation est classique : le tiers ne doit que l’équivalent de ce qu’il a indûment reçu, soit les loyers et indemnités qu’il aurait dû payer s’il avait été locataire régulier. La décision est équilibrée : elle évite que les anciens locataires supportent seuls la charge d’une occupation dont ils ne profitaient plus, tout en ne condamnant le tiers qu’à proportion de l’avantage dont il a effectivement bénéficié. La portée de l’arrêt est double : d’une part, il rappelle que le locataire reste tenu malgré l’occupation d’un tiers non accepté ; d’autre part, il ouvre une voie de recours efficace contre l’occupant, sur le terrain de l’enrichissement injustifié.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
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