Par un arrêt du 29 avril 2026, la troisième chambre de la Cour d’appel de Metz a été saisie d’un litige consécutif à la résolution d’une vente immobilière conclue en 2008. Par un précédent arrêt du 24 octobre 2023, la même cour avait prononcé la résolution de cette vente, ordonnant aux acquéreurs, désormais appelants, de restituer l’immeuble, et aux vendeurs, intimés, de restituer le prix. Le prix a été restitué le 7 mars 2024, mais l’immeuble ne l’a été que le 10 mars 2025, soit plus d’un an après la signification de l’arrêt intervenue le 14 février 2024. Devant la cour, les intimés réclamaient notamment une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résolution et des dommages et intérêts pour la rétention abusive du bien. Les appelants soutenaient que l’effet rétroactif de la résolution interdisait toute indemnité d’occupation et contestaient toute faute dans l’exécution de la restitution. La cour a infirmé le jugement qui avait alloué une indemnité d’occupation, déboutant les intimés de cette demande, mais les a condamnés à verser 8 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du retard dans la restitution.
La question de droit centrale est de savoir si l’effet rétroactif de la résolution d’un contrat de vente empêche le vendeur d’obtenir une indemnité d’occupation de l’acquéreur évincé. La cour répond par l’affirmative, en se fondant sur la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Une question connexe est celle de savoir si l’acquéreur qui retarde fautivement la restitution peut être condamné à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile. La solution retenue est nuancée : rejet de l’indemnité d’occupation, mais admission des dommages et intérêts.
I. L’effet rétroactif de la résolution exclut toute indemnité d’occupation
A. Le principe de l’effet rétroactif et son application à l’espèce
La cour rappelle qu’il est de jurisprudence constante, depuis un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 9 juillet 2004, que » le vendeur, tenu de restituer le prix qu’il a reçu, n’est pas fondé à obtenir une indemnité liée à l’utilisation de la chose vendue, de sorte que l’effet rétroactif de la résolution de la vente n’autorise pas le vendeur à prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par l’acquéreur « . Ce principe est appliqué sans aucune restriction à l’espèce. La cour écarte l’argument des intimés selon lequel l’indemnité d’occupation serait due pour la période postérieure à la résolution, en précisant que » l’effet rétroactif de la vente n’est pas limité à la période précédant la résolution « . Ainsi, la résolution anéantit rétroactivement le contrat, de sorte que l’acquéreur est réputé n’avoir jamais été propriétaire, et le vendeur n’a jamais perdu la propriété. L’occupation de l’acquéreur, même après le jugement de résolution, ne peut donc donner lieu à une indemnité au profit du vendeur, car ce dernier recouvre son bien avec tous ses attributs, sans pouvoir exiger une contrepartie pour une période où il était, en droit, propriétaire. Cette position est conforme à la logique de l’effet rétroactif qui efface le contrat ab initio.
B. L’absence d’incidence des textes postérieurs et des circonstances de fait
Les intimés tentaient d’invoquer le nouvel article 1352-3 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, qui prévoit que celui qui a reçu une prestation doit une indemnité pour la jouissance de la chose. La cour rejette cet argument en relevant que ce texte » n’est pas applicable au litige, s’agissant d’un contrat de vente conclu en 2008 « . En matière contractuelle, la loi applicable est celle en vigueur au jour de la conclusion du contrat, sauf disposition transitoire contraire. Or, l’ordonnance de 2016 n’a pas d’effet rétroactif pour les contrats antérieurs. La cour maintient donc la solution antérieure. Par ailleurs, la cour note que le fait que les appelants aient restitué l’immeuble après l’arrêt de résolution est » sans emport « sur le principe de l’indemnité d’occupation. Cette position rejoint la logique de la jurisprudence d’appui de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui, dans un domaine voisin, a jugé que » la décision de recevabilité de la commission de surendettement […] intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, [est] sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 24 avril 2025, n°24/01475). De même, ici, le moment de la restitution effective n’affecte pas le principe de l’irrecevabilité de l’indemnité d’occupation. L’effet rétroactif de la résolution empêche toute indemnité, indépendamment de la date de la libération effective des lieux.
II. La rétention fautive de l’immeuble ouvre droit à des dommages et intérêts
A. La caractérisation d’une faute et d’un préjudice distinct
La cour se place sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle, fondée sur l’article 1240 du code civil. Elle constate que les appelants ont restitué l’immeuble » plus d’un an après la signification de cet arrêt, sans motif légitime « . La signification de l’arrêt du 24 octobre 2023 a eu lieu le 14 février 2024, et les appelants ne justifient d’aucune difficulté ou impossibilité de restituer dès cette date. Ils invoquaient des problèmes de santé, mais » ne justifient par aucune pièce des problèmes de santé allégués « . L’absence de transcription de l’arrêt sur le livre foncier est également écartée comme étant » sans emport sur le respect des restitutions imposées par la décision « . Cette attitude constitue une faute, car les appelants avaient l’obligation d’exécuter spontanément la décision de justice. Cette faute a causé un préjudice direct aux intimés, qui » n’ont pu disposer de leur bien immobilier durant plus d’un an « . Il s’agit d’un préjudice de jouissance distinct de l’indemnité d’occupation rejetée. En effet, l’indemnité d’occupation repose sur l’idée d’une contrepartie de l’usage, tandis que les dommages et intérêts sanctionnent la mauvaise exécution d’une obligation de restitution. La Cour d’appel de Paris a d’ailleurs rappelé que l’indemnité d’occupation peut être fixée souverainement en fonction des circonstances et du préjudice de jouissance (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°22/18686). Ici, le préjudice est évalué globalement, sans référence à un loyer de référence, mais comme un dommage autonome.
B. La fixation souveraine du montant des dommages et intérêts
La cour condamne les appelants in solidum à verser 8 000 euros de dommages et intérêts. Elle motive cette somme » eu égard à l’ensemble de ces éléments « , sans détailler le mode de calcul. Cette fixation relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. La cour avait retenu que la rétention a duré plus d’un an, de la signification de l’arrêt (14 février 2024) à la restitution effective (10 mars 2025). Le montant de 8 000 euros correspond environ à 670 euros par mois, ce qui peut sembler modéré, mais la cour a pris en compte le fait que les intimés n’ont pas subi de préjudice locatif au sens strict, puisque la résolution anéantit la vente. Il s’agit d’une indemnisation forfaitaire pour la privation de jouissance. La cour confirme également les condamnations accessoires, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette solution permet de concilier le principe de l’effet rétroactif avec la sanction d’un comportement dilatoire. Elle évite de reconnaître une indemnité d’occupation qui serait contraire à la logique de la résolution, tout en offrant une réparation aux vendeurs lésés par le retard. La décision s’inscrit ainsi dans une approche pragmatique, où le droit des restitutions est préservé, mais où la responsabilité civile permet de corriger les abus.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1352-3 du Code civil En vigueur
La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.
La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.
Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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